Прогнози, ризики та оцінки
Що буде з цінами на нерухомість в Києві в 2021 році портал «Столична нерухомість» 100realty.ua дізнався у експертів ринку.
Вони висловили свою думку, як вплине на ринок нерухомості локдаун в січні 2021 року виростуть ціни і на скільки, які ключові фактори і ризики будуть впливати на ситуацію.
Локдаун в січні 2021 року і ринок нерухомості
Експерти вважають, що січневий локдаун на динаміку ринку нерухомості не вплине, оскільки зазвичай січня досить спокійний місяць.
«Посилення карантинних заходів заплановано з 8 по 24 січня, що фактично потрапляє на половину традиційних канікул. Найчастіше в Києві з 1 по 15 січня всі працюють в дуже лайтовом режимі, відповідно січень, а потім наскоком та лютий завжди мінорні місяці для всього бізнесу, якщо він не пов'язаний з їжею, святами або відпочинком. У цей період забудовники завжди пропонують знижки, щоб хоч якось вирівняти ці місяці в нуль по відношенню до витрат на будівництво. Очікуваний локдаун не жорсткий - немає ні комендантської години, ні заборони на пересування, просто частина бізнесу не буде працювати, тому глобально такий формат локдауна прямого впливу на відділи продажів і на нерухомість в цілому не матиме, але буде мати непрямий, тому що буде просадка в товарообігу і відповідно деякі сім'ї, зав'язані на бізнес, який буде закритий, не зможуть незароблені гроші планувати на покупку квартир», – каже Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.
Не вірить в негативний вплив короткострокового локдауна і Роман Бєлік, співвласник і партнер компанії InCo home. «Досвід показав, що локдаун призводить до відкладеному попиту. Наприклад, наші продажі після весняного карантину, по об'єктах в будівництво яких інвестувала компанія, за липень-серпень зросли на 60% в порівнянні з другим карантинним кварталом. Нові обмеження з 8 по 24 січня ринок нерухомості особливо не відчує, так як січень і перша половина лютого традиційно період затишшя на ринку. Локдаун лише посилить цей ефект і заморозить поточну ситуацію, також слід очікувати сезонне уповільнення темпів будівництва».
Стаття по темі: Як вигідно продати квартиру в Києві і купити нову: особливості вибору, бюджет
З експертом згоден Сергій Овчинніков, менеджер проекту компанії «КПС Груп», який говорить про те, що забудовники готові до обмежень.
«До нього підготувалися забудовники, прекрасно розуміючи, що, можливо, доведеться ще одне випробування низькими продажами, яке потрібно пройти. Терміни нового локдауна по «щасливому випадку» збіглися з традиційним затишшям на первинному ринку житла. Звичайно, бувають винятки, коли в січні спостерігається сплеск раніше відкладених осінніх угод, наприклад, в разі виборів. Але зараз ситуація на ринку інша, немає додаткових факторів, які б могли послужити різкого зростання продажів в січні.
Отже, на мою думку, січневі «канікули» практично не зашкодять забудовникам. Тим більше, що на відміну від весни, в січні ніхто не скасовує роботу громадського транспорту, та й банківські установи продовжать роботу за графіком. Якщо говорити про ціни в січневий період, то в більшості проектів вони залишаться на рівні грудня. Звичайно, ми беремо за основу ситуацію без нових несподіваних форс-мажорів, без різких і неприборканих валютних стрибків. Тобто, як показує практика, подорожчання в перший місяць року швидше виняток. Динаміка, звичайно, можлива, але в межах 1-1,5% і то лише в окремих концептуальних проектах, які користуються підвищеним попитом покупців. Скажу так: забудовники налаштовані на активізацію ринку не раніше лютого. Але чи готові і до гіршого сценарію, коли пожвавлення відбудеться в березні-квітні», – сказав він.
У той же час в кінці грудня, початку січня до офіційного старту локдауна, навпаки, можливий сплеск активності покупців.
«Я вважаю, що терміни« зимових канікул »можуть послужити додатковим сплеском активності покупців в останню декаду грудня – і перші дні січня. Адже в цей період не буде ніяких обмежень для роботи з клієнтами. Отже, кількість угод цілком може збільшиться на 15-20% в порівнянні з початком грудня. Звичайно на рівень продажів також вплине стадія будівництва. В останні півроку покупці не ризикують вкладати кошти в об'єкти на старті. Але ця тенденція не поширюється на нові черги вже відомих, знакових проектів, будівництво перших черг яких в самому розпалі або добігає кінця», – вважає Вікторія Погасій, директор по маркетингу житлового комплексу BASA City.
Що буде впливати на ринок нерухомості в 2021 році
Не дивлячись на те, що забудовники адаптувалися до нових умов, існує ряд ризиків. Які можуть відіб'ється на динаміці ринку.
За словами Сергія Рижикова, глобальних ризиків два: перший – локдаун буде продовжуватися, як і перший карантин, який продовжували з двох тижнів до трьох місяців, другий – сильніший ризик, що локдаун можуть посилити, через те, що не буде спадати кількість хворих , буде рости число госпіталізацій, медицина перестане справлятися і почне рости кількість летальних випадків.
«Жорсткий локдаун з комендантською годиною, забороною на пересування, зупинкою транспорту і так далі матиме дуже сильні наслідки для ринку нерухомості. Важливий момент – традиційно взимку ми спостерігаємо гойдалки з валютою, під свята курс долара просаживается, а відразу після свят починає рости, відповідно під вихід з локдауна ми можемо мати зростання курсу, який на тлі самого локдауна може непрогнозовано піти вгору. Це теж погано для ринку нерухомості. Але якщо ці ризики не спрацюють, ми спокійно дотягнемо до 8 березня без якихось ексцесів, а там вже будемо дивитися по пролісками», – каже Рижиков.
Стаття по темі: Як змінився портрет покупця квартир в новобудовах Києва за час карантину
За словами Сергія Овчинникова, на ринок буде впливати те, як буде працювати ДАБІ, яка повинна почати працювати повноцінно.
«Без вирішення цього питання, в підвішеному стані виявиться ряд проектів, старт яких був запланований ще на весну-осінь 2020 року. Я допускаю, що така нервозність на ринку позначиться на обсягах будівництва в 2021 році вони навряд чи перевищать показники поточного року. Тобто, варто очікувати скорочення пропозиції житла, що будується», – говорить він.
Ще одним фактором, який позначиться на ринку, варто вважати триваючий процес поділу об'єктів за якісними і концептуальним характеристиками. У 2021 році він продовжиться, при цьому в частині проектів забудовники спробують скоригувати, поліпшити їх (це стосується додаткових сервісів або об'єктів інфраструктури), щоб вони були затребувані у покупців.
«У таких ЖК ціни будуть рости. Але, наприклад, розгорнеться жорстка цінова конкуренція між об'єктами економ-класу. Хочу зазначити, що на ринку варто очікувати процес укрупнення забудовників. Великі гравці продовжать об'єднуватися з великими, з'єднуючись в єдиний бренд. Або інша стратегія: великі займуться поглинанням більш дрібних компаній, у яких є, наприклад, лише договір оренди на землю, але немає коштів для будівництва житлового комплексу», – говорить експерт.
Таке укрупнення призведе до того, що в майбутньому істотно підвищиться фінансовий поріг входження на ринок будівництва житла.
Роман Бєлік також називає ряд ризикових факторів для ринку нерухомості в 2021 році: «Основними факторами впливу і одночасно ризиками для ринку можуть стати невдачі в сфері охорони здоров'я і вакцинації, що призведе до розчарування споживачів, їх пасивності. Негативні очікування, пов'язані з крахом декількох найбільших забудовників можна вважати вже минулим, і факт відходу «Аркади» і «Укрбуду» з ринку нерухомості в новому 2021 року не зробить особливого впливу. У наступному році як і раніше не будуть усунені фактори, що роблять інвестування в нерухомість ризикованим. Питання корупції, проблеми в адміністративних і регулюючих профільних держорганах є зараз і нікуди не дінуться в 2021 році».
Що буде з цінами на нерухомість в 2021 році
На думку експертів, ціни будуть змінюватися під впливом кількох чинників.
«Ситуація на ринку багато в чому буде залежати від економіки країни. У цьому питанні поки теж повна невизначеність. Адже від рівня інфляції і курсу долара багато в чому залежить попит і цінова політика забудовників. Але в міру готовності об'єкту, що будується забудовники в будь-якому випадку будуть коригувати свої ціни з урахуванням не тільки рівня очікуваного прибутку, а ще й з поправкою на інфляцію і курсові коливання», – говорить Овчинников.
Стаття по темі: Як стягнути збиток з забудовника – практика Верховного суду
За прогнозами експертів, в майбутньому році середнє зростання цін на квартири в новобудовах в Києві складе мінімально близько 10%.
«Наші очікування – зростання цін на нерухомість мінімум на 10%, і цей ефект буде мультиплікувати з традиційною, очікуваної весняної девальвацією гривні. Поліпшення споживчих очікувань і намітилися загальносвітові інфляційні тенденції тільки збільшать цей ріст. В цілому в наступному році нерухомість буде відчувати себе впевнено не тільки в Україні але і в світі в цілому», – впевнений Роман Бєлік.
- 11726 переглядів
