Налоги при сделках с недвижимостью в 2020 году: сколько, когда и что нового

В 2020 году в Украине продавцам и покупателям недвижимости придется по-прежнему платить государству налоги. Это касается и арендаторов. Какие налоги при сделках с недвижимостью в 2020 году, кто обязан их платить и что изменилось в законодательстве, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Налоги при купле/продаже недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине платить налоги придется как покупателям, так и продавцам недвижимости. Вопрос налогообложения по сделкам с недвижимостью регулируются ст.ст. 167, 172 НКУ, а также частично регулируется ст. 173 НКУ (размер базы налогообложения).

Статья по теме: Что изменится с 1 января 2020 в Украине – рост налогов, зарплат, прожиточного минимума и штрафов

Анна Ковалева, эксперт юридической компании RIYAKO&PARTNERS, назвала виды и размеры налогов, которые придется платить государству в 2020 году при операциях с недвижимостью.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в 2020 году

• сумму в размере 1% от цены недвижимости в Пенсионный фонд (для резидентов и нерезидентов);
• государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта;
• административные сборы за переоформление права собственности в Государственном реестре вещных прав.

Какие налоги платит продавец недвижимости в 2020 году

• если вы, как продавец владеете недвижимостью менее трех лет, то нужно оплатить: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доход (5% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости);
• если вы владеете недвижимостью более трех лет и это ваша первая продажа недвижимости в течение календарного года, то размер пошлины составит 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости;
• если нерезидент Украины, оплатить нужно: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доходы физических лиц (18% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).

Статья по теме: Ипотека в Украине в 2020 году: какие условия и на сколько будут снижены ставки по кредитам

Какие новые налоги при продаже недвижимости в 2020 году

В конце 2019 года в Украине принят в первом чтении законопроект № 1210 от 30.08.2019 г. «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранение технических и логических несоответствий в налоговом законодательстве», в котором внесены изменения в статьи 172 НКУ. Закон принят в первом чтении.

По словам Олега Добровольского, партнера ID Legal Group, изменениями предусмотрено, что доход, полученный физическим лицом от продажи второго объекта недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 5%. Доход, полученный физическим лицом от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 18%.

«Сейчас законопроект № 1210 представлен на второе чтение. А потому, в какой редакции такой законопроект будет принят – будем ждать новостей», – говорит эксперт.

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Налоги при аренде недвижимости в 2020 году

Согласно статье 170.1.5 раздела IV Налогового кодекса Украины, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является арендодатель, который обязан это сделать в сроки, установленные Кодексом для квартального отчетного (налогового) периода.

Сергей Тарасюк, управляющий партнер АО «Тарасюк и партнеры», называет три легальных варианта сдачи физическим лицом недвижимости в аренду:

1. От имени физического лица на едином налоге в пределах 100 кв.м. жилая и 300 кв.м нежилая, а также до 0,2 га земельного участка (2 или 3 группа, в зависимости от статуса арендатора). Ставки единого налога на 2 группе  –  944,60 грн, в месяц, на 3 группе – 5%  или 3 %+НДС. Дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не ниже 1039,06 в месяц, кроме пенсионеров, которые освобождены от уплаты.
2. От имени физического лица-предпринимателя на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос на чистый доход, но в размере не менее 1039,06 в месяц и с перерасчетом в конце года по ставке 22% от чистого дохода и в пределах максимальной базы 70 845 грн в месяц. Отчетность подается ежегодно, как и ранее.
3. От имени физического лица. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%. При этом налоговым агентом будет арендатор, кроме случаев, когда им является физическое лицо. В таком случаем ответственность за уплату налогов лежит на арендодателе, согласно пп. 171.1.5. он обязан ежеквартально начислить и уплатить необходимые налоги с подачей годовой декларации.

«Стоит помнить, что для целей НДФЛ и военного сбора, мы используем базу налогообложения не ниже установленной местными органами власти на текущий год для определенных зон. Некоторые органы местной власти не принимают таких решений. Например, для Киева, она установлена на уровне 17,83 грн за 1 кв.м., а в Днепре от 19.84 до 78,15 грн за кв. м», – напоминает Тарасюк.

Что нового при сдаче в аренду недвижимости в 2020 году

На рынке аренды грядут перемены.

«Поскольку сравнительно недавно был принят Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», а большой процент среди сделок с недвижимостью касается именно аренды, то в этой части в 2020 году нас ждет ряд новелл. Одной из важных новаций закона является то, что для аренды имущества будет создано два типа перечней: к первому относится так называемое коммерчески – привлекательное имущество, оно будет сдаваться через аукционы, а ко второму – то имущество, которое может предоставляться в аренду без конкурсной процедуры. Что же, собственно, изменится? До принятия этого закона организации, которые были в списке льготников, имели право на получение любого имущества в аренду без конкурса. Сейчас льготники имеют право получить в аренду, не любое имущество, а лишь то, на которое нет большого спроса от коммерческих организаций, то есть локации похуже», – разъясняет Анна Ковалева.

Статья по теме: Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

То есть, с одной стороны, органам власти предоставят возможность получить большую прибыль из выгодных коммерческих объектов и избежать случаев, когда под видом «льготников» лучшие локации арендовали за меньшую плату другие организации. Но не будет ли это ущемлением льготников, которым фактически придется выбирать из худшего?

«С 1 февраля 2020 все новые договора аренды должны заключаться через электронную торговую систему, все коммерческие договоры аренды – через онлайн-аукцион. До сих пор эта процедура осуществлялась офлайн. Кроме того, новый закон обещает сократить продолжительность процедуры аренды имущества. Как это будет действовать на практике, покажет время», – говорит она.

«Подводные камни» налогообложения недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине изменится и база налогообложения.

«С базой налогообложения не все так просто. Она определяется в порядке прописанном ст. 173 НКУ. Так, с 01.01.2020 года, когда вступают в силу изменения, которые касаются определения базы налогообложения. Все слышали о «революции» на рынке независимых денежных оценок. Уже довольно длительное время при продаже квартиры каждый продавец уплачивает несколько сотен гривен единой базе данных отчетов о денежных оценках, такой себе негласный налог  на продажу недвижимости. Идея была хорошая, борьба с занижением базы налогообложения недвижимости, но почему – то оценка с регистрацией в базе дороже в среднем на 1000 грн. На сегодняшний день, теоретически продавец может получить оценку автоматически либо обратится к оценщику. Изменения касаются также внедрения посреднических «электронных площадок», которые должны пройти аккредитацию в Фонде госимущества. Если оценщику отказывают в регистрации отчета, он может запросить рецензию в Фонде госимущества. Думаю, что продавцов рядовой недвижимости это не затронет, а вот при продаже больших объектов всегда можно получить необходимую «рецензию», – говорит Сергей Тарасюк.

Также следует учесть, что Фонд госимущества получил полный контроль над базой, поэтому как измениться рынок оценок, а самое главное какие оценки будут приниматься на регистрацию никто пока не знает. 

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – мнения юристов

«Возможно, индикативные показатели стоимости квадратного метра вырастут, в кодексе очень размыто описаны критерии оценки «соответствие рыночным ценам». Стоит помнить, что перед удостоверением сделки нотариусом необходимо уплатить  НДФЛ  и военный сбор, если льгот нет. Также при покупке жилой недвижимости, согласно п.9 ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» покупателем оплачивается сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1%, кроме случаев покупки жилой недвижимости впервые. Правда ораны ПФУ не выдают справку о покупке недвижимости впервые, и нотариусы требуют уплату взноса в любом случаем. Вариант один, после уплаты взноса подавать иск в административный суд и возвращать излишне уплаченный взнос. Практика по таким искам позитивная. Уплата покупателем госпошлина как и ранее вопрос договорной, кроме инвалидов ВВВ, 1 и 2 групп, ликвидаторов ЧАЭС 1,2 категорий, которые освобождены от уплаты госпошлины. Все остальные условия не изменились», – комментирует г- н Тарасюк.