Новые правила оценки недвижимости в Украине – мнения юристов

В Украине меняют правила оценки недвижимости. Верховная Рада 12 ноября приняла за основу законопроект № 2047-д «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».

С 1 января 2020 года оценка будет автоматической и значительно дешевле для собственников квадратных метров. Какие плюсы и подводные камни у нововведений портал столичной недвижимости 100realty.ua узнавал у юристов.

Автоматическая оценка будет осуществляться по общим параметрам и они не всегда отображают реальную рыночную стоимость объекта

Яна Пиоро, юрист JN Legal: «С вступлением в силу законопроекта 2047-д для продавцов и покупателей, а также оценщиков и нотариусов планируются новые механизмы оценки имущества. 

Безусловно, положительным моментом является ликвидация электронных площадок, выступавших в роли посредников. Эти площадки были объектом постоянной критики так, как только они имели право на внесение сведений в Единую базу отчетов про оценку имущества, без права внесения данных оценщиком самостоятельно. За услуги внесение оценщиком отчета об оценке имущества в Единую базу, электронными площадками устанавливалась плата. Для рынка недвижимости это означает, что при практически любой продаже имущества и, соответственно, его оценке в прайс оценщика будет включена эта сумма.

Законопроект предлагает решение этой проблемы. Предлагается абсолютно новый подход к созданию отчетов об оценке имущества. Собственник имущества сможет воспользоваться услугой электронного определения оценочной стоимости имущества с помощью сервиса Единой базы данных отчетов об оценке имущества. В результате такой оценки будет сформирована справка про оценочную стоимость объекта, а цена имущества установлена системой автоматически (при помощи автоматического алгоритма оценки имущества). Этот подход позволит сделать оценку комфортней, мобильней и быстрее. Кроме того, это снизит затраты продавца имущества, так как ему не нужно будет в первую очередь обращаться к оценщику и платить за его услуги.

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – что меняет новый закон Рады

Но стоить отметить, что предложенный электронный способ оценки имущества (самостоятельно субъектом) хоть и имеет много преимуществ и удобств для собственника, но все же есть подозрения, что некоторые продавцы имущества будут вынуждены все же обращаться к субъектам оценочной деятельности (оценщикам), так как предлагаемый автоматический модуль оценки имущества, в том виде, который предложен на данное время требует доработок. Автоматическая оценка осуществляется по общим параметрам и индикаторам, утверждённым Фондом государственного имущества, и они, далеко не всегда отображают реальную рыночную стоимость объекта. 

Так, по состоянию на 2018 год в центральной части Киева установлен среднерыночный индикатор 33 207,00 грн/кв.м для жилищной недвижимости. Для «хрущевки» этот показатель будет чрезмерным и соответственно сума налога возрастает и будет вычитываться от дохода от продажи такого имущества (5%). В свою очередь для новостроек, цена за квадратный метр которых может превышать 50 тысяч этот индикатор наоборот будет заниженным.

Важную роль в определении справедливой цены играет норма, которая позволяет в случае несогласия с результатами проведённой автоматической оценки обратиться к оценщику, который составить отчет и зарегистрирует его в Единой базе. С целью урегулировать возможные спекуляции со стороны оценщиков, реформа устанавливает жесткое правило – сумма названая оценщиком не должна отличаться от автоматически определенной суммы не более чем на 25%. В противном случае в регистрации отчета будет отказано. Данный отказ можно будет оспорить, процедура называется «рецензированием».

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Положительным моментом является введение четко установленных сроков для рецензирования отчета об оценке имущества (обжалования в отказе о регистрации отчета). Это позволит избежать затягивания сделок, а стороны смогут рассчитывать, что сделка будет проведена в адекватные сроки.

Еще одно нововведение, которое должно положительно повлиять на удобство и снижение затрат участников сделок – это бесплатный доступ к Единой базе для нотариусов. На сегодня, для нотариусов за пользование Единой базой с целью проверки наличия и действительности отчета об оценке имущества устанавливается плата, которая, следовательно, включается в стоимость услуги при заключении сделки у нотариуса.

Глобально законопроект создает предпосылки для упрощения и ускорения продажи имущества и упраздняет существующую коррупционную схему. Вместе с тем остается открытым вопрос, как будет проходить рецензирование отчетов и не будет ли система в нынешнем виде мешать определению действительной рыночной цены объекта».

Первое время рынок недвижимости будет лихорадить

Андрей Мазалов, адвокат, управляющий партнёр АО «Мельник, Мазалов и партнеры»: «В целом принятие закона я оцениваю позитивно, законодатель пытается усовершенствовать процедуру оценки недвижимости, минимизировать коррупционные риски в этой сфере. С учетом нового тренда нынешней власти о «прозрачности» финансовых операций полагаю, что при активном воплощении в жизнь антикоррупционной политики мы сможем побороть порочную практику «площадок Яценко». Однако не могу полностью исключить риски в этом направлении. Как пример, для операций с коммерческой недвижимостью юридическим лицам всегда выгодно минимизировать оплату налога и с этой целью возможно предоставление неправдивой информации о реальной стоимости объекта  недвижимости.

Считаю, что на первых этапах рынок замрет на некоторое время, с оглядкой на регулятора – Фонд государственного имущества Украины, далее на рынке должна установиться реальная цена на объекты недвижимости, в основном в сторону повышения цен, далее произойдет естественная дифференциация цен на объекты и установится справедливая реальная цена. Это законы рынка.

Думаю, первое время рынок недвижимости будет лихорадить и продавцам придется сложно. Но в течении 3-6 месяцев все нормализуется.

Статья по теме: Как самостоятельно определить цену на недвижимость в Киеве

Произойдет переформатирование рынка оценки, позитивным есть то, что он предусматривает возможность определения оценочной стоимости для налогообложения имущества без привлечения оценщика – самими гражданами, через Единую базу Фонда госимущества, и стоимость этой услуги становится более адекватная.

В случае, если собственник имущества не будет согласен с результатом, автоматически сформированным модулем Единой базы Фонда госимущества, он может привлечь оценщика, который вносит ее в специальные таблицы исходных данных и составляет отчет. И именно в этот момент возможны фальсификации путем внесения неправдивых данных. Однако закон предусматривает внесение отчетов в единую базу данных. Поэтому Фонду государственного имущества придется больше заниматься анализом отчетов оценщиков, и их было бы целесообразно обязать нести ответственность за выполненную оценку имущества.

Статья по теме: Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Надеюсь, что руководство Фонда государственного имущества создаст условия качественной обработки информации и прозрачное функционирование Единой базы отчетов по оценке, что обеспечит максимально справедливое начисление налогов на доходы граждан Украины.

В заключение хочу добавить, что для создания максимальной прозрачности, справедливой оценки и недопущения фальсификации данных необходимо создать электронный кадастр недвижимости, составляющей которого должна стать информация обо всей недвижимости в Украине, а именно оцифрованные  населенные пункты (города, поселки и т.д.), улицы, строения и сооружения с их привязкой к координатам на местности, технические характеристики этих объектов, зонирование территорий на которых они находятся, перспективные планы развития и т.п.»

Статья по теме: Усилена защита прав собственности на недвижимость: что изменилось

Что нужно улучшить

Андрей Мазалов отмечает, что для расчетов реальной и, главное, справедливой стоимости недвижимости нужна подробная информация о самом объекте, которой на сегодняшний день, к сожалению, нет.

Единая база данных должна объединить в себе:

1. Государственный земельный кадастр (ГЗК). На данный момент он не содержит полную информацию о привязке к зданиям и сооружениям, есть только координаты земельных участков, их размер и сведения о праве собственности.
2. Градостроительные кадастры, которые содержат информацию об элементах территории и объектах городской среды, их правовом статусе, экологической и инженерно-геологической ситуации, инженерно-коммуникационных, транспортных и других сетях, и их технические характеристики в пространственном размещении. 
3. Генеральные планы зонального деления территорий, так называемый зонинг, в основном в городах Украины, в которых отмечают виды использования территорий для градостроительной деятельности, требования и ограничения, обозначения территориальных зон, границы, основное функциональное назначение и т.д.
4. Реестр прав на недвижимое имущество, в котором регистрируются договоры с недвижимостью с 2013 года, без привязки к месту расположения этих объектов в системе координат и в пределах здания. К сожалению, информация до 2013 года не оцифрована для внесения в электронный реестр недвижимости и содержится на бумажных носителях. 
5. Схемы экономико-планировочных зон города, на базе которых определяется ежегодный налог на землю.