Які податки в 2022 році при купівлі квартири в новобудові

В Україні в минулому та в 2022 році змінюються розміри податків при купівлі-продажу нерухомості. На що очікувати покупцям квартир в новобудовах? Які податки будуть сплачуватися та що може змінитися протягом року?

На ці та інші питання дає відповідь юрист Корпорації «Перша Ріелторська Група» Максим Чепеленко.

Які податки при купівлі квартири в новобудові

Доходи  за перепоступку прав за інвестиційними договорами оподатковуються податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18% від усієї суми перепоступки та військовий збір 1,5%.

Винятком є перепоступка за договором фонду фінансування будівництва. В цьому випадку сплачується 5% на різницю між сумою, що сплачена забудовником та фактичною ціною перепоступки).

Стаття по темі: Які податки на продаж нерухомості у 2022 році – зміни в законах та правилах оподаткування

Як будуть захищені інвестори новобудов

Наприкінці 2021 року набрав чинність «Порядок формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію» (затверджено постановою Кабінету міністрів). Тепер обласні адміністрації, КМДА, СМДА зобов’язані сформувати перелік об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію, які одночасно мають відповідати наступним критеріям:

• за класом наслідків належать до об’єктів будівництва із середніми (СС2) та значними наслідками (СС3);
• фінансування об’єктів будівництва здійснювалося з використанням залучених коштів фізичних та/або юридичних осіб;
• об’єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію згідно з договорами, відповідно до яких залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, або згідно з проектною документацією;
• будівельні роботи на об’єкті будівництва не проводяться понад два останніх роки.

Сформована інформація буде використана Міжвідомчою робочою групою з питань сприяння постраждалим інвесторам у добудові об’єктів незавершеного житлового будівництва для вирішення ситуацій із незаконними будівництвами та постраждалими інвесторами.

Стаття по темі: Що зміниться з 1 січня 2022 року в Україні – податки, таріфи, збори

Які закони щодо новобудов будуть прийняті

В 2022 році Верховна Рада планує прийняти законопроекти про захист прав інвесторів та про посилення відповідальності забудовників:

1. Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (5091). Законопроектом пропонується:

• зробити об’єкти інвестування «повноправними» об’єктами цивільних прав,
• детальніше врегулювати механізми залучення коштів у будівництво від приватних інвесторів,
• визначити істотні умови договорів, які укладаються з інвесторами,
• запровадити механізм державної реєстрації права власності на об’єкти інвестування,
• запровадити нотаріальне засвідчення інвестиційних договорів.

Цікавим нововведенням є впровадження гарантійної частки об’єкта будівництва, якою забудовник не зможе розпоряджатися до моменту введення будинку в експлуатацію. Ця законодавча ініціатива скоріше за все вплине на вартість квадратних метрів у новобудові.

2. Плануються зміни до Кодексу України про адміністративні правопорушення та Кримінального кодексу України щодо посилення відповідальності у сфері містобудівної діяльності (5877).

Виконання будівельних робіт без отримання права на їх виконання щодо об’єктів СС1 загрожуватиме:

• штрафом від 34 000 грн. до 42 500 грн. (замість штрафу до 10 200 грн.),
• для об’ктів СС2 – 51 000-59 500 грн. (замість 25 500 грн.)
• для об’єктів СС3 – 68 000-76 500 грн. (замість 34 000-51 000 грн.)

З’явиться новий захід забезпечення провадження – тимчасовий арешт об’єктів незаконного (самочинного) будівництва.

У Кримінальному Кодексі утворено дві окремі статті – за самовільне зайняття земельної ділянки та самочинне будівництво, посилено відповідальність за їх порушення.

Передбачається введення окремого складу злочину у вигляді підроблення документів, які подаються для державної реєстрації у сфері містобудівної діяльності із санкцією у вигляді штрафу до 136000 грн. арештом від 3 до 6 місяців або позбавленням волі до 3 років.

Читайте також: Що буде з цінами на нерухомість у 2022 році – прогноз експертів

3. Планується внесення змін до декількох законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності (5655). Пропонується:

• у Цивільному Кодексі зафіксувати, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього та не може вчиняти з таким майном будь-які правочини.
• ввести поняття державної реєстрації у сфері містобудівної діяльності, якій, зокрема підлягатимуть реєстрація: прав на виконання підготовчих, будівельних робіт, поновлення та внесення змін до них, прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва. 
• надати нотаріусу функції проведення державної реєстрації у сфері містобудівної діяльності;
• запроваджується моніторинг забудови, здійснення якого покладається на виконавчі органи місцевих рад.