Як забудовники уникають відповідальності за несвоєчасну здачу будинків. Ключові пункти інвестиційного договору

Новобудов, які вчасно добудовують, на українському ринку майже немає. Юристи надали поради, як перевірити інвестиційну угоду з забудовником та як домогтися компенсації в разі затримки введення в експлуатацію.

Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua публікує приклади договорів, які забудовники використовують для ухилення від відповідальності за несвоєчасну здачу будинків в експлуатацію.

Чому не добудовують вчасно

Є причини об'єктивні і не дуже.

«Часто є об'єктивні причини зупинки будівництва: необхідність внесення змін в проектну документацію, вимагання хабарів чиновниками, затягування підключення до мереж монополістами, невідповідність гідрогеології результатами досліджень тощо», – каже Віталій Грусевич, голова правління The Wall-Ukraine.

Стаття по темі: Пільгова іпотека в Україні в 2021 році – як отримати кредит на квартиру під 7% річних

За словами Андрія Рижикова, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution, введення в експлуатацію будинку забудовники можуть з наступних причин:

1. Найчастіше забудовники закладають занадто оптимістичні дати введення в експлуатацію, які не завжди можна виконати.
2. Зараз є ступор з введенням в експлуатацію через реформування ДАБІ.
3. Карантинні обмеження і невизначена економічна ситуація опосередковано впливають на поставки матеріалів і відповідно на будівництво і подальший введення в експлуатацію.
4. Недостатнє фінансування – ця історія найчастіше спрацьовує в комплексах, які будуються переважно за рахунок залучених від покупців коштів. Якщо вхідний фінансовий потік нижче очікуваного, будівництво починає сповільнюватися, щоб вирівняти витрати до вступнику фінансування.
5. У багатьох проектах спочатку некоректна дозвільна документація, яка дозволяє запустити будівництво об'єкта, але вже не спрацьовує на моменті введення.

Інвестиційна угоди із забудовником – це основа

Від того, який договір підписаний з забудовником, залежить можливість отримання компенсації, якщо будинок не добудовують вчасно.

«Незалежно від виду застосовуваного при інвестуванні договору, він повинен містити чіткі положення, які стосуються врегулювання сторонами цих питань, що повинно включати визначення не тільки конкретних термінів введення будинку в експлуатацію, термінів і порядку передачі квартири, а й випадків і умов їх продовження, а також відповідальності забудовника за невиконання ним своїх зобов'язань і права інвестора на розірвання договору з чіткими умовами повернення сплачених грошей», – говорить Сергій Дахновський, радник JN Legal.

Така відповідальність може полягати, як в обов'язки забудовника відшкодувати інвестору матеріальну та моральну шкоду, заподіяну в результаті несвоєчасної передачі житла, так і в обов'язку сплатити штрафні санкції.

«Крім чіткого визначення зазначених договірних положень важливим моментом є і формування так званої доказової бази, що передбачає отримання від забудовника необхідної містобудівної та дозвільної документації на будівництво, а також ведення з ним відповідної претензійного листування. Якщо зазначені умови дотримані, то і залучити забудовника до відповідальності цілком реально, що і підтверджується судовою практикою, головне, щоб було кого залучити і чи є можливість реально щось стягнути із забудовника», – вважає Дахновський.

Стаття по темі: Що потрібно для купівлі-продажу нерухомості в Україні: перелік документів в 2021 році

Кожен забудовник розуміє, що для нього ризики прострочення задекларованого терміну введення споруджуваного об'єкта в експлуатацію надзвичайно великі і що навіть своєчасне отримання документа про прийняття об'єкта в експлуатацію зовсім не означає одночасну передачу інвесторові його квартири.

«Всі забудовники «виписують» умови договорів насамперед під себе, створюючи тим самим правові підстави для можливого «ухилення» від відповідальності за допущені порушення. Варіативність підходів забудовників до цього питання досить різноманітна», – говорить експерт і наводить кілька прикладів.

Як забудовники через договір уникають відповідальності за затримку введення будинку в експлуатацію

1. Створення «часового запасу» для настання відповідальності ( «через шість місяців після зазначеної дати введення в експлуатацію» або фіксування права забудовника самостійно продовжувати термін введення в експлуатацію).
2. Покладання на забудовника відповідальності лише в разі порушення ним терміну передачі квартири, який в свою чергу визначається досить тривалим періодом від терміну введення в експлуатацію будинку.
3. «Обмеження» відповідальності забудовника лише обов'язком повернути інвестору сплачені кошти при розірванні останнім договору в разі порушення графіка будівництва (яка не додається до договору) або несвоєчасного введення в експлуатацію з прив'язкою терміну такого повернення до будь-яких умов (наприклад, продажу квартири третім особам та інше).
4. Формулювання розрахунку штрафних санкцій, при якому її фактичне застосування неможливо або підлягає оскаржуванню (наприклад, «подвійна облікова ставка НБУ за кожен місяць прострочення введення в експлуатацію»).

«На практиці, забудовники неохоче йдуть на зустріч потенційним інвесторам у внесенні змін до типові договори, за якими покупці придбають бажані квадратні метри. Вкрай рідко в договорах передбачаються зобов'язання забудовника відшкодувати завдані збитки в разі затримки здачі об'єкта в експлуатацію або і в разі неможливості завершення будівництва в цілому. У таких випадках, покупцям залишається розраховувати на право на відшкодування збитків винною стороною у випадках, передбачених законодавством», – коментує практику Ольга Чайковська-Тимкович, старший юрист, адвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як і Партнери».

Стаття по темі: Продаж квартири і покупка нової: які податки платить продавець, які покупець

Приклади договорів купівлі-продажу майнових прав

Наводимо приклади інвестиційних угод, які пропонує своїм клієнтам один з столичних девелоперів, що працює на ринку новобудов Києва.

Приклад угоди 1

Договором визначено, що запланований термін закінчення будівництва і введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - 4 квартал 2021 року. Положенням договору про відповідальність сторін визначено, що в разі невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за цим договором, винна сторона відшкодовує потерпілій стороні всі збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю) відповідно до чинного законодавства України.

Приклад угоди 2

Договором визначено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором сторони несуть відповідальність відповідно до чинного законодавства і цим договором. Відповідно до п. ___ договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру, кожна зі сторін несе відповідальність за порушення умов цього договору, якщо це порушення відбулося з його вини. Сторона, яка своїми діями завдала фактичних збитків іншій стороні, зобов'язана відшкодувати їх в повному обсязі, а також додатково сплатити неустойку, передбачену цим договором.

Приклад угоди 3

Пунктом договору встановлена відповідальність забудовника у разі порушення термінів будівництва, введення об'єкта в експлуатацію, передачі об'єкта інвестування у власність довірителям, а також за порушення термінів оформлення права власності на житло та передачі оформлених документів доверителям перед керуючим у вигляді штрафу в розмірі 0, 01% від загальної суми фінансування будівництва за кожні 10 днів порушення термінів.

Приклад угоди 4

Розділом 5 договору управителя із забудовником терміни виконання робіт, а саме п. 5.2., Встановлюються планово-орієнтовані терміни введення об'єкта будівництва в експлуатацію та передачі його під заселення. Пунктом договору визначено, що планово-орієнтований термін прийняття об'єкта будівництва є орієнтовно запланованим і може бути продовжений при наявності конкретних причин за погодженням з керівником як досить обгрунтованими для перенесення термінів.

У зв'язку з цим Сергій Дахновський радить не йти на поводу у працівників відділу продажів, а наполягати на такому викладі умов договору, які дозволять захистити свої прав і інтереси.

Як отримати компенсацію від забудовника

Можливість звернення до забудовника з вимогою (в тому числі через суд) залежить від моделі інвестування, обраної забудовником для конкретного об'єкта, його правового регулювання та умов укладеного договору.

«Наприклад, в разі будівництва із залученням фонду фінансування будівництва, відповідальність перед покупцем передбачена законом. За Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від керуючого дострокового розірвання договору і виплати йому коштів. При цьому часто інвестори звертаються до керуючого і забудовника з вимогами про стягнення пені за невиконання зобов'язань, а також штрафних санкцій на підставі ст. 625 ГК України», – каже Ольга Чайковська-Тимкович.

Законом України «Про захист прав споживачів» передбачено, що в разі якщо виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги).

Покупці житла в новобудовах часто вимагають штрафні санкції за користування грошовими коштами. В цьому випадку суди зазначають, що такі суперечки виникають між сторонами в результаті невиконання умов договору про передачу об'єкта будівництва у власність покупця, а не внаслідок невиконання боржником грошового зобов'язання. Тому суди відмовляють у стягненні штрафних санкцій в розмірі 3% річних та інфляційних втрат за невиконання грошових зобов'язань.

Протягом тривалого часу, вимоги про стягнення з забудовників моральної шкоди, залишалися судами без задоволення. Однак, нещодавно Верховного Суду визначив можливість відшкодування моральної шкоди на підставі загальних норм Цивільного кодексу України та Закону України «Про захист прав споживачів», навіть якщо така не передбачена договором.

Стаття по темі: Що зміниться при покупці нерухомості в 2021 році – коментар юриста

Верховний Суд України у постанові від 7 жовтня 2020 року визнав, що моральна шкода за порушення договору як спосіб захисту суб'єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому випадку, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі загальних норм Цивільного кодексу України та Закону «Про захист прав споживачів». Цією постановою, Верховний Суд направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, який відмовив у стягненні моральної шкоди в зв'язку з необгрунтованістю погіршення стану здоров'я позивача і їх взаємозв'язку «зв'язку з невиконанням забудовником умов договору.

Є надія на новий закон

Зараз розробляють зміни до законодавства, яке допоможе захистити інвесторів.

«Хочу відзначити, що сьогодні в Мінрегіонбуді на громадських слуханнях знаходиться проект Закону «Про захист прав кредиторів об'єктів будівництва», який повинен істотно посилити права інвесторів при купівлі нерухомості на первинному ринку на етапі будівництва. Крім численних змін, які при прийнятті цього закону кардинально змінять структуру взаємовідносин інвестора і забудовника, хочу відзначити зміни, які передбачається внести до Кодексу України про процедури банкрутства», – говорить Максим Колдоба, партнер ЮК A.S.A.GROUP.

При прийнятті цих змін інвестори отримають право і реальну можливість впливати на питання завершення будівництва будинку і введення його в експлуатацію у разі банкрутства забудовника.