Як правильно оформити квартиру у новобудові

Що необхідно для того, щоб оформити право власності на квартиру в новобудові, які документи для цього потрібні, з'ясовував ІАП «Столична нерухомість».

Інвесторам спростили життя

Остання редакція Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 № 868, до якого внесено зміни відповідно до постанови Кабінету Міністрів від 13 серпня 2014 № 337.

Згідно з цим Порядком, спрощена процедура державної реєстрації права власності на нерухоме майно, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб.

Аналітика по темі: Огляд ринку новобудов Києва: червень 2018 р.

Як сказано в офіційному коментарі Укрдержреєстру, «раніше кожен громадянин, який інвестував в багатоквартирний житловий будинок, повинен був для реєстрації своєї квартири принести повний перелік документів на весь будинок. З 12 лютого 2014 приносити визначений пакет документів на всю будівлю будуть забудовники, а кожен громадянин надаватиме документи тільки окремо на свою квартиру».

«Таким чином, головний пакет документів подає забудовник після прийняття новобудови в експлуатацію», – говорить директор «Правової групи «Юста», кандидат юридичних наук Лідія Горбунова.

Необхідні документи

Документами, які має подати забудовник, є:

• документ, що підтверджує виникнення, перехід і припинення прав на земельну ділянку;

• документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

• документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна поштової адреси;

• затверджений перелік фізичних і юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об'єкта будівництва;

Документи, що подаються забудовником, реєструються в базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав на нерухоме майно та робляться їх електронні копії шляхом сканування оригіналів таких документів. Ці документи в подальшому використовуються державним реєстратором при проведенні державної реєстрації прав власності на квартиру або нежитлове приміщення, у разі звернення інвестора з відповідною заявою.

Стаття по темі: В якій новобудові купити квартиру в Києві в 2018 році

«Для проведення державної реєстрації прав власності на збудовану квартиру чи нежитлове приміщення інвестор (заявник) має подати заяву, форму і вимоги до заповнення якої встановив Мін'юст. Заявник при подачі заяви особисто пред'являє органу державної реєстрації прав документ, що засвідчує його особу», – говорить пані Горбунова.

У разі подання заяви уповноваженою особою, пред'являється і документ, що підтверджує її повноваження.

Разом із заявою заявник подає органові державної реєстрації прав необхідні для державної реєстрації прав документи, а саме:

• документ, що підтверджує придбання у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо);

• довідку (виписку) з переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видана особою, яка залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь зацікавленої особи в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва;

• технічний паспорт на об'єкт інвестування (квартира, нежитлове приміщення тощо);

• завірені належним чином копії всіх зазначених документів;

• документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно;

• документ про оплату державного мита.

У разі подання документів не в повному обсязі, державний реєстратор приймає рішення про призупинення розгляду заяви. Таке рішення має містити рекомендації щодо усунення обставин, які стали підставою для його прийняття.

«Заявник має виконати ці рекомендації у строк, що не перевищує п'яти робочих днів з моменту одержання відповідного рішення. Якщо впродовж п'яти днів до органу державної реєстрації не надійшли документи, що підтверджують усунення в повному обсязі обставин, які стали підставою для прийняття рішення про призупинення, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав», – акцентує увагу Лідія Горбунова.

Аналітика по темі: Аналіз цін на вторинному ринку житлової нерухомості Києва: червень 2018 р.

Якщо державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав, він вносить відповідний запис до Державного реєстру прав, а також формує витяг з Державного реєстру прав, далі формує Свідоцтво про право власності на нерухоме майно та оформляє його у двох примірниках, підписує і завіряє печаткою.

Після одержання заявником свідоцтва про право власності та витягу з Державного реєстру прав, він стає повноцінним власником нерухомого майна.

Скільки це коштує

При оформленні права власності на квартиру у новобудові, потрібно буде внести обов'язкові платежі: 120 гривень за надання інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно (витяг свідоцтва про право власності) і сплатити адміністративний збір (держмито). Його розмір «прив'язаний» до рівня мінімальної зарплати і залежить від площі квартири, на яку оформляється документ. Так, якщо площа до 100 кв. м, то адмінзбір становить 0,07% від мінімальної зарплати (на сьогоднішній день – 96,5 грн.), від 100 до 200 кв. м – 0,1% (137,8 грн.), понад 200 кв. м – 0,2% (275,6 грн.).

Але якщо оплата 120 грн. за витяг – обов'язкова для всіх фізосіб, то адмінзбір не зобов'язані платити деякі категорії пільговиків:

• інваліди першої та другої груп;

• інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;

• потерпілі від Чорнобильської катастрофи 1-ї та 2-ї категорій безумовно;

• потерпілі від Чорнобильської катастрофи 3-ї і 4-ї категорій (за певних додаткових умов щодо часу їх проживання чи роботи в небезпечній зоні).

Нові ризики

Минулого року Верховний суд України неприємно здивував покупців первинного житла. У своїй постанові від 18 листопада 2015 р. ВСУ заявив, що договір купівлі-продажу майнових прав не дає покупцеві права власності на квартиру. Воно з'явиться лише після того, як нерухомість буде зареєстрована згідно із законодавством, а для цього треба добудувати будинок і здати його в експлуатацію.

Далі суд роз'яснив, що в українському законодавстві взагалі не передбачена можливість того, щоб у суді можна було захищати право власності на новозбудований об'єкт, оскільки в статті 331 Цивільного кодексу України дано вичерпний перелік підстав для виникнення права власності на такі об'єкти. І там немає нічого про те, що такою підставою може бути рішення суду.

Таким чином, сьогодні інвестори стали абсолютно беззахисним перед недобросовісним забудовником.

Стаття по темі: Як дешево купити квартиру в Києві в 2018 році - 5 порад експертів

«Це рішення ВСУ означає, що люди, які купили квартири в новобудовах на етапі будівництва, більше не зможуть визнати за собою право власності на квартиру в судовому порядку. Виходячи з українського законодавства, суд в принципі правильно розставив крапки над «і» у цій справі, проте зробив це не на користь інвесторів», – вважає Олександр Босенко, адвокат юридичної фірми Constructive Lawyers.

В таких умовах покупцям житла на стадії будівництва рекомендують дуже відповідально ставитися до вибору забудовників і купувати майбутні квадратні метри у компанії, які справно виконують взяті зобов'язання перед інвесторами.