Підсумки 2019 року на ринку нерухомості Києва: ринок «штормило», ціни суттєво змінилися

Ринок нерухомості Києва був активним протягом 2019 року. При цьому змінювалася цінова ситуація, попит і пропозиція. Про те, що відбувалося протягом року дізнавався портал столичної нерухомості 100realty.ua.

Основні фактори впливу: курс валют і вибори

У 2019 на ринок первинного житла вплинув ряд факторів, серед яких – зміцнення гривні і політичні процеси в країні.

«Зниження курсу долара заморозило ринок нерухомості – не повністю, але досить відчутно. Собівартість будівництва в гривні не впала, а купівельна спроможність залишилася на тому ж рівні. Відповідно доларові бюджети забудовників вже тріщать по швах. І найцікавіше, коли долар почне зростати, ми побачимо чергове подорожчання на ринку житлової нерухомості», – вважає Андрій Рижиков СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.

Схожа думка й у інших експертів. «Через те, що ціни на первинному ринку житла прив'язані до курсу долара, то, природно, це не могло не позначитися на вартості квартир. Так, в січні, після різкого стрибка курсу долара до 29 гривень, в більшості споруджуваних об'єктів вартість житла зросла на 3-5%. Поступово, зважаючи на стабілізацію курсу і «відкату» на рівень 26-27 гривень, ціни дещо знизилися. При цьому зростання вартості будматеріалів і будівельно-монтажних робіт склав в середньому 10%. Але після значного зміцнення гривні з урахуванням подорожчання будівництва, ціни більш-менш залишаються стабільними», – говорить Олександр Панфілов, комерційний директор міні-міста Svitlo Park.

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

Практично всі гравці ринку називають курсові коливання – одним з найважливіших факторів, який призвів до фактичного зростання цін. Так вважає Роман Бєлік, співвласник і партнер InCo home, компанія з інвестицій в нерухомість: «Ревальвація гривні, як результат політики запозичень уряду, стала однією з причин уповільнення продажів на ринку. Свої заощадження українці традиційно зберігають у валюті, а зміцнення гривні призвело до подорожчання нерухомості практично на 20% в доларовому еквіваленті, що природно стиснуло попит. Негативний тиск девальвації посилюється невизначеністю в частині впровадження заявлених податкових, структурних і адміністративних реформ. Ринок нерухомості, як, втім, і всі інші ринки, в моменти невизначеності з базовими поняттями і державними цінностями заходить в стан турбулентності. Ринок уже другий рік поспіль перебуває в стадії перенасичення, коли попит явно відстає від пропозиції і це не може не тиснути на його динаміку».

На цінову ситуацію в цьому році суттєво вплинула політична ситуація в країні: покупці займали вичікувальну позицію, і їх подальша активність на ринку багато в чому залежала від результатів виборів президента і Верховної Ради.

Яна Литвинчук, MRICS, заступник керуючого директора міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні, зазначила, що серед основних тенденцій року потрібно виділити:

1. Підвищення цін на нове житло (до 10-15% в доларовому еквіваленті в залежності від класу і стадії готовності житлових комплексів). Незважаючи на стабілізацію курсу гривні, коректно було б прив'язуватися до купівельної спроможності національної валюти та інфляції – до 10%, що можна розглядати як мінімальний еквівалентний зростання, подальша динаміка цін вже корелюється і співвідноситься з іншими ринковими чинниками.
2. У 2019, за даними Мін'юсту, знизилася загальна кількість угод. Це можна пояснити періодом невизначеності, пов'язаного з виборами в Україні, а також змінами політичних еліт.

Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – думки юристів

Спостерігалися зміни і на ринку житлової нерухомості передмістя, котеджної нерухомості.

Купуючи котеджі в передмісті, можна було заробити на 1,5-2% більше, ніж в минулому році. В середньому прибутковість придбання котеджів зросла до 12-18% річних в залежності від характеристик об'єкта. Найбільше прибутковість виросла у котеджів, які розташовані на відстані до 10 км від Києва. Такі дані наводить Владислав Кононов, керуючий партнер компанії AVM Development Group.

Також в 2019 році, за словами Костянтина Олійника, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, в структурі пропозиції з'явилися апартаменти в т.зв. «Дохідних будинках» – квартири з повністю готовим ремонтом і можливістю залучення системної керуючої компанії, яка здає нерухомість в короткострокову/довгострокову оренду з обумовленою прибутковістю (на практиці трохи вище ринкової).

Попит мінявся і ціни теж

За словами пана Панфілова, протягом усього року спостерігався перерозподіл існуючого попиту: популярність об'єктів економ-класу різко знизилася – на 15-20%, а купівельний погляд був звернений переважно на об'єкти комплексної забудови, де зростання активності інвесторів зростає в середньому на 1-1,5% щомісяця.

Зміна купівельного вектора також вплинуло на ціни. На сьогоднішній день в класі «економ» середня ціна на нові квартири в добудовуються об'єктах знизилися на 2,5-3%, в нових об'єктах зниження склало 6-8%. У класі «комфорт» спостерігається зниження ціни на 1,5% в нових об'єктах, однак в добудовуються об'єктах ми констатуємо зростання цін на 5-6%. У класі «бізнес» ціна квартир в нових об'єктах знизилася на 5%, а в добудовуються – залишилася практично без змін.

Стаття по темі: Які податки і витрати при покупці квартири в новобудові в Україні

Змінилися і ціни на приміську нерухомість.

За даними компанії AVM Development Group з січня по середину жовтня ціни на земельні ділянки, призначені під житлове будівництво збільшилися на 10% і склали до 720 у.о. за сотку. Вартість квартир у новобудовах в передмісті збільшилася в середньому на 6% і склала близько 750 грн./кв.м.

Зміни цін на квартири в новобудовах в передмісті в 2019 році

• однокімнатні квартири – зростання на 7-8%;
• двокімнатні – ріст на 5%;
• трикімнатні і багатокімнатні квартири площею від 80 кв. м – близько 2,3%.

Законодавчі зміни року

У 2019 відбувалися зміни і в законодавчій сфері, які впливали на ринок і вплинуть надалі.

«В першу чергу, це важливі законопроекти щодо скасування пайової участі та введення параметричного методу нормування в будівництві. Над цими ініціативами ми щільно працювали в Мінрегіоні ще під час мого перебування на посаді заступника міністра з будівництва. І я радий, що новий парламент вніс і підтримав ці нововведення. Для будівельного ринку, як і для кінцевих споживачів – наших громадян, ці зміни дуже важливі. Також варто відзначити роботу по оновленню державних будівельних норм. В цьому році ми поміняли ряд важливих правил будівництва житлових будинків, громадських, висотних будівель, підприємств торгівлі, готелів, доріг, містобудування, інклюзивності і так далі. Багато з них вже вступили в силу, деякі запрацюють найближчим часом. Всього вже зроблено більше 600 якісних змін в ДБН для безпеки і комфорту людей», – каже Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України.

Він також зазначив, що в 2019 році багато часу приділяли проблемам застарілого житла, захисту прав вкладників в житлове будівництво і боротьби з довгобудами, врегулювання ринку орендного житла в Україні. Далі ці ініціативи повинні бути впроваджені в життя.

Стаття по темі: Багатокімнатні квартири в Києві: хто і за скільки купує

За словами Анастасії Забудько, юриста Адвокатської компанії «Борисенко і партнери» поки нові будівельні норми ставлять жорсткі вимоги до житлових приміщень, простежується тенденція до спрощення правового супроводу будівництва.

«З початку 2019 року законодавець збільшив до 500 кв. м кількість площі, забудовувати яку можна за будівельним паспортом, без узгодження будівельного проекту, і такі паспорти вже видають державні органи. Кабінет Міністрів Постановою №236 збільшив перелік будівельних робіт, пов'язаних з переплануванням та переобладнанням, які не вимагають отримання дозволів», – говорить юрист.

Також досить позитивно оцінюють учасники ринку запуск Електронного кабінету забудовника (замовника).

«Так, ще є над чим працювати, але головне, що цей сервіс дозволить мінімізувати свавілля чиновників і дозволить швидше виводити проекти на ринок з меншою корупційної навантаженням, яка в тому чи іншому вигляді все одно в результаті відображається на майбутньому покупцеві. Зараз йде активна робота над Реєстром майнових прав на нерухомість. З одного боку, він дозволить виключити подвійну продаж, зменшить ризики створення чергової піраміди. З іншого боку, черговий новий реєстр – дуже часто навколокорупційна складова. І його результативність буде залежати від того, наскільки якісно в законі буде виписано адміністрування цього реєстру», – каже Андрій Рижиков.

Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – що змінює новий закон Ради

На думку експертів, багато змін, які почали діяти в 2019 році, будуть впливати на ринок найсильніше в наступному 2020 році.