Как застройщики уходят от ответственности за задержку сдачи домов. Ключевые пункты инвестиционного договора

Новостроек, которые вовремя достраивают, на украинском рынке почти нет. Юристы дали советы, как проверить инвестиционный договор с застройщиком и как добиться компенсации в случае задержки ввода в эксплуатацию.

Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua публикует примеры договоров и лазейки, которые застройщики используют для ухода от ответственности за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию.

Почему не достраивают вовремя

Есть причины объективные и не очень.

«Часто есть объективные причины остановки строительства: необходимость внесения изменений в проектную документацию, вымогательство взяток чиновниками, затягивание подключения к сетям монополистами, несоответствие гидрогеологии результатам изысканий и тому подобное», – говорит Виталий Грусевич, председатель правления The Wall-Ukraine.

Статья по теме: Льготная ипотека в Украине в 2021 году – как получить кредит на квартиру под 7% годовых

По словам Андрея Рыжикова, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, ввод в эксплуатацию дома застройщики могут откладывать по следующим причинам:

1. Чаще всего застройщики закладывают слишком оптимистичные даты ввода в эксплуатацию, которые не всегда выполнимы.
2. Сейчас есть жуткий ступор со вводом в эксплуатацию из-за реформирования ГАСИ.
3. Карантинные ограничения и неопределенная экономическая ситуация опосредованно влияют на поставки материалов и соответственно на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.
4. Недостаточное финансирование – эта история чаще всего срабатывает в комплексах, которые строятся преимущественно за счет привлеченных от покупателей средств. Если входящий финансовый поток ниже ожидаемого, стройка начинает замедляться, чтобы выровнять затраты к поступающему финансированию. 
5. Во многих проектах изначально некорректна разрешительная документация, которая позволяет запустить строительство объекта, но уже не срабатывает на моменте ввода.

Инвестиционный договор с застройщиком – это основа

От того, какой договор подписан с застройщиком, зависит возможность получения компенсации, если дом не достраивают вовремя.

«Независимо от вида применяемого при инвестировании договора, он должен содержать четкие положения, касающиеся урегулирования сторонами этих вопросов, что должно включать определение не только конкретных сроков ввода дома в эксплуатацию, сроков и порядка передачи квартиры, но и случаев и условий их продления, а также ответственности застройщика за невыполнение им своих обязательств и права инвестора на расторжения договора с четкими условиями возврата уплаченных денег», – говорит Сергей Дахновский, советник JN Legal.

Такая ответственность может заключаться, как в обязанности застройщика возместить инвестору материальный и моральный ущерб, причиненный в результате несвоевременной передачи жилья, так и в обязанности уплатить штрафные санкции.

«Помимо четкого определения указанных договорных положений важным моментом является и формирование так называемой доказательственной базы, что предполагает получение от застройщика необходимой градостроительной и разрешительной документации на строительство, а также ведение с ним соответствующей претензионной переписки. Если указанные условия соблюдены, то и привлечь застройщика к ответственности вполне реально, что и подтверждается судебной практикой, главное, чтобы было кого привлечь и есть ли возможность реально что-то взыскать с застройщика», – считает Дахновский.

Статья по теме: Что нужно для купли-продажи недвижимости в Украине: перечень документов в 2021 году

Каждый застройщик понимает, что для него риски просрочки задекларированного срока ввода строящегося объекта в эксплуатацию чрезвычайно велики и что даже своевременное получение документа о принятии объекта в эксплуатацию совсем не означает одновременную передачу инвестору его квартиры.

«Все застройщики «выписывают» условия договоров прежде всего под себя, создавая тем самым правовые основания для возможного «увиливания» от ответственности за допущенные нарушения. Вариативность подходов застройщиков к этому вопросу достаточно разнообразна», – говорит эксперт и приводит несколько примеров.

Как застройщики через договор уходят от ответственности за задержку ввода дома в эксплуатацию

1. Создание «временного запаса» для наступления ответственности («через шесть месяцев после указанной  даты ввода в эксплуатацию» либо фиксирование права застройщика самостоятельно продлевать срок ввода в эксплуатацию).
2. Возложение на застройщика ответственности лишь в случае нарушения им срока передачи квартиры, который определяется достаточно продолжительным периодом от срока ввода в эксплуатацию дома.
3. «Ограничение» ответственности застройщика лишь обязанностью вернуть инвестору уплаченных средства при расторжении последним договора в случае нарушения графика строительства (который не прилагается к договору) либо несвоевременного ввода в эксплуатацию с привязкой срока такого возврата к каким-либо отлагательным условиям (например, продажи квартиры третьим лицам и т.п.).
4. Формулирование расчета штрафных санкций, при котором ее фактическое применение невозможно либо оспариваемо (например, «двойная учетная ставка НБУ за каждый месяц просрочки ввода в эксплуатацию»).

«На практике, застройщики неохотно идут на встречу потенциальным инвесторам во внесении изменений в типовые договоры, по которым покупатели приобретут желанные квадратные метры. Крайне редко в договорах предусматриваются обязательства застройщика возместить причиненные убытки в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию или и в случае невозможности завершения строительства в целом. В таких случаях, покупателям остается рассчитывать на право на возмещение убытков виновной стороной в случаях, предусмотренных законодательством», – комментирует практику Ольга Чайковская-Тимкович, старший юрист, адвокат ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры».

Статья по теме: Продажа квартиры и покупка новой: какие налоги платит продавец, какие покупатель

Примеры договоров купли-продажи имущественных прав

Приводим выдержки из инвестиционных договоров, которые предлагает своим клиентам один из столичных девелоперов, работающий на рынке новостроек Киева.

Пример договора №1

Договором определено, что запланированный срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства – 4 квартал 2021 года. Положениям договора об ответственности сторон определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает потерпевшей стороне все убытки, вызванные такими ее виновными действиями (бездействием) согласно действующему законодательству Украины.

Пример договора 2

Договором определено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. В соответствии с п. ___ договора купли - продажи имущественных прав на квартиру, каждая из сторон несет ответственность за нарушение условий настоящего договора, если это нарушение произошло по его вине. Сторона, которая своими действиями нанесла фактические убыткы другой стороне, обязана возместить их в полном объеме, а также дополнительно уплатить неустойку, предусмотренную этим договором.

Пример договора 3

Пунктом договора установлена ответственность застройщика в случае нарушения сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию, передачи объекта инвестирования в собственность доверителям, а также за нарушение сроков оформления права собственности на жилье и передачи оформленных документов доверителям перед управляющим в виде штрафа в размере 0,01% от общей суммы финансирования строительства за каждые 10 дней нарушения сроков.

Пример договора 4

Разделом 5 договора управляющего с застройщиком сроки выполнения работ, а именно п. 5.2., устанавливаются планово-ориентированные сроки введения объекта строительства в эксплуатацию и передаче его под заселение. Пунктом договора определено, что планово-ориентированный срок принятия объекта строительства является ориентировочно запланированным и может быть продлен при наличии конкретных причин по согласованию с управляющим как достаточно обоснованными для переноса сроков.

Сергей Дахновский советует не идти на поводу у работников отдела продаж, а настаивать на таком изложении условий договора, которые позволят защитить свои прав и интересы.

Как получить компенсацию от застройщика

Возможность обращения к застройщику с требованием (в том числе через суд) зависит от модели инвестирования, выбранной застройщиком для конкретного объекта, его правового регулирования и условий заключенного договора.

«Например, в случае строительства с привлечением фонда финансирования строительства, ответственность перед покупателем предусмотрена законом. Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» в случае нарушения застройщиком сроков сооружения объекта строительства или в случае ненадлежащего исполнения управляющим своих обязанностей, предусмотренных частью первой этой статьи, доверитель имеет право требовать от управляющего досрочного расторжения договора и выплаты ему средств. При этом часто инвесторы обращаются к управляющему и застройщика с требованиями о взыскании пени за невыполнение обязательств, а также штрафных санкций на основании ст. 625 ГК Украины», – говорит Ольга Чайковская-Тимкович.

Законом Украины «О защите прав потребителей» предусмотрено, что в случае если исполнитель не может выполнить (просрочивает выполнение) работу (предоставление услуги) согласно договору, за каждый день просрочки потребителю уплачивается пеня в размере трех процентов стоимости работы (услуги).

Покупатели жилья в новостройках часто требуют штрафные санкции за пользование денежными средствами. В этом случае суды отмечают, что такие споры возникают между сторонами в результате невыполнения условий договора о передаче объекта строительства в собственность покупателя, а не вследствие невыполнения должником денежного обязательства. Поэтому суды отказывают во взыскании штрафных санкций в размере 3% годовых и инфляционных потерь за невыполнение денежных обязательств.

В течение длительного времени требования о взыскании с застройщиков морального вреда оставались судами без удовлетворения. Недавно Верховный Суд определил возможность возмещения морального вреда на основании общих норм Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «О защите прав потребителей», даже если таковая не предусмотрена договором.

Статья по теме: Что изменится при покупке недвижимости в 2021 году – комментарий юриста

ВСУ в постановлении от 7 октября 2020 признал, что моральный вред за нарушение договора как способ защиты субъективного гражданского права может быть компенсирован и в том случае, если это прямо не предусмотрено законом или тем или иным договором, и подлежит взысканию на основании общих норм Гражданского кодекса Украины и Закона «О защите прав потребителей». Этим постановлением Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, который отказал во взыскании морального вреда в связи с необоснованностью ухудшения состояния здоровья истца и их взаимосвязи «связи с невыполнением застройщиком условий договора.

Есть надежда на новый закон

Сейчас разрабатывают изменения в законодательство, которое поможет защитить инвесторов.

«Хочу отметить, что сегодня в Минрегионбуде на общественных слушаньях находится проект Закона «О защите прав кредиторов объектов строительства», который должен существенно усилить права инвесторов при покупке недвижимости на первичном рынке на этапе строительства. Помимо многочисленных изменений, которые при принятии это закона кардинально изменят структуру взаимоотношений инвестора и застройщика, хочу отметить изменения, которые предполагается внести в Кодекс Украины по процедурам банкротства», – говорит Максим Колдоба, партнер ЮК A.S.A.GROUP.

При принятии данных изменений инвесторы получат право и реальную возможность влиять на вопрос завершения строительства дома и ввода его в эксплуатация при банкротстве застройщика.