Нові правила оцінки нерухомості в Україні – думки юристів

В Україні змінюють правила оцінки нерухомості. Верховна Рада 12 листопада прийняла за основу законопроект № 2047-д «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми в сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості і прозорості реалізації майна».

З 1 січня 2020 року оцінка буде автоматичною і значно дешевше для власників квадратних метрів. Які плюси і підводні камені у нововведень портал столичної нерухомості 100realty.ua дізнавався у юристів.

Автоматична оцінка здійснюється за загальними параметрами і вони не завжди відображають реальну ринкову вартість об'єкта

Яна Піоро, юрист JN Legal: «З набранням чинності законопроекту 2047-д для продавців і покупців, а також оцінювачів та нотаріусів плануються нові механізми оцінки майна.

Безумовно, позитивним моментом є ліквідація електронних майданчиків, які виступали в ролі посередників. Ці майданчики були об'єктом постійної критики так, як тільки вони мали право на внесення відомостей до Єдиної бази звітів про оцінку майна, без права внесення даних оцінювачем самостійно. За послуги внесення оцінювачем звіту про оцінку майна в Єдину базу, електронними майданчиками встановлювалася плата. Для ринку нерухомості це означає, що при практично будь-який продаж майна і, відповідно, його оцінкою в прайс оцінювача буде включена ця сума.

Законопроект пропонує вирішення цієї проблеми. Пропонується абсолютно новий підхід до створення звітів про оцінку майна. Власник майна зможе скористатися послугою електронного визначення оціночної вартості майна за допомогою сервісу Єдиної бази даних звітів про оцінку майна. В результаті такої оцінки буде сформована довідка про оціночну вартість об'єкта, а вартість майна встановлена системою автоматично (за допомогою автоматичного алгоритму оцінки майна). Цей підхід дозволить зробити оцінку комфортніше, мобильней і швидше. Крім того, це знизить витрати продавця майна, так як йому не потрібно буде в першу чергу звертатися до оцінювача і платити за його послуги.

Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – що змінює новий закон Ради

Але варто зазначити, що запропонований електронний спосіб оцінки майна (самостійно суб'єктом) хоч і має багато переваг і зручностей для власника, але все ж є підозри, що деякі продавці майна будуть змушені все ж звертатися до суб'єктів оціночної діяльності (оцінювачів), так як пропонований автоматичний модуль оцінки майна, у тому вигляді, який запропонований на даний час вимагає доопрацювань. Автоматична оцінка здійснюється за загальними параметрами і індикаторами, затвердженими Фондом державного майна, і вони, далеко не завжди відображають реальну ринкову вартість об'єкта.

Так, за станом на 2018 рік у центральній частині Києва встановлено середньоринковий індикатор 33 207 грн за кв.м для житлової нерухомості. Для «хрущовки» цей показник буде надмірним і відповідно сума податку зростає і буде читатися від доходу від продажу такого майна (5%). У свою чергу для новобудов, ціна за квадратний метр яких може перевищувати 50 тисяч цей індикатор навпаки буде заниженим.

Важливу роль у визначенні справедливої ціни грає норма, яка дозволяє в разі незгоди з результатами проведеної автоматичної оцінки звернутися до оцінювача, який скласти звіт і зареєструє його в Єдиній базі. З метою врегулювати можливі спекуляції з боку оцінювачів, реформа встановлює жорстке правило – сума названа оцінювачем не повинна відрізнятися від автоматично певної суми не більше ніж на 25%. В іншому випадку в реєстрації звіту буде відмовлено. Дана відмова можна буде оскаржити, процедура називається «рецензуванням».

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

Позитивним моментом є введення чітко встановлених термінів для рецензування звіту про оцінку майна (оскарження відмовити в реєстрації звіту). Це дозволить уникнути затягування угод, а сторони зможуть розраховувати, що угода буде проведена в адекватні терміни.

Ще одне нововведення, яке повинно позитивно вплинути на зручність і зниження витрат учасників угод – це безкоштовний доступ до Єдиної бази для нотаріусів. На сьогодні, для нотаріусів за користування Єдиною базою з метою перевірки наявності та дійсності звіту про оцінку майна встановлюється плата, яка, отже, включається у вартість послуги при укладанні угоди в нотаріуса.
Глобально законопроект створює передумови для спрощення і прискорення продажу майна і скасовує існуючу корупційну схему. Разом з тим залишається відкритим питання, як буде проходити рецензування звітів і чи не буде система в нинішньому вигляді заважати визначенню дійсної ринкової ціни об'єкта.

Перший час ринок нерухомості буде лихоманити

Андрій Мазалов, адвокат, керуючий партнер АО «Мельник, Мазалов і партнери»: «В цілому прийняття закону я оцінюю позитивно, законодавець намагається вдосконалити процедуру оцінки нерухомості, мінімізувати корупційні ризики в цій сфері. З урахуванням нового тренда нинішньої влади про «прозорості» фінансових операцій вважаю, що при активному втіленні в життя антикорупційної політики ми зможемо побороти порочну практику «майданчиків Яценко». Однак не можу повністю виключити ризики в цьому напрямку. Як приклад, для операцій з комерційною нерухомістю юридичним особам завжди вигідно мінімізувати сплату податку і з цією метою можливе надання неправдивої інформації про реальну вартість об'єкта нерухомості.

Вважаю, що на перших етапах ринок завмре на деякий час, з оглядкою на регулятора – Фонд державного майна України, далі на ринку повинна встановитися реальна ціна на об'єкти нерухомості, в основному в бік підвищення цін, далі відбудеться природна диференціація цін на об'єкти і встановиться справедлива реальна ціна. Це закони ринку.

Думаю, перший час ринок нерухомості буде лихоманити і продавцям доведеться складно. Але в перебігу 3-6 місяців все нормалізується.

Стаття по темі: Як самостійно визначити ціну на нерухомість в Києві

Відбудеться переформатування ринку оцінки, позитивним є те, що він передбачає можливість визначення оціночної вартості для оподаткування майна без залучення оцінювача – самими громадянами, через Єдину базу Фонду держмайна, і вартість цієї послуги стає більш адекватна.

У разі, якщо власник майна не буде згоден з результатом, автоматично сформованим модулем Єдиної бази Фонду держмайна, він може залучити оцінювача, який вносить її в спеціальні таблиці вихідних даних і становить звіт. І саме в цей момент можливі фальсифікації шляхом внесення неправдивих даних. Однак закон передбачає внесення звітів в єдину базу даних. Тому Фонду державного майна доведеться більше займатися аналізом звітів оцінювачів, і їх було б доцільно зобов'язати нести відповідальність за виконані оцінки майна.

Стаття по темі: Які податки і витрати при купівлі квартири в новобудові в Україні

Сподіваюся, що керівництво Фонду державного майна створить умови якісної обробки інформації та прозоре функціонування Єдиної бази звітів з оцінки, що забезпечить максимально справедливе нарахування податків на доходи громадян України.

На закінчення хочу додати, що для створення максимальної прозорості, справедливої оцінки і недопущення фальсифікації даних необхідно створити електронний кадастр нерухомості, складовою якого має стати інформація про всю нерухомості в Україні, а саме оцифровані населені пункти (міста, селища, інше), вулиці, будівлі та споруди з їх прив'язкою до координат на місцевості, технічні характеристики цих об'єктів, зонування територій на яких вони знаходяться, перспективні плани розвитку тощо».

Стаття по темі: Посилено захист прав власності на нерухомість: що змінилося

Що потрібно поліпшити

Андрій Мазалов зазначає, що для розрахунків реальної і, головне, справедливої вартості нерухомості, перш за все, потрібна детальна інформація про сам об'єкт, якій на сьогоднішній день, на жаль, немає.

Єдина база даних має об'єднати в собі:

1. Державний земельний кадастр (ДЗК). На даний момент він не містить повну інформацію про прив'язку до будівель і споруд, є тільки координати земельних ділянок, їх розмір і відомості про право власності.
2. Містобудівні кадастри, які містять інформацію про елементи території і об'єктах міського середовища, їх правовий статус, екологічної та інженерно-геологічної ситуації, інженерно-комунікаційних, транспортних і інших мережах, і їх технічні характеристики в просторовому розміщенні.
3. Генеральні плани зонального розподілу територій, так званий зонінг, в основному в містах України, в яких зазначають види використання територій для містобудівної діяльності, вимоги та обмеження, позначення територіальних зон, межі, основне функціональне призначення і т.д.
4. Реєстр прав на нерухоме майно, в якому реєструються договори з нерухомістю з 2013 року, без прив'язки до місця розташування цих об'єктів в системі координат і в межах будівлі. На жаль, інформація до 2013 роки не оцифрована для внесення до електронного реєстру нерухомості і міститься на паперових носіях.
5. Схеми економіко-планувальних зон міста, на базі яких визначається щорічний податок на землю.