Какие налоги на продажу недвижимости в 2022 году – изменения в законах и правилах налогообложения

В 2022 году заработали новые законы по налогообложению сделок по купле-продаже недвижимости, изменены подходы к оформлению продажи домов в комплексе с земельным участком.

Юрист Корпорации «Первая Риелторская Группа» Максим Чепеленко объяснил, какими будут налоги на продажу недвижимости в 2022 году, и что принципиально изменилось в правилах налогообложения.

С 1 января 2022 года вступил в силу Закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений», изменивший налогообложение операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.

Статья по теме: Что изменится с 1 января 2022 года в Украине – налоги, тарифы, сборы

Что изменилось в законодательстве и какие ставки налогов

1. Расширен перечень объектов для налогообложения от продажи (обмена) – добавлен земельный участок сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного в собственность в процессе приватизации или выделенного в натуре владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Пока что имеет место правовая коллизия: одновременно согласно пп. 165.1.40 п. 165.1 ст. 165 Налогового кодекса Украины в налогооблагаемый доход плательщика налога не включается сумма дохода, полученного вследствие отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) по нормам бесплатной передачи, определенным статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от их назначения, и имущественных паев, непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации.

2. Не облагается налогом один раз в течение года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет (кроме наследства), доход, полученный от продажи или обмена жилья, садового (дачного) дома, земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи.

3. Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости указанного в п. 172.1 Налогового кодекса Украины, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 настоящей статьи (нежилые помещения, гаражи, машиноместа и т.п.), подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса, то есть 5%.

Статья по теме: Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году – прогноз экспертов

4. Нововведением стало повышение ставок налогообложения для третьих и последующих продаж объектов недвижимости (указанных в п. 172.1 НК Украины). Ставка налога с 2022 года для такого дохода составит 18%. Такая же ставка применяется и для дохода, полученного от второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в пункте 172.1 настоящей статьи (нежилые помещения, гаражи, машиноместа и т.п.).

Доход, полученный от продажи второго и последующего объектов недвижимости, полученных по наследству, подлежит налогообложению по ставке 5%.

5. Появилась возможность снижения дохода, облагаемого налогом по ставке 18% на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины.

К этим расходам закон относит:

• средства, уплаченные в качестве инвестирования в строительство;
• расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданного в качестве компенсации по таким договорам;
• регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, производимые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
• стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом 94 раздела ХХ настоящего Кодекса;
• расходы, понесенные для строительства объекта недвижимости.

Следовательно, снизить доходы смогут граждане, хранившие документы, подтверждающие несение таких расходов с момента возникновения права собственности.

Нотариусам, в свою очередь, следует готовиться к выдаче квитанций, справок на все платежи, которые осуществлялись сторонами в процессе заключения договоров по отчуждению недвижимости.

Важно: плательщик налога, воспользовавшийся правом на зачисление расходов, обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, обмену объектов недвижимости, осуществленных в течение отчетного (налогового) года.

Читайте также: Что ждет рынок офисов Киева в 2022 году – смена форматов и рост арендных ставок

Как будем продавать дома вместе с земельным участком

Еще в 2021 году вступил в силу Закон Украины, которым введен «автоматический» переход права собственности на земельный участок в случае продажи находящегося на нем здания.

Теперь документы, подтверждающие приобретение права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение, объект незавершенного строительства, являются основанием для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности или пользования земельным участком, на котором расположен такой объект. То есть, на основании договора купли-продажи дома можно зарегистрировать право собственности на земельный участок, на котором здание расположено.

В договорах продажи/отчуждения зданий нужно будет по-прежнему указывать кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом. Поскольку земельный участок остается самостоятельным объектом права собственности и налогооблагаемым объектом, необходимо также проводить оценку и земельного участка. Кабинет пользователя единой базы данных отчетов об оценке уже автоматически оценивает одновременно и дом, и земельный участок.

У нотариуса остается обязанность проверить уплату продавцом своих налоговых обязательств по доходу, полученному не только от отчуждения дома, но и земельного участка.

Указанное нововведение позволит сторонам «сэкономить» на оформлении отдельного договора отчуждения земельного участка. Вместе с тем, продажа земли одним договором с домом несет с собой ряд практических неудобств, например, в случае дальнейшего разделения/объединения земельного участка.

Читайте также: Торговая недвижимость Киева и области – что ждет рынок ритейла в 2022 году