Зміни законодавства в сфері нерухомості: що треба знати для укладання угоди купівлі-продажу в Україні

Законодавство в Україні постійно змінюється, це впливає на роботу експертів з нерухомості. Нижче – основні зміни за останній рік, про які варто знати, працюючи із нерухомістю.

Нові правила оцінки нерухомості в Україні

В Україні впровадили нові правила оцінювання об’єктів нерухомості, що безпосередньо впливає на процес посвідчення угод купівлі-продажу.

Фонд державного майна України запустив нову Єдину базу звітів про оцінку нерухомості. До складу системи входять:

• база даних;
• модуль електронного визначення оціночної вартості.

Завдяки Єдиній базі відбувається моніторинг всіх звітів про оцінку завдяки закладеним ринковим індикаторам. Відтепер держава контролює відповідність звітів дійсній ситуації на ринку нерухомості: повнота даних, відповідність їх актуальним ринковим цінам тощо. Після перевірки звіт реєструється і йому присвоюється унікальний номер. Без цього номера звіт про оцінку – недійсним і нотаріус не має права проводити правочини на його основі.

Стаття по темі: Податок на нерухомість в 2019 році: скільки і кому платити

Фонд Держмайна стверджує, що тепер укладати договір купівлі-продажу квартири за нереальну ціну більше не вдасться і податки доведеться сплатити відповідно до вартості, яка закладена в системі ринкових індикативів.

«Це впливає на визначення ціни договору та оподаткування операцій з нерухомим майном, а іноді і на можливість посвідчення угоди (якщо звіту про оцінку не присвоєно унікальний код-ідентифікатор договір посвідчити неможливо)», – прокоментував нововведення Вадим Манжелій, директор Юридичного департаменту Корпорації «Перша Ріелторська Група».

Таким чином, при проведенні угод з купівлі-продажу нерухомого майна, у випадку відсутності оформленого належним чином звіту про оцінку (з присвоєним унікальним номером) – нотаріус повинен відмовити у посвідченні правочину.

Стаття по темі: Реєстрація місця проживання в Україні за новими правилами: як впливає на ринок нерухомості

За даними Фонду держмайна, у 2019 році зупинено доступ до Єдиної бази 48 суб’єктам оціночної діяльності, у 2018 – 22 суб’єктам оціночної діяльності. Крім того, 3 оцінщиків позбавили сертифікатів. 

Станом на 25 квітня 2019 року Єдина база даних звітів про оцінку налічує зареєстрованих 332 тисячі звітів та перевірених нотаріусами 233 тисячі звітів. Перевірка звітів нотаріусами опосередковано свідчить про здійснення правочинів. Кількість звітів порівняно з 2018 роком зросла майже у 2,5 рази.

Податки та збори при купівлі-продажу нерухомості у 2019 році

Щодо оподаткування при укладанні угод, то воно за останній рік не змінилося. Станом на сьогодні діють такі податки та збори при купівлі-продажу квартири в Києві та в інших населенних пунктах України:

• державне мито у розмірі 1% від оціночної вартості об’єкту;
• податок на доходи фізичних осіб – 5% від вартості нерухомості, якщо це не перший продаж за останній рік, чи якщо власник володіє нерухомістю менше 3 років. У такому ж випадку доведеться сплатити військовий збір – 1,5% від вартості;
• покупець платить 1% від вартості на обов’язкове соціальне страхування.

Стаття по темі: Як оформити спадщину в Україні і успадкувати за законом квартиру, будинок, землю

Нововведення на первинному ринку житла

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розпочало процес оновлення застарілих ДБН та нормативної бази в будівництві. Зміни впливають на темпи, якість будівництва та швидкість оформлення права власності на новий об’єкт.

Перепланування – тепер в законі

Так, тепер роботи з перепланування житлових і нежитлових будинків та приміщень в них (без втручання в несучі конструкції), які відносяться до об’єктів з класом наслідків СС2 і СС3 не потребують узгодження.

Тому, якщо план квартири відрізняється від плану у техпаспорті, але немає змін, які заборонені новими нормами – тоді можна без проблем оформлювати угоду.

Стаття по темі: Перепланування квартири – як все зробити за законом

Присвоєння поштової адреси новобудові

Також змінили процес присвоєння поштової адреси новобудовам. Як повідомила Ольга Чайковська-Тимкович, адвокат ЮФ «Кушнір, Яким’як та партнери», 27 березня 2019 року Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності». До цього часу в Україні не було затвердженої процедури надання адрес добудованим об’єктам. Органи місцевої влади займалися цим на власний розсуд і нерідко були зловживання та затягування строків реєстрації нових об’єктів нерухомості і як наслідок – оформлення права власності на нові квартири чи нежитлові приміщення.

Тепер адресу новобудовам в Києві та в інших містах України надають під час надання будівельного паспорта. Після введення об’єкту в експлуатацію автоматично присвоюється адреса.

Стаття по темі: Як зареєструвати право власності на квартиру в новобудові: оформляємо документи, знижуємо ризики

Майбутні зміни у законодавстві

Електронний реєстр дозволів на будівництво

Верховна Рада України планує розглянути проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості» (реєстр. № 7084 від 06.09.2017 р.). Документ має допомогти запустити електронний реєстр проектної документації на будівництво, державну реєстрацію речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. 

Публічний портал для громадськості

Також, в проекті Закону України № 7085 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у сфері містобудування», передбачено створення Єдиної державної електронної системи, яка буде складатися з трьох частин:

• Електронний кабінет;
• Реєстр будівельної діяльності
• відкритий Публічний портал для громадськості.

Закон спрямований на підвищення прозорості у взаємодії між забудовником та іншими учасниками ринку нерухомості. Покупець житла зможе ознайомитись зі всією актуальною інформацією про об'єкт будівництва на одному ресурсі.

Стаття по темі: Реєструємо право власності на квартиру на вторинному ринку: як все зробити правильно?

Також Ольга Чайковська-Тимкович повідомила, що крім того планують фіксувати факт укладення договору щодо набуття права на квартиру чи нежитлове приміщення в новобудові у Державному реєстрі прав. Інвестори отримають майнові права на нерухомість, яка ще у процесі будівництва.