Які податки на продаж нерухомості у 2022 році – зміни в законах та правилах оподаткування

В 2022 році запрацювали нові закони щодо оподаткування операцій з купівлі-продажу нерухомості, змінено підходи щодо оформлення продажу будинків в комплексі з земельною ділянкою.

Юрист Корпорації «Перша Ріелторська Група» Максим Чепеленко пояснив, якими будуть податки на продаж нерухомості у 2022 році та що принципово змінилося в правилах оподаткування.

З 1 січня 2022 року набрав чинності Закон «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень», який змінив оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна.

Стаття по темі: Що зміниться з 1 січня 2022 року в Україні – податки, таріфи, збори

Що змінилося в законодавстві та які ставки податків

1. Розширено перелік об’єктів для оподаткування від продажу (обміну) – додано земельну ділянку сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої у власність у процесі приватизації або виділеної в натурі власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Поки що має місце правова колізія: одночасно згідно з пп. 165.1.40 п. 165.1 ст. 165 Податкового кодексу України до оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними статтею 121 Земельного кодексу України залежно від їх призначення, та майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації.

2. Не оподатковується один раз протягом року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років (крім спадщини),  дохід, отриманий від продажу або обміну житла, садового (дачного) будинку, земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі.

3. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості, зазначеного у п. 172.1 Податкового кодекса України, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті (нежитлові приміщення, гаражі, машиномісця тощо), підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу, тобто 5%.

Стаття по темі: Що буде з цінами на нерухомість у 2022 році – прогноз експертів

4. Нововведенням стало підвищення ставок оподаткування для третього і наступних продажів об’єктів нерухомості (зазначених у п. 172.1 ПК України). Ставка податку з 2022 року для такого доходу становитиме 18%. Така ж ставка застосовується і для доходу, отриманого від другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті (нежитлові приміщення, гаражі, машиномісця тощо).

Дохід, отриманий від продажу другого та наступного об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

5. З’явилась можливість зниження доходу, що оподатковується за ставкою 18% на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України. 

До цих витрат закон включає:

• кошти, сплачені у якості інвестування у будівництво;
• витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
• вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 94 розділу ХХ цього Кодексу;
• витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.

Отже знизити доходи зможуть громадяни, які зберігали документи, що підтверджують понесення таких витрат із моменту виникнення права власності.

Нотаріусам, у свою чергу, варто готуватися до видачі квитанцій, довідок на усі платежі, які здійснювалися сторонами у процесі укладення договорів щодо відчуження нерухомості.

Важливо: платник податку, який скористався правом на зарахування витрат зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, обміну об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року.

Читайте також: Що очікує ринок офісів Києва в 2022 році – зміна форматів та зростання орендних ставок

Як будемо продавати будинки разом з земельною ділянкою

Ще в 2021 році вступив в силу Закон України, яким запроваджено «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку у разі продажу будівлі, що на ній розташована.

Відтепер документи, що підтверджують набуття права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт. Тобто, на підставі договору купівлі-продажу будинку можна зареєструвати право власності на земельну ділянку, на якій будинок розташований.

В договорах продажу/відчуження будівель потрібно буде як і раніше зазначати кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований будинок. Оскільки земельна ділянка лишається самостійним об’єктом права власності та об’єтом оподаткування, необхідно також проводити оцінку і земельної ділянки.  Кабінет користувача єдиної бази даних звітів про оцінку вже автоматично оцінює одночасно і будинок, і земельну ділянку.

У нотаріуса залишається обов’язок перевірити сплату продавцем своїх податкових зобов’язань із доходу, отриманого не тільки від відчуження будинку, а й земельної ділянки.

Зазначене вище нововведення дозволятиме сторонам «зекономити» на оформленні окремого договору відчуження земельної ділянки. Разом з тим, продаж землі одним договором із будинком несе із собою і ряд практичних незручностей, наприклад, у разі подальшого поділу/об’єднання земельної ділянки.

Читайте також: Торгова нерухомість Києва та області – що чекає ринок рітейлу у 2022 році