Які податки і витрати при купівлі квартири в новобудові в Україні

Купівля квартири в новобудові супроводжується укладанням інвестиційного договору йди договору переуступки. Майбутній власник житла задається питанням, скільки і як податки при покупці квартири в новобудові.

Юрист Корпорації «Перша Ріелторська Група» Максим Чепеленко спеціально для порталу столичної нерухомості 100realty.ua роз'яснив порядок оплати податків при укладенні інвестиційних договорів, договорів переуступки, а також пояснив, хто є податковим агентом при здійсненні таких операцій. Експерт розповідає і про додаткові витрати при покупці квартири в новобудові.

Які платити податки при укладанні інвестиційного договору

Під інвестиційним договором мається на увазі будь-який договір, який укладається з метою інвестування в будівництво нерухомості.

У фізичної особи не виникає ніяких зобов'язань по оплаті податків незалежно від схеми інвестування, оскільки інвестор доходу не отримує. При схемах, де нотаріально посвідчується інвестиційний договір (попередній договір, іноді, договір купівлі-продажу майнових прав), забудовник покладає на покупця обов'язок сплатити витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням договору (приблизно 1% від ціни договору).

Стаття по темі: Купівля квартири в новобудові для перепродажу: скільки можна заробити

При укладанні договору про участь у фонді фінансування будівництва інвестор, крім ціни об'єкта інвестування також платить винагороду керуючому фонду фінансування будівництва (входить в загальну вартість об'єкта) і може становити до 5% від ціни об'єкта інвестування.

Які сплачувати податки при перепродажі квартири в новобудові

При реєстрації права власності на нерухомість в новобудові (незалежно від введення будинку в експлуатацію) перехід прав на об'єкт інвестування здійснюється через укладання договору переуступки права вимоги (використовуються також договір про заміну сторони в зобов'язанні, договір цесії тощо). Платником податку в даному випадку є інвестор, який відчужує права за інвестиційним договором і отримує за це прибуток.

Надалі він зобов'язаний подати до 1 травня наступного року податкову декларацію про майновий стан і доходи, а до 1 серпня наступного року – самостійно сплатити суму податкового зобов'язання, зазначену в декларації.

Ставка податку при поступку прав і обов'язків за договором про участь у фонді фінансування будівництва становить 18% (податок на доходи фізичних осіб) та 1,5% військовий збір на позитивну різницю між ціною інвестиційного договору і фактично отриманими коштами.

Стаття по темі: Як безкоштовно приватизувати квартиру або кімнату в гуртожитку в Україні: перелік документів і зразок заяви на приватизацію житла

Ставка податку з переуступки за іншими схемами інвестування загальна – 18% ПДФО та 1,5% військового збору від бази оподаткування – загальної суми коштів отриманої інвестором за поступку права вимоги.

При оплаті 1,5% військового збору точні терміни законодавством не встановлені, проте рекомендується дотримуватися положень законодавства щодо сплати ПДФО.

Зверніть увагу на умови інвестиційного договору: у багатьох угодах передбачається обов'язок покупця житла (інвестора) оплатити додаткові кошти забудовнику за поступку прав. Сума доплати може досягати до 5% від ціни договору. В інвестиційних договорах передбачається звільнення від додаткових платежів забудовнику при переуступці членам сім'ї.

Які податки під час перепродажу квартири в новобудові після введення в експлуатацію

Після реєстрації права власності на об'єкт нерухомості (відбувається виключно після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси) перехід прав на об'єкт інвестування здійснюється шляхом укладення звичайного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Стаття по темі: Фальшиві документи на нерухомість: як зрозуміти, що з документами не все чисто

При укладенні договору купівлі-продажу житлової нерухомості виникають такі податки та обов'язкові витрати:

1. ПДФО. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого. Ставка податку для громадян України становить 5%, для нерезидента – 18%.

Від сплати ПДФО і резиденти і нерезиденту звільняються при одночасному дотриманні умов:

• особа отримала дохід від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного року;
• об'єктом продажу є житлова нерухомість;
• майно знаходиться у власності платника податку понад 3 років (крім майна одержаного у спадщину).

ПДФО сплачується до нотаріального посвідчення договору.

2. Військовий збір за ставкою 1,5%. Терміни сплати не встановлені, але на практиці сплачується до нотаріального посвідчення договору.

3. Плата за вчинення нотаріальних дій – 1% від ціни нерухомості. Оплачується до нотаріального посвідчення договору.

4. Збір до Пенсійного фонду – 1% від ціни нерухомості. Оплачується до нотаріального посвідчення договору.

Через високі обов'язкові платежі (8,5% при перепродажу квартири в новобудові) для економії покупці зазвичай намагаються придбати право власності на об'єкт до введення будинку в експлуатацію.

Хто є податковим агентом при покупці квартири в новобудові

Якщо мова йде про податки покупця-фізичної особи, то при інвестуванні у нього не виникають зобов'язань зі сплати податків. Навіть при тристоронньому договорі про відчуження прав за інвестиційним договором, стороною якого буде юридична особа (забудовник), податкового агента не буде, оскільки інвестор самостійно зобов'язаний нарахувати, утримати та сплатити ПДФО.

Стаття по темі: Посилено захист прав власності на нерухомість: що змінилося

При покупці квартири після реєстрації на неї прав власності податкові зобов'язання виникають у продавця. З 2011 року нотаріуси по відношенню до продавців вже не виконують роль податкового агента щодо сплати ПДФО при посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомості.