Как создать ОСМД в Украине: пошаговая инструкция, проблемы и пути их решения

В Украине растет количество обществ совладельцев многоквартирных домов, поскольку это отличный способ управлять многоэтажкой, ремонтировать и улучшать качество проживания в доме. Что нужно, чтобы создать ОСМД в Украине, какие могут возникнуть проблемы и как их решить узнавал портал столичной недвижимости 100realty.ua.

Немного статистики по ОСМД в Украине

С каждым годом число ОСМД в Украине растет. По данным Минрегиона в 2018 году создано порядка 1,5 тысяч таких объединений. Сейчас в стране действует 31 тыс. 583 ОСМД, это означает, что 17,6% домов находятся под управлением жильцов.

Области-лидеры по количеству ОСМД:

• Херсонская область (объединения созданы в 40% домов);
• Тернопольская область (35% домов);
• Винницкая область (28% домов).

«Почти 7% многоквартирных домов выбрали управляющих самостоятельно. В целом по Украине в 22,7% домов управляющего еще назначают органы местного самоуправления по результатам конкурсов. Это конечно важна динамика развития института собственности в Украине. И думаю теперь наша общая задача защитить его, дать возможность людям действительно управлять своим имуществом и чувствовать защищенность», – сказала Министр развития общин и территорий Украины Алена Бабак.

Статья по теме: Итоги 2019 года на рынке недвижимости Киева: рынок «штормило», цены значительно изменились

Таким образом, процесс продвигается и жильцам многоэтажек пытаются помогать организовывать процесс объединения в общество.

Как создать ОСМД в Украине: пошаговая инструкция

ОСМД (объединение собственников многоквартирного дома) – это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для способствования использованию их имущества и управления, содержания и использования общего имущества.

Есть Закон Украины «Про ОСМД», принятый в 2001 году, нормами которого регулируется порядок создания ОСМД, основы его работы, структура и другие связанные вопросы.

Первое, на что стоит обратить внимание  – это то, что ОСМД или ОСББ – непредпринимательское общество, неприбыльная организация, то есть доход не может распределяться между собственниками.

По словам Олега Горецкого, управляющего партнера Юридической фирмы «Горецкий и Патнеры», адвоката-медиатора, кандидата юридических наук процесс создания ОСМД состоит из нескольких этапов:

Первый этап. Учредительное собрание по созданию ОСМД

ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений. Сборы собственников могут быть проведены только после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений.

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – мнения юристов

Для создания ОСМД созываются учредительное собрание инициативной группой, состав которой – минимум три собственника. При этом, уведомление о проведении сборов не менее чем за 14 дней вручается каждому собственнику под расписку или направляется рекомендованным письмом. 

В уведомлении о создании ОСМД должно быть указано:

• место и время проведения собрания, 
• проект повестки дня, 
• информация, по чьей инициативе созывается собрание.

Перед собранием озвучивают название ОСМД для его утверждения. Главное проверить, чтобы ОСМД с таким же названием не было, иначе регистратор откажет в проведении регистрации.

Ведет учредительное собрание глава, который выбирается большинством голосов присутствующих собственников.

Количество голосов каждого собственника пропорционально его части общей площади квартиры (помещения) в общей площади всех квартир (и помещений) дома.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех собственников. Если количества голосов не набрано, проводится письменный опрос не голосовавших собственников на протяжении 15 дней с даты собрания. Если после письменного опроса нужное количество голосов не набрано, то решение считается не принятым.

Статья по теме: Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Учредительное собрание принимает решение о создании ОСМД (ОСББ) и утверждает его устав (Статут ОСМД), который подписывает глава сборов или другое уполномоченное лицо.

Второй этап. Государственная регистрация ОСМД в Украине

ОСМД считается созданым со дня его регистрации, после чего в течение трех месяцев бывший балансосодержатель обсепечивает передачу технической и другой документации.

Дальнейшие действия после регистрации – это организационная работа:

• определение состава правления, 
• состава ревизионной комиссии, 
• утверждение порядка работы статутных органов, 
• определение направлений работы и первоочередных задач.

Трудности при создании ОСМД в Украине и пути преодоления

 По словам Олега Горецкого, в первую очередь, при создании ОСМД возникают организационные трудности – очень сложно организовать людей, донести до них главное – зачем дому ОСМД и чем ОСМД лучше ЖЭКа.

«Следующий нюанс – это затраты, ведь до первых поступлений платежей на счет ОСМД с момента государственной регистрации еще очень далеко. Затраты несет инициативная группа (в большинстве случаев): на отправку писем, печать уведомлений, оплата услуг государственного регистратора. Важен также выбор грамотного бухгалтера, желательного такого, который имеет опыт работы в сфере жилищно-коммунальных услуг. Также очень важно, чтобы статут и другие связанные с организацией и созданием ОСМД документы были грамотно составлены и  соответствовали законам. В данном случае не стоит просто копировать уже имеющиеся документы у других ОСМД, а по возможности привлечь юриста, который на начальном этапе внесет необходимые правки и коррективы», – говорит эксперт.

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Кроме того, существует практика, когда частные эксплуатационные компании застройщиков не хотят передавать жильцам право на управление новостройкой. Поскольку в новом доме тратить на ремонт ничего не нужно, то управление – выгодный бизнес. Поэтому жильцы сталкиваются с массой трудностей и часто труды не увенчиваются успехом. Застройщик не отдает техническую документацию на дом и суды могут длиться годами. В данном случае, стоит надеяться на профессионализм юристов, которые смогут помочь выиграть споры с застройщиками. Если же жильцы хотят влиять на то, что происходит с их домом, то эксперты советуют создавать ОСН (орган самоорганизации населения). 

Создание ОСН – как способ контролировать ЖЭК

Орган самоорганизации населения – это представительный орган, который создается жителями, которые на законных основаниях проживают на территории поселка, города или их частей, для решения задач, предусмотренных Законом Украины «Об органах самоорганизации населения».

После создания ОСН жильцы в праве требовать от эксплуатационной компании отчеты о проделанных ремонтах и потраченных средствах, обращаться в органы власти с просьбой помочь в решении проблем, которыми не занимается ЖЭК и т.д.

Порядок создания ОСН в Киеве

• проведение сборов жильцов (не менее 50% проживающих);
• выбор инициативной группы;
• инициативная группа подает в Киевсовет заявление о создании органа самоорганизации населения, протокол собрания (конференции) жителей по месту жительства об инициировании создания органа самоорганизации населения с указанием основных направлений деятельности создаваемого органа самоорганизации населения, а также список участников собрания (конференции) жителей по месту жительства с указанием фамилии, имени, отчества, года рождения, серии и номера паспорта и домашнего адреса каждого участника собрания (конференции) жителей.

Киевсовет должен принять решение о создании ОСН.