Що чекає комерційну нерухомість в Києві в 2020 році: прогноз експертів

Комерційна нерухомість в Києві в 2020 році продовжить активно розвиватися. Експерти сходяться на думці, що зараз сприятливі умови для розвитку бізнесу і відповідно це позитивно впливає на ситуацію на ринку офісів і торгової нерухомості. Що буде відбуватися в 2020 році, дізнавався портал столичної нерухомості 100realty.ua.

Офісна нерухомість – зростання орендних ставок і конкуренція коворкінг

Експерти прогнозують високий попит на офіси в Києві і при цьому помірне пропозицію, що вплине на орендні ставки.

Як зазначив Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна), в зв'язку з введенням в експлуатацію нових якісних цікавих об'єктів офісної нерухомості, у орендарів може з'явитися більш широкий вибір. У той же час, на тлі істотного обсягу відкладеного попиту вакантність на ринку офісних приміщень не буде значно підвищуватися, а орендні ставки можуть і далі продовжити помірне зростання в межах 10%.

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

З прогнозом щодо зростання орендних ставок згодна і керівник відділу оцінки та консалтингу NAI Ukraine Ірина Трунова.

«Орендні ставки на офіси, з урахуванням того, що заявлене нова пропозиція не покриє попит на зростаючому ринку, виростуть. Разом з тим, зросте попит на альтернативну офісну нерухомість. Цілком можливо, що в майбутньому році експерти ринку почнуть більш глибоко аналізувати ставки на коворкінг, які будуть визнані повноцінної конкурентоспроможної частиною ринку офісної нерухомості», – говорить експерт.

Вона також додала, що серед очікуваних подій на ринку офісної нерухомості 2020 року – поява великих нових проектів бізнес-центрів класу «А». Такі об'єкти дуже затребувані на ринку – в останні роки нова пропозиція становили виключно офісні центри класу «B».

Швидше за все, ринок офісної нерухомості буде розвиватися нелінійно, на ньому можуть з'явитися нові бренди сервісних офісів (наприклад, в 2019 році міжнародна група IWG завела в Україну бренд Spaces – перший коворкінг відкрився Maidan Plaza).

Торгова нерухомість – стрімке зростання пропозиції

Не дивлячись на те, що ринок торговельної нерухомості в Києві активно розвивається і пропозиція стає більш різноманітним, ставки будуть триматися на нинішньому рівні.

Стаття по темі: Підсумки 2019 року на ринку нерухомості Києва: ринок «штормило», ціни суттєво змінилися

«Стрімке зростання пропозиції якісних торгових площ не призведе до обвалу цін – в кращих торгових центрах ставки виростуть. Однак, в об'єктах, які втрачають популярність або змушені проводити реконцепцію, щоб втриматися «на плаву», ставки можуть бути знижені, з метою втримати або залучити операторів», – каже Ірина Трунова.

На ринку торгової нерухомості Києва в 2020 році очікується введення в експлуатацію нових торгових об'єктів:

• Ocean Mall,
• Retroville,
• Respublika,
• April City,
• другої черги Lavina Mall і т.д.

 

Конкуренція між цими проектами, а також новими ТРЦ, відкритими в 2019, може привести до перерозподілу потоків покупців.

«Швидше за все, ми побачимо велику маркетингову активність з боку ТРЦ. Також очікується прихід в Україну нових міжнародних брендів – це можуть бути преміум і мідл-фешн бренди, ресторанні мережі, DIY і beauty-бренди», – каже Трунова.

Головні тенденції на ринку комерційної нерухомості в 2020 році

Що стосується основних тенденцій на ринку комерційної нерухомості в 2020 році, то це, за словами експертів, зміна підходу в концепціях об'єктів.

«Можна виділити головні тенденції, які треба враховувати в проектуванні нових і переформатування діючих торгових центрів: укрупнення, соціалізація, а також дві, пов'язані з цифровою ерою: діджіталізація і омніканальність», – зазначає Олександр Носаченко.

Всі чотири тренда пояснюються посиленням конкуренції між існуючими торговими центрами, але в більшій мірі – очікуванням прийдешніх змін в найближчі десятиліття.

«Зокрема, в році, що минає ми спостерігали реконструкції застарілих об'єктів, пошук нових форматів і рішень. ТЦ «Караван» зважився на реконструкцію і зміну формату, найближчим часом очікується ще ряд оновлень діючих об'єктів, відкритих 10-15 років тому. Крім цього, необхідно враховувати, що приблизно 90% нової пропозиції торгових площ в столиці, як відкритих, так і заявлених – це великі об'єкти до 450 тис. кв. м (GBA) », – говорить експерт. І кожне таке відкриття впливає на зону, де об'єкт розташований. На прикладі відкрився нещодавно ТРЦ River Mall видно, як він вплинув на малі об'єкти в цьому районі. Щоб вижити, вони змушені адаптуватися в найкоротші терміни – міняти орендарів і зміщувати акценти.

Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – думки юристів

Масштабну реконцепцію здійснить і маркет-молл «Даринок». На 2020 рік заплановано низку концептуальних змін: буде репозиціонувати зона фуд-корти (загальна площа складе 1477 кв.м), відкриється новий коворкінг Platforma Office Club від Coworking Platforma (площа в 3700 кв.м, 800 посадочних місць). «Даринок» має намір розширити пул орендарів і створити нову зону розваг для дітей на1700 кв.м. У маркет-молі вже змінився «продуктовий якір» – їм стала мережа роздрібної торгівлі «Сільпо» (загальна площа супермаркету складе 3000 кв.м., торговий зал 1650 кв.м).

Володимир Степура, директор компанії «Ліконд», офіційного дистриб'ютора DAIKIN в Україні, звертає увагу, що існує пряма залежність між комфортністю торгового центру і купівельної активністю його відвідувачів.

«Чим комфортніше покупцеві в торговому центрі, тим довше він буде в ньому перебувати і тим частіше він буде його відвідувати. Тому одним з важливих факторів, що впливають на ефективність діяльності торгового центру, є його оснащення сучасними системами вентиляції і кондиціонування, створюють комфортний мікроклімат – як в окремих зонах і в приміщеннях ТЦ, так і в усій будівлі торгового центру, в цілому. Це особливо важливо при наявності фудкорти, розважальних зон для дітей, льодових ковзанок та інших специфічних зон, де треба створити і підтримувати спеціальні кліматичні умови», – каже Володимир Степура.

За його словами, сьогодні в поняття «кліматизація» входить не тільки кондиціонування повітря, а й опалення, вентиляція, а також підготовка гарячої води для побутових потреб. Експерт також зазначає, що для об'єктів торгової нерухомості в Україні найчастіше використовують системи «чілер-фанкойл» або VRF-системи, а для ефективної вентиляції – установки обробки повітря з рекуперацією тепла.

Хто вийде на ринок комерційної нерухомості в 2020 році

«Ми очікуємо в найближчій перспективі входів на наш ринок ще кількох значущих брендів. Безумовно, очікується відкриття першого магазину IKEA (в Києві вже функціонує офіс компанії), можливо, слідом за Decathlon, холдинг Association Familiale Mulliez, який також володіє мережею супермаркетів Auchan, прийме рішення про виведення на наш ринок і інших своїх fashion-підрозділів (Kiabi, Phildar, і ін.). Нові для українського ринку знакові світові бренди, в тому числі допоможуть утримати темпи розвитку торгової нерухомості», – говорить Олександр Носаченко.

Крім цього, протягом двох-трьох років практично в кожному районі Києва буде функціонувати якісний масштабний проект. Відповідно необхідності їхати в іншу частину міста у більшості покупців не буде. Вони будуть віддавати перевагу тому великому проекту, який ідеально вписується в їх наближений до будинку або роботи маршрут.

Стаття по темі: Новий Генплан Києва: як буде розвиватися столиця, скільки побудують житла і куди прокладуть метро

«Безумовно, з'являться« фішки», якоря, заради яких люди стануть їздити через півміста купити ту чи іншу послугу або товар. Але більшість покупців будуть користуватися об'єктами, які максимально стикуються з щоденними маршрутами», – говорить експерт.
Другий тренд відповідає на питання, якими саме повинні бути ТРЦ, щоб не тільки заманити максимально можливе число відвідувачів, а й затримати їх довше, запропонувати повний спектр товарів і послуг. Це буде впливати на проектування ТРЦ в 2020 році.

«З точки зору архітектури, щоб утримати людей, планується більше спільних зон, дизайнерські яскраві рішення, атріуми і світлові ліхтарі, що дозволяють грати з кількістю денного освітлення, живі рослини, фонтани. Все це створюється з єдиною метою – створити умови, щоб люди максимально комфортно почували себе в торгових центрах тривалий період часу», – розповідає Олександр Носаченко.

Два наступних тренда пов'язані з посиленням ролі Інтернету в житті людини і діяльності компаній. Омніканальность – інструмент, що дозволяє ритейлеру утримати свого покупця, використовуючи обидва канали, онлайн та офлайн. Частка е-комерс зростає, лідером є електроніка, однак драйвером омніканальності, стверджують експерти, найближчим часом буде fashion-індустрія.

Стаття по темі: Як будуть добудовувати об'єкти «Укрбуду»: які комплекси здадуть першими і за які гроші вони будуть завершені

«Навіть якщо років через 10-20 частка онлайн-продажів зросте в рази, fashion-ритейлу необхідно буде місце для додаткового фізичного контакту споживача з речами. І торгові центри – найкраще місце для такого вибору», – підкреслює керівник.

Наприклад, зараз в світі популярний формат Click&Collect, адже сучасній людині з щільним графіком легше забрати обраний на сайті товар в торговому центрі, ніж зістикуватися з кур'єром. В даний час в Європі приблизно кожен другий покупець fashion-індустрії воліє формат Click&Collect. Зростає і частка омніканальності в структурі онлайн-торгівлі: з 9,43% в 2015 році до 12,55% в 2019-м.

«З усього вищесказаного можна зробити висновок про те, що ТРЦ, які зможуть врахувати сучасні тенденції і зіграють на випередження, будуть затребувані і в майбутньому. При цьому укрупнення і соціалізація допоможуть залучити відвідувачів, а діджіталізація і омніканальность – оптимізувати як процес покупки, так і управління ТРЦ», – прогнозує пан Носаченко.