Юрісти коментують всі зміни законодавства з оформлення житла у новобудові
Власникам квартир в новобудові, якщо забудовник не оформляє право власності самостійно, доведеться особисто займатися питанням реєстрації прав на житло. Портал столичної нерухомості 100realty.ua вирішив з'ясувати, як правильно оформити квартиру, які документи потрібні, як уникнути ризиків, які зміни в законодавстві відбулися за останній рік.
Пакет документів для реєстрації права власності на квартиру в новобудові
Квартири на первинному ринку набувають шляхом інвестування, що визначає договірні відносини із забудовником.
«Найчастіше забудовники пропонують укладати договори купівлі-продажу майнових прав, інвестиційних договорів, договорів про пайову участь тощо, які підтверджують придбання у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва. Саме ці документи, серед інших, і подаються для державної реєстрації права», – каже Інна Кисличенко, юрист компанії Alexandrov&partners.
Основні нюанси і особливості реєстрації права власності на квартиру, куплену на «первинці» регулюються Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зазначений документ прояснює питання з переліком документів, які повинні бути представлені для реєстрації.
Стаття по темі: Відсотки по іпотеці в 2018 році: рейтинг банків України
За словами Ірини Лисенко, адвоката АО «Гарантія» серед важливих документів, які потрібні для реєстрації – технічний паспорт. Його роблять сертифіковані інженери, «навести довідку» про яких і перевірити відповідну кваліфікацію можна в Реєстрі атестованих осіб Мінрегіонбуду.
Для отримання техпаспорту на квартиру в новозбудованому будинку потрібно подати копії таких документів:
- паспорт;
- ідентифікаційний код;
- інвестиційний договір (договір купівлі-продажу майнових прав, договір пайової участі в будівництві);
- всі додаткові угоди до Інвестиційного договору;
- акт прийому-передачі квартири.
Ціна за виготовлення техпаспорта на однокімнатну квартиру складає 400-750 грн. і залежить від часу, протягом якого підготують документ - від одного до п'яти робочих днів.
Маючи на руках техпаспорт можна реєструвати право власності в органах місцевого самоврядування, у державного реєстратора або приватного нотаріуса.
Для реєстрації права власності потрібно подати оригінали таких документів:
- паспорт;
- ідентифікаційний код;
- інвестиційний договір (договір купівлі-продажу майнових прав, договір пайової участі в будівництві);
- всі додаткові угоди до інвестиційного договору;
- акт прийому-передачі квартири;
- технічний паспорт на квартиру;
- пакет документів від забудовника про введення об'єкта в експлуатацію та присвоєння поштової адреси.
Після перевірки поданих документів, виконується реєстрація права власності та заявнику видають виписку з реєстру.
Стаття по темі: Житло як інвестиція: 25% квартир в Києві купують для здачі в оренду
«Якщо державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав, він вносить відповідний запис до Державного реєстру прав, а також формує виписку, яку надає заявнику в електронній і (за бажанням заявника) в паперовій формі за підписом і печаткою», – додає Сергій Радченко, адвокат, старший юрист ЮФ TOTUM.
Ризики при реєстрації права власності на квартиру в новобудові та їх усунення
«Що ж стосується ризиків пов'язаних з реєстрацією прав власності на новостворену нерухомість, то дуже нерідкими бувають випадки з продажем однієї квартири один, два або більше разів. Так, як в момент початку будівництва майнові права або паї ніде не реєструються як об'єкт купівлі-продажу, недобросовісні забудовники продають приміщення кілька разів кільком власникам, а покупці дізнаються про це лише, коли подають документи для проведення державної реєстрації та отримують відмову, тому що хто -то з покупців швидше встиг зареєструвати право власності. У даній ситуації інвесторам доводиться звертатися до суду з позовом про розірвання первинного договору (інвестування, купівлі-продажу майнових прав і т.п.) і повернення грошових коштів», – говорить Ірина Кравченко, старший юрист, адвокат ЮК «Де-юре».
Щоб виключити вказаний ризик, потрібно крім перевірки благонадійності забудовника, перевіряти вигляд і форму договору на підставі якого, в подальшому, буде здійснюватися державна реєстрація права власності на нерухоме майно.
Статтая по темі: Види шахрайства під час продажу квартири: як не стати жертвою аферистів
«Така перевірка дозволить уникнути випадків, при яких особа (покупець-інвестор) не зможе отримати судового захисту від держави, з огляду на те, що воно, укладаючи відповідні договори, набуває тільки майнові права на нерухоме майно, однак, не набуває права власності на сам об'єкт нерухомого майна», – уточнює Інна Кисличенко.
Зміни правил реєстрації нерухомості в 2018 році
У поточному році при реєстрації права власності на нерухомість і на первинному, і на вторинному ринку стався ряд змін:
- Запущені електронні споживчі сервіси для передачі і отримання інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно та інформування про реєстраційні дії в реєстрі.
- Введено в експлуатацію оновлена Єдина база даних звітів про оцінку з модулем оцінки. Тепер звіт оцінювача проходить електронну перевірку на відповідність закладеним індикативом.
- Збільшено розмір адміністративного збору за державну реєстрацію права власності.
- Стаття 34 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає вартість реєстрації майнових прав – 0,1 від прожиткового мінімуму на момент реєстрації. У бюджеті 2018 року прожитковий мінімум підвищено до 1777 гривень, тому розмір збору у порівнянні з попереднім роком зріс.
«Як бачимо, законодавець не був занадто активним в питаннях внесення змін до законодавства про реєстрацію права власності на нерухоме майно на «вторинному» і «первинному ринку» за останній рік. Впроваджені ж зміни не були надмірно радикальними і не спричинили суттєвого впливу на суб'єктів, що беруть участь в здійсненні реєстрації права власності на нерухоме майно. Тому, можна констатувати, що законодавство, яке регулює відносини, пов'язані з реєстрацією права власності на нерухоме майно, є відносно стабільним в даний час», – резюмує Інна Кисличенко.
- 64081 перегляд
