Що потрібно для купівлі-продажу нерухомості в Україні: перелік документів в 2021 році

На перший погляд здається, що потрібно для продажу нерухомості продавцю лише квартира або будинок та покупець, а покупцю – гроші та продавець. Однак на сьогодні є невід’ємною складовою угоди є також нотаріус, ріелтор, юрист/адвокат.

Що потрібно для купівлі-продажу нерухомості для порталу «Столична нерухомість» 100realty.ua пояснила юрист Корпорації «Перша Ріелторська Група» Ганна Дубина.

Укладення договору купівлі-продажу займає небагато часу – в середньому близько години, однак для такого швидкого результату потрібна ретельно підготовка, а продавцям та покупцям доведеться домовитися про всі умови договору, нотаріусу – попередньо надати проект договору, а юристам – провести аналіз документів.

Стаття по темі: Що зміниться при покупці нерухомості в 2021 році – коментар юриста

Що потрібно для купівлі-продажу нерухомості в Україні в 2021 році

Правоустановчий документ

Тут потрібно звертати увагу не лише на вид такого документу (свідоцтво про право власності, договір дарування, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), а й безпосередньо на зміст такого документу. Наприклад, якщо правоустановчим документом на квартиру є договір купівлі-продажу, потрібно перевірити, чи відбувся розрахунок за квартиру, коли сторонами визначено перехід права власності; якщо договір укладено до 2013 року – чи надано до такого договору витяг з Державного реєстру правочинів, чи зареєстровано право власності в БТІ.

Якщо правоустановчий документом є свідоцтво про право власності – то яка підстава видачі такого свідоцтва, коли та ким воно видане. Досвідчений юрист в сфері нерухомості одразу зрозуміє, що дублікат свідоцтва про право власності, видане Головним управлінням житлового забезпечення в 2018 році – це підробка.

Продавець чи представник

При укладенні договору купівлі-продажу квартири кожна із сторін має право діяти як самостійно, так і через свого представника. Якщо від імені сторони діє представник, потрібно перевірити його повноваження. Якщо стороною угоди виступає фізична особа, представник має надати нотаріально посвідчену довіреність. Звичайно, потрібно детально ознайомитися із повноваженнями представника, зазначеними в такій довіреності. В ній, наприклад можуть бути зазначені повноваження лише на укладення попереднього договору купівлі-продажу або ж на підготовку та отримання всіх документів для укладення угоди, однак без права підпису, в такому випадку, укладати договір купівлі-продажу по такій довіреності, заборонено. Окрім того, потрібно з’ясувати, чи не відкликана така довіреність самим власником.

Стаття по темі: Що буде з цінами на нерухомість в Києві в 2021 році: прогноз від експертів ринку

Якщо власник – дитина

В такому випадку звертаємо увагу на ключові моменти, якщо дитина до 14 років – від її імені договір підписує один з батьків за згодою іншого, з 14-ти років дитина ставить підпис на договорі самостійно, за згодою батьків. Однак в обох випадках, на укладення договору купівлі-продажу квартири (як бачите, це стосується не тільки продажу, а й купівлі), потрібен дозвіл органів опіки та піклування. До речі,такий дозвіл потрібен не тільки якщо дитина – власник квартири, а й якщо вона просто там зареєстрована. Відмова від майнових прав дитини та правом користування житловим приміщенням за Сімейним кодексом є однією з угод, які не можуть здійснювати батьки без дозволу органів опіки і піклування.

Верховний суд України зробив висновок щодо питання захисту житлових прав дітей – правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов'язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 Цивільного кодексу України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, – звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло.

Якщо квартира в оренді

Якщо ви дізналися, що квартира, яку ви збираєтеся купувати, здається в оренду, та домовилися, що орендарі звільнять квартиру вже після укладення договору купівлі-продажу, в такому випадку, відмова від переважного права купівлі від орендаря – обов’язкова.

Якщо квартира в центрі Києва

Закон України «Про охорону культурної спадщини» зобов’язує власника укласти охоронний договір та отримати відмову від привілейованого права купівлі квартири, якщо квартира в центрі Києва та віднесена до об’єктів культурної спадщини. Перевірити, чи віднесено будинок, в якому знаходиться квартира, до переліку об’єктів культурної спадщини можна звернувшись із відповідним запитом до Департаменту охорони культурної спадщини Міністерства культури України.

Згода подружжя

За умови, якщо квартира набувалась у спільну сумісну власність подружжя, потрібна обов’язкова згода дружини/чоловіка на продаж такої квартири.

Законодавство чітко визначає, що у випадку приватизації майно є особистою приватною власністю одного із подружжя. Однак, навіть тут є нюанси. Якщо власник продає, наприклад, двокімнатну приватизовану квартиру, загальною площею 56 кв.м., то прискіпливий юрист буде вимагати отримати згоду другого з подружжя, та буде прав. Оскільки Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» безоплатна приватизація квартири незалежно від розміру її загальної площі стосується лише однокімнатної квартири.

Якщо покупець в шлюбі, то згода другого з подружжя також вимагається (або ж шлюбний договір).

Стаття по темі: Продаж квартири і покупка нової: які податки платить продавець, які покупець

І останнім, але не менш важливим моментом при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості, є порядок розрахунків за квартиру. Варто завчасно погодити порядок проведення розрахунків – до підписання договору чи після.