Іпотека в Україні в 2020 році: які умови і на скільки будуть знижені ставки по кредитах

Іпотека в Україні в 2020 році повинна дати поштовх ринку первинної нерухомості. Зміцнення гривні, зростання собівартості будівництва і високі ставки по іпотечних кредитах знизили продажі і маржу забудовникам. Всі гравці ринку чекають від НБУ і банків, коли запрацює доступна іпотека в 2020 році.

Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua оцінив, наскільки реально знизити ставки по іпотеці в Україні в 2020 році.

Ринок чекає на зниження ставок

У перші дні 2020 року надійшли позитивні сигнали від керівництва Національного банку України. Якщо їх наміри здійсняться, іпотечне кредитування пожвавить ринок новобудов в Києві і по всій країні.

Стаття по темі: Що зміниться з 1 січня 2020 року в Україні – зростання податків, зарплат, прожиткового мінімума та штрафів

«2020 рік повинен стати роком повноцінного відновлення іпотечного кредитування. Сьогодні гривнева ціна ресурсів в банках 8-9%, тобто вже можна говорити про іпотеку 14-15%. І це наше завдання на рік, тому що це дасть поштовх подальшому розвитку економіки», – заявила перший заступник глави НБУ Катерина Рожкова.

Пізніше голова Нацбанку Яків Смолій спрогнозував зниження облікової ставки, що неминуче спричинить здешевлення банківських кредитів: «У нас є всі передумови для того, щоб знижувати облікову ставку більш швидкими темпами. Облікову ставку в 8% слід очікувати в наступному (2020-му – ред.) році», – заявив він в інтерв'ю.

Зараз облікова ставка в Україні знижена до дворічного мінімуму: 13,5% – це найнижчий показник з кінця 2017 року.

Ольга Соловей, засновник URE CLUB впевнена, що потрібен комплекс заходів, щоб іпотека стала доступною і запрацювала. «Перш за все, це зниження вимог до резервування банками коштів. І тут, щоб уникнути ризиків неповернення коштів і виникнення проблемних кредитів, потрібно на законодавчому рівні захистити права кредитора. Тобто, не можеш бути власником квартири, поки повністю не виплатиш іпотеку. Звичайно ж, істотною умовою є також стабільна політична ситуація. Те, що ми маємо сьогодні, вселяє віру, що при системному підході вже в наступному році реально знизити процентні ставки по іпотеці і наблизитися до європейських стандартів», – заявила вона в коментарі Property Times.

Ставки по іпотеці на початок 2020 року

Незважаючи на оптимізм керівництва НБУ, на початок 2020 року іпотечні ставки залишалися високими, особливо з урахуванням зміцнення гривні в 4 кварталі попереднього року. Найдоступніша іпотека в 2020 році (за станом на січень) – 17-18%. Така ставка за іпотечним кредитом можлива лише за умови виконання позичальником низки вимог та доступна тільки окремим категоріям громадян (див. нижче розділ «Вимоги банків по іпотеці»).

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

В середньому реальні ставки по іпотеці в Україні коливаються від 18% (фінансування держбанками окремих будівельних проектів) до 25% (мікроіпотека, коли позичальникові не вистачає невеликої суми для покупки в розмірі 10-15% від загальної вартості нерухомості).

Іпотека в Україні настільки дорога, що ставки а іпотечними кредитами часто-густо на рівні ставок на мікро-кредити для малого бізнесу і приватних підприємців. Великі мережеві банки пропонують ФОПам програми кредитування, в тому числі і з купівлі нерухомості, за реальною ставкою 21% в межах 500 тисяч – 1 мільйон гривень.

Приховані платежі по іпотеці

Практично всі іпотечні програми в Україні містять в собі приховані платежі по іпотеці:

• страхування життя і здоров'я позичальника на термін всієї кредитної програми (0,5-1% від суми кредиту);
• страхування нерухомості, що купується, щорічно на термін всієї кредитної програми;
• разова комісія при видачі кредиту (0,7-1% від суми);
• за рахунок позичальника виконується оцінка нерухомості, причому тільки оцінювачами, яких вибрав банк.

Вимоги банків по іпотеці

Ускладнюють отримання іпотечного кредиту в Україні і жорсткі вимоги банків до позичальника. В першу чергу необхідно підтвердити наявність високих офіційних доходів. При отриманні іпотечного кредиту в межах 500 тис – 1 млн грн терміном на 5-7 років необхідно мати офіційний дохід не менше 20-25 тис грн на місяць. Високими повинні бути і доходи інших членів сім'ї, в першу чергу чоловіка або дружини.

Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – що змінює новий закон Ради

В кінці 2019 роки після зниження курсу долара кілька банків запропонували оновлені іпотечні програми за зниженими ставками – від 16,9% до 19%. Однак до позичальників висувалися особливі вимоги.

Специфічні вимоги банків при видачі іпотеки

1. Іпотечний кредит тільки для ФОПів з особливими видами діяльності (IT, програмування, медичні послуги). ФОП повинен за цими КВЕД пропрацювати не менше року на момент отримання кредиту.
2. Не менш 15-20 тис грн доходів на 1 члена сім'ї. В результаті отримання іпотеки для родини навіть з двома дітьми суттєво ускладнюється – такій сім'ї необхідно отримувати 60-80 тисяч гривень на місяць.
3. Розмір іпотечного кредиту рідко перевищує 50% від вартості нерухомості. Тому банки легше видають іпотеку на 10-25% від ціни на житло.
4. Частина банків відмовляється кредитувати під форвардні контракти на первинному ринку. За «форвардом» інвестор по суті набуває лише права на майбутнє житло, а банку нема чого взяти в заставу і ризики за кредитом різко зростають.
5. Через ризики банки кредитують покупку квартир виключно в добудованих і зданих в експлуатацію будинках. Виняток робиться лише для забудовників-партнерів і тільки для їх ЖК. Головний мінус такої іпотеки для позичальника – в зданому будинку квартири продаються вже по ціні вторинного ринку (вище на 20-50%), а пропоновані банком партнерські ЖК не завжди відповідають вимогам покупця.

Стаття по темі: Що чекає комерційну нерухомість в Києві в 2020 році: прогноз експертів

З урахуванням всіх факторів український ринок нерухомості потребує низьких ставках. Анонсована керівництвом НБУ іпотека в 2020 році в 14-15% навряд чи різко пожвавить продажі. Гравці ринку вважають, іпотека під 10% (плюс додаткові платежі) зможе реально вплинути на ринкову активність і простимулює відкладений попит на покупку житла в кредит.