Податки при операціях з нерухомістю у 2020 році: скільки, коли і що нового

Через прийняття нових законів очікуються суттєві зміни у порядку оподаткування операцій з нерухомістю

У 2020 році в Україні продавцям і покупцям нерухомості доведеться як і раніше платити державі податки. Це стосується і орендарів. Які податки при операціях з нерухомістю у 2020 році, хто зобов'язаний їх платити і що змінилося в законодавстві, дізнавався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.

Податки при купівлі/продажу нерухомості в 2020 році

У 2020 році в Україні платити податки доведеться як покупцям, так і продавцям нерухомості. Питання оподаткування по операціях з нерухомістю регулюються ст.ст. 167, 172 ПКУ, а також частково регулюється ст. 173 ПКУ (розмір бази оподаткування).

Стаття по темі: Що зміниться з 1 січня 2020 року в Україні – зростання податків, зарплат, прожиткового мінімума та штрафів

Ганна Ковальова, експерт юридичної компанії RIYAKO&PARTNERS, назвала види та розміри податків, які доведеться сплачувати державі в 2020 році при операціях з нерухомістю.

Які податки платить покупець нерухомості в 2020 році

  • суму в розмірі 1% від ціни нерухомості в Пенсійний фонд (для резидентів і нерезидентів);
  • державне мито в розмірі 1% від вартості об'єкта;
  • адміністративні збори за переоформлення права власності в Державному реєстрі речових прав.

Які податки платить продавець нерухомості в 2020 році

  • якщо ви, як продавець володієте нерухомістю менше трьох років, то потрібно оплатити: держмито (1% від ціни об'єкта, зазначеної в договорі, але не нижче його оціночної вартості); податок на дохід (5% від вартості нерухомості) і військовий збір (1,5% від вартості нерухомості);
  • якщо ви володієте нерухомістю понад три роки і це ваша перша продаж нерухомості протягом календарного року, то розмір мита складе 1% від ціни об'єкта, зазначеної в договорі, але не нижче його оціночної вартості;
  • якщо нерезидент України, оплатити потрібно: держмито (1% від ціни об'єкта, зазначеної в договорі, але не нижче його оціночної вартості); податок на доходи фізичних осіб (15% від вартості нерухомості) і військовий збір (1,5% від вартості нерухомості).

Стаття по темі: Іпотека в Україні в 2020 році: які умови і на скільки будуть знижені ставки по кредитах

Які нові податки при продажу нерухомості в 2020 році

В кінці 2019 року в Україні прийнято в першому читанні законопроект № 1210 від 30.08.2019 р «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо удосконалення адміністрування податків, усунення технічних і логічних невідповідностей в податковому законодавстві», в якому внесені зміни до статей 172 ПКУ. Закон прийнятий в першому читанні.

За словами Олега Добровольського, партнера ID Legal Group, змінами передбачено, що дохід, отриманий фізичною особою від продажу другого об'єкту нерухомості протягом року (наприклад, 2020 року), підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. Дохід, отриманий фізичною особою від продажу третього та всіх наступних об'єктів нерухомості протягом року (наприклад, 2020 року), підлягає оподаткуванню за ставкою 18%.

«Зараз законопроект № 1210 поданий на друге читання. А тому, в якій редакції такий законопроект буде прийнятий – будемо чекати новин», – говорить експерт.

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

Податки при оренді нерухомості в 2020 році

Згідно зі статтею 170.1.5 розділу IV Податкового кодексу України, особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету, є орендодавець, який зобов'язаний це зробити в терміни, встановлені Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду.

Сергій Тарасюк, керуючий партнер АТ «Тарасюк і партнери», називає три легальні варіанти здачі фізичною особою нерухомості в оренду.

  1. Від імені фізичної особи на єдиному податку в межах 100 кв.м. житлова і 300 кв.м нежитлова, а також до 0,2 га земельної ділянки (2 або 3 група, в залежності від статусу орендаря). Ставки єдиного податку на 2 групі  –  944,60 грн, на місяць, на 3 групи  –  5% або 3% + ПДВ. Додатково сплачується єдиний соціальний внесок в розмірі не нижче 1039,06 в місяць, крім пенсіонерів, які звільнені від сплати.
  2. Від імені фізичної особи-підприємця на загальній системі оподаткування. Ставка ПДФО з чистого доходу: 18% + військовий збір 1,5%, також єдиний соціальний внесок на чистий дохід, але в розмірі не менше 1039,06 в місяць і з перерахунком в кінці року за ставкою 22% від чистого доходу і в межах максимальної бази 70 845 грн в місяць. Звітність подається щорічно, як і раніше.
  3. Від імені фізичної особи. Ставка ПДФО з чистого доходу: 18% + військовий збір 1,5%. При цьому податковим агентом буде орендар, крім випадків, коли їм є фізична особа. У такому випадком відповідальність за сплату податків лежить на орендодавцеві, згідно з пп. 171.1.5. він зобов'язаний щоквартально нарахувати і сплатити необхідні податки з поданням річної декларації.

«Варто пам'ятати, що для цілей ПДФО і військового збору, ми використовуємо базу оподаткування не нижче встановленої місцевими органами влади на поточний рік для певних зон. Деякі органи місцевої влади не приймають таких рішень. Наприклад, для Києва вона встановлена на рівні 17,83 грн за 1 кв.м., а в м Дніпро від 19.84 до 78,15 грн за кв. м», – нагадує Тарасюк.

Що нового при здачі в оренду нерухомості в 2020 році

На ринку оренди очікуються зміни.

«Оскільки порівняно недавно був прийнятий Закон «Про оренду державного та комунального майна», а великий відсоток серед угод з нерухомістю стосується саме оренди, то в цій частині в 2020 році нас чекає ряд новел. Однією з важливих новацій закону є те, що для оренди майна буде створено два типи переліків: до першого відноситься так зване комерційно-привабливе майно, воно буде здаватися через аукціони, а до другого – то майно, яке може надаватися в оренду без конкурсної процедури. Що ж, власне, зміниться? До прийняття цього закону організації, які були в списку пільговиків, мали право на отримання будь – якого майна в оренду без конкурсу. Зараз пільговики мають право отримати в оренду, не будь – яке майно, а лише те, на яке немає великого попиту від комерційних організацій, тобто локації гірше», – роз'яснює Ганна Ковальова.

Стаття по темі: Що чекає комерційну нерухомість в Києві в 2020 році: прогноз експертів

Тобто, з одного боку, органам влади нададуть можливість отримати більший прибуток з вигідних комерційних об'єктів і уникнути випадків, коли під виглядом «пільговиків» кращі локації орендували за меншу плату інші організації. Але чи не буде це утиском пільговиків, яким фактично доведеться вибирати з гіршого?

«З 1 лютого 2020 всі нові договори оренди повинні полягати через електронну торгову систему, всі комерційні договори оренди – через онлайн-аукціон. До сих пір ця процедура здійснювалася офлайн. Крім того, новий закон обіцяє скоротити тривалість процедури оренди майна. Як це буде діяти на практиці, покаже час», – каже вона.

«Підводні камені» оподаткування нерухомості в 2020 році

У 2020 році в Україні зміниться і база оподаткування.

«З базою оподаткування не все так просто. Вона визначається в порядку прописаному ст. 173 ПКУ. Так, з 01.01.2020 року, коли вступають в силу зміни, які стосуються визначення бази оподаткування. Всі чули про «революції» на ринку незалежних грошових оцінок. Вже досить тривалий час при продажу квартири кожен продавець сплачує кілька сотень гривень єдиній базі даних звітів про фінансові оцінках, такий собі негласний податок на продаж нерухомості. Ідея була хороша, боротьба з заниженням бази оподаткування нерухомості, але чомусь оцінка з реєстрацією в базі дорожче в середньому на 1000 грн. На сьогоднішній день, теоретично продавець може отримати оцінку автоматично або звернеться до оцінювача. Зміни стосуються також впровадження посередницьких «електронних майданчиків», які повинні пройти акредитацію у Фонді держмайна. Якщо оцінювачу відмовляють в реєстрації звіту, він може запросити рецензію в Фонді держмайна. Думаю, що продавців рядовий нерухомості це не торкнеться, а ось при продажу великих об'єктів завжди можна отримати необхідну «рецензію», – говорить Сергій Тарасюк.

Також слід врахувати, що Фонд держмайна отримав повний контроль над базою, тому як змінитися ринок оцінок, а найголовніше які оцінки будуть прийматися на реєстрацію ніхто поки не знає.

Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – думки юристів

«Можливо, індикативні показники вартості квадратного метра виростуть, в кодексі дуже розмито описані критерії оцінки« відповідність ринковими цінами». Варто пам'ятати, що перед посвідченням угоди нотаріусом необхідно сплатити ПДФО і військовий збір, якщо пільг немає. Також при покупці житлової нерухомості, згідно п.9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» покупцем оплачується збір на обов'язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1%, крім випадків купівлі житлової нерухомості вперше. Правда, органи ПФУ не видають довідку про покупку нерухомості вперше, і нотаріуси вимагають сплату внеску в будь – якому випадком. Варіант один, після сплати внеску подавати позов до адміністративного суду і повертати надміру сплачений внесок. Практика за такими позовами позитивна. Сплата покупцем держмито як і раніше питання договірної, крім інвалідів ВВВ, 1 і 2 груп, ліквідаторів ЧАЕС 1,2 категорій, які звільнені від сплати держмита. Всі інші умови не змінилися», – коментує г-н Тарасюк.

Источник