Як створити ОСББ в Україні: покрокова інструкція, проблеми та шляхи їх вирішення

В Україні зростає кількість товариств співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), оскільки це відмінний спосіб керувати багатоповерхівкою, ремонтувати і покращувати якість проживання в будинку. Що потрібно, щоб створити ОСББ в Україні, які можуть виникнути проблеми і як їх вирішити дізнавався портал столичної нерухомості 100realty.ua.

Трохи статистики про ОСББ в Україні

З кожним роком число ОСББ в Україні зростає. За даними Мінрегіону в 2018 році створено близько 1,5 тисяч таких об'єднань. Зараз в країні діє 31 тис. 583 ОСББ, це означає, що 17,6% будинків знаходяться під управлінням мешканців.

Області-лідери за кількістю ОСББ:

• Херсонська область (об'єднання створені в 40% будинків);
• Тернопільська область (35% будинків);
• Вінницька область (28% будинків).

«Майже 7% багатоквартирних будинків вибрали керуючих самостійно. В цілому по Україні в 22,7% будинків керуючого ще призначають органи місцевого самоврядування за результатами конкурсів. Це звичайно важлива динаміка розвитку інституту власності в Україні. І думаю тепер наше спільне завдання захистити його, дати можливість людям дійсно управляти своїм майном і відчувати захищеність», – сказала Міністр розвитку громад і територій України Олена Бабак.

Стаття по темі: Підсумки 2019 року на ринку нерухомості Києва: ринок «штормило», ціни суттєво змінилися

Таким чином, процес просувається і мешканцям багатоповерхівок намагаються допомагати організовувати процес об'єднання в суспільство.

Як створити ОСББ в Україні: покрокова інструкція

ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) – це юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Є Закон України «Про ОСББ», прийнятий у 2001 році, нормами якого регулюється порядок створення ОСББ, основи його роботи, структура та інші пов'язані питання.

Перше, на що варто звернути увагу – це те, що ОСББ – непідприємницьке товариство, неприбуткова організація, тобто дохід не може розподілятися між власниками.

За словами Олега Горецького, керуючого партнеар Юридичної фірми «Горецький і патнери», адвоката-медіатора, кандидата юридичних наук процес створення ОСББ складається з кількох етапів.

Перший етап. Установчі збори по створенню ОСББ

ОСББ може бути створене тільки власниками квартир та нежитлових приміщень. Збори власників можуть бути проведені тільки після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень.

Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – думки юристів

Для створення ОСББ скликаються установчі збори ініціативної групою, склад якої - мінімум три власника. При цьому, повідомлення про проведення зборів не менше ніж за 14 днів вручається кожному власнику під розписку або надсилається рекомендованим листом.

У повідомленні про створення ОСББ повинно бути зазначено:

• місце і час проведення зборів;
• проект порядку денного;
• інформація, з чиєї ініціативи скликаються збори.

Перед зборами озвучують назву ОСББ для його затвердження. Головне перевірити, щоб ОСББ з такою ж назвою не було, інакше реєстратор відмовить в проведенні реєстрації.

Веде установчі збори глава, який обирається більшістю голосів присутніх власників.

Кількість голосів кожного власника пропорційно його частині загальної площі квартири (приміщення) в загальній площі всіх квартир (приміщень) будинку.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх власників. Якщо кількості голосів не набрано, проводиться письмове опитування, хто не голосував власників протягом 15 днів з дати зборів. Якщо після письмового опитування потрібну кількість голосів не набрано, то рішення вважається не прийнятим.

Стаття по темі: Які податки і витрати при купівлі квартири в новобудові в Україні

Установчі збори приймають рішення про створення ОСББ та затверджує його статут, який підписує голова зборів або інша уповноважена особа.

Другий етап. Державна реєстрація ОСББ в Україні

ОСББ вважається створеним з дня його реєстрації, після чого втечении трьох місяців колишній балансоутримувач обсепечівает передачу технічної та іншої документації.

Подальші дії після реєстрації - це організаційна робота:

• визначення складу правління,
• складу ревізійної комісії,
• затвердження порядку роботи статутних органів,
• визначення напрямків роботи та першочергових завдань.

Труднощі при створенні ОСББ в Україні та шляхи подолання

За словами Олега Горецького, в першу чергу, при створенні ОСББ виникають організаційні труднощі – дуже складно організувати людей, донести до них головне – навіщо будинку ОСББ і чим ОСББ краще ЖЕКу.

«Наступний нюанс – це витрати, адже до перших надходжень платежів на рахунок ОСББ з моменту державної реєстрації ще дуже далеко. Витрати несе ініціативна група (в більшості випадків): на відправку листів, друк повідомлень, оплата послуг державного реєстратора. Важливим є також вибір грамотного бухгалтера, бажаного такого, який має досвід роботи в сфері житлово-комунальних послуг. Також дуже важливо, щоб статут та інші пов'язані з організацією та створенням ОСББ документи були грамотно складені і відповідали законам. В даному випадку не варто просто копіювати вже наявні документи у інших ОСББ, а по можливості залучити юриста, який на початковому етапі внесе необхідні правки і корективи», – говорить експерт.

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

Крім того, існує практика, коли приватні експлуатаційні компанії забудовників не хочуть передавати мешканцям право на управління новобудовою. Оскільки в новому будинку витрачати на ремонт нічого не потрібно, то управління – вигідний бізнес. Тому мешканці стикаються з масою труднощів і часто труди не увінчуються успіхом. Забудовник не віддає технічну документацію на будинок і суди можуть тривати роками. В даному випадку, варто сподіватися на професіоналізм юристів, які зможуть допомогти виграти суперечки з забудовниками. Якщо ж мешканці хочуть впливати на те, що відбувається з їхнім будинком, то експерти радять створювати ОСН (орган самоорганізації населення).

Створення ОСН – як спосіб контролювати ЖЕК

Орган самоорганізації населення – це представницький орган, що створюється жителями, які на законних підставах проживають на території селища, міста або їх частин, для вирішення завдань, передбачених Законом України «Про органи самоорганізації населення».

Після створення ОСН мешканці в праві вимагати від експлуатаційної компанії звіти про виконані ремонти і витрачені кошти, звертатися в органи влади з проханням допомогти у вирішенні проблем, якими не займається ЖЕК і т.д.

Порядок створення ОСН в Києві

• проведення зборів мешканців (не менше 50% проживають);
• вибір ініціативної групи;
• ініціативна група подає до Київради заяву про створення органу самоорганізації населення, протокол зборів (конференції) жителів за місцем проживання про ініціювання створення органу самоорганізації населення із зазначенням основних напрямів діяльності створюваного органу самоорганізації населення, а також список учасників зборів (конференції) жителів за місцем проживання із зазначенням прізвища, імені, по батькові, року народження, серії і номера паспорта та домашньої адреси кожного учасника зборів (конференції) жителів.

Пізнише Київрада має ухвалити рішення про створення ОСН.