Забудовники, ріелтори та голова профільної асоціації діляться своїми прогнозами щодо ринку нерухомості
Ринок нерухомості в 2021 році відновився після карантинних обмежень і за офіційною статистикою зріс обсяг будівництва житла, виросли ціни на квартири в новобудовах та на вторинну нерухомість у всіх цінових сегментах.
Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua з'ясував, що чекає ринок і що буде з цінами на нерухомість у 2022 році. Це перша стаття з серії прогнозів по ринку нерухомості. Далі – прогнози для ринку офісів та торгівельної нерухомості Києва та області.
Що буде з цінами на нерухомість у 2022 році
2022 року зростання цін на новобудови в Україні сповільниться, але не зупиниться.
«Зростання цін у 2020–2021 роках на українському ринку житла на 15–20% було обумовлене декількома факторами: зростання вартості будівельних матеріалів та робочої сили, падіння ставок за кредитами та депозитами, підвищення стартових цін через переход на проектне фінансування, фактор невизначеності , пов'язаний із пандемією, курс гривні За таких умов люди активно інвестували у житлову нерухомість. Наприклад, попит на новобудови бізнес-класу протягом року зріс на 25%, комфорт клас – на 60%. У 2022 році вплив цих факторів на ціни знижуватиметься і стримуватиме зростання вартості квартир. В останні 2-3 місяці спостерігається тенденція до зниження темпів збільшення цін на квартири та приватні будинки», – каже президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе.
За його словами, головна причина у тому, що основний платоспроможний попит вже майже вичерпаний. Два фактори, здатні впливати на нього – зростання доходів громадян та розвиток доступної масової іпотека (під 3-5% річних, як у Європі).
«Ціни на житлову нерухомість вже майже досягли свого максимуму. За тих же економічних та інфляційних умов у 2022 році ціни як на первинному, так і на вторинному ринках точно осядуть. Це може спричинити зменшення інвестиційної привабливості житлової нерухомості в усіх регіонах України. За моїми прогнозами до середини 2022 зростання вартості житлової нерухомості припиниться, а в другій половині знизиться. Тільки збільшення доходів та розвиток іпотеки можуть перезапустити процеси ціноутворення», – вважає Парцхаладзе.
Стаття по темі: Новий закон змінив податки на продаж нерухомості в Україні
На думку голови ради директорів GEOS Максима Барбаша, ціни на первинному ринку житла зростатимуть разом із попитом та пропозицією. У той же час це буде відбуватися циклічно через пандемію та локдауни. Тому можливі сплески активності та, навпаки, «провали». Вартість нерухомості також збільшуватиметься через зростання цін на будівельні матеріали та робочу силу.
Його прогноз підтверджує і голова правління The Wall-Ukraine Віталій Грусевич: «Подорожчання природного газу, палива та інших енергоресурсів обумовлюватиме скорочення обсягів випуску продукції, підвищення собівартості будівництва, збільшуватиме витрати, що неминуче підвищить ціни на нерухомість. Враховуючи вплив умов, що складаються сьогодні, можна очікувати стрибок цін на ринку нерухомості на початку 2022 року».
Які об'єкти обиратимуть покупці квартир
За словами співвласника та керуючого партнера InCo home Богдана Серотюка, дефіцит якісного житла, що відповідає очікуванням та запитам споживача, у Києві збережеться.
«Тому будівельні компанії й надалі орієнтуватимуться на розвиток проектів закритих житлових комплексів. У той же час, на сьогоднішній день потенційні покупці не готові платити за такі об'єкти понад 20% вартості звичного в їхньому розумінні житла. У подібних ЖК зі своєю закритою інфраструктурою ціна за квадратний метр стартує від 35-40 тисяч гривень, за середньої зарплати по Києву в 17 тисяч гривень тут не буде масового попиту», – зазначає керуючий партнер InCo home.
Окрім суто економічних факторів, на ціни у столиці й надалі суттєво впливатиме транспортна інфраструктура.
«Київ, дедалі більше стає некомфортним містом для пересування. Тому ті об'єкти, які не в пішій доступності від станцій метро, особливо відчувають на собі коливання ринку: тут попит та ціни знижуються помітніше, особливо по одиничних будинках», – каже експерт.
Стаття по темі: Названо найпопулярніші райони Києва для покупки квартири в новобудові
Для покупців складуться позитивні умови для укладання угод.
«Ми очікуємо на стагнацію на ринку нерухомості в 2022 році і уповільнення продажів по більшості об'єктів. Вже сьогоднішній точковий попит говорить про більш ретельний відбір об'єктів з боку інвесторів. Кількість вільних грошей у людей, які готові вкласти в житло, скорочується, а кількість об'єктів немає. Це, до речі, позитивний сигнал для майбутніх покупців, оскільки конкуренція за клієнта загостриться, а отже, можна розраховувати на лояльніші ціни», – прогнозує Богдан Серотюк.
На вторинному ринку житла також можливе зростання цін
«Можлива зміна вартості нерухомості в межах 10-15%. Все залежатиме від цінової динаміки первинного ринку нерухомості. Як ми спостерігали у 2021 році, суттєве зростання цін на квартири в новобудовах позначилося на вартості житла на вторинному ринку», – говорить Генеральний директор АН «Благовіст» Олена Бібєрова.
Поки що в Україні продовжують будувати в межах кон'юнктури, на запит на покращення житлових умов.
«Це близько 10 млн. квадратних метрів щорічно, на які населення готове заплатити власні заощадження. Іпотека не значно пожвавила ринок, але скоротила клопіт забудовників у наданні відстрочок оплати для певної категорії споживачів. Ми суттєво відстаємо від ЄС щодо забезпеченості житлом на 1000 осіб населення. Відповідно, наступного року обсяги будівництва намагатимуться наздогнати потребу», – прогнозує Віталій Грусевич.
На його думку, карантин дуже вплинув на ринок в 2021 році, і в 2022 році бізнес все ще відчуватиме його відлуння. Але негативний показник більше позначиться на пропозиції, ніж на попиті, що може викликати посилення проінфляційного тиску.
«Ринок вторинної нерухомості поповнюватиметься новою пропозицією за рахунок продажу квартир у новозбудованих нових будинках. Часто це перепродаж квартир, які були куплені у вигляді інвестування у первинний ринок житла», – каже Олена Бібєрова.
Як зміниться законодавство
Насамперед учасники ринку очікують змін, пов'язаних із містобудівною реформою. «Законопроект №5655 – головний законопроект цієї реформи, містить нову модель містобудівного контролю», – каже Лев Парцхаладзе.
В його основі три основні аспекти: цифровізація, передача функцій містобудівного контролю приватним особам та підвищена відповідальність для всіх учасників будівельного процесу, включаючи чиновників.
«Два основні аспекти – цифровізація та передача функцій контролю в приватні руки, на моє глибоке переконання, викорінять корупцію та бюрократію. Нагадаю, що свого часу поява приватних нотаріусів, БТІ, експертизи, виконавчої служби дуже розвантажила державу та усунула навіть саму можливість корупційної складової. Оскільки зміну розмитої відповідальності комісії прийшла персональна відповідальність. І якщо цифровізація – це еволюційний прогрес, то роздержавлення функцій – це свідомий прояв політичної волі, за що хочеться подякувати депутатам», – вважає він.
Читайте також: Прийнято новий закон про реєстрацію та зміну місця проживання в Україні
Експерт також зазначив, що реформа забезпечить нові правила гри на ринку, галузь перейде у цифровий та прозорий формат роботи. Це буде якісно новий рівень, який, безперечно, має позитивно вплинути на галузь, підвищити інвестиційну привабливість, попит.
«Єдина державна електронна система започаткувала сучасні механізми, що роблять будівельний ринок прозорішим, максимально ефективним. Цю систему продовжують удосконалювати, автоматизовано має бути кожен крок, щоб витіснити всі корупційні механізми, спростити діяльність забудовників, підвищити довіру потенційних інвесторів. Важливо, щоб ці ключові законопроекти не впроваджували додаткових важелів регулювання або податкового навантаження. Адже вони враховуються забудовниками у процесі ціноутворення», – вважає Віталій Грусевич.
Загалом експерти очікують, що на ринок нерухомості чекає позитивна динаміка і для покупців буде багато можливостей для вигідного укладання угод.
- 14021 перегляд
