Тенденції 2022 року, які впливатимуть на ринок житлової нерухомості

У 2021 році на ринку нерухомості були помітні тенденції, які вплинуть і на ситуацію й цього року. На початку 2022 року очевидним був тиск геополітичного фактора, який змусив потенційних покупців нерухомості у Києві та Київській області «взяти паузу» на ухвалення рішення.

Проте крім геополітики є й інші тренди, які очікуються цього року на вітчизняному ринку житла та новобудов. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua з'ясував, які тенденції знайдуть своє відображення у 2022-му році.

Будівельні тренди

За словами засновника та керуючого партнера групи компаній Concept Group Михайла Підвисоцького, однією з головних тенденцій 2021 року, яка активно розвиватиметься у 2022 році, варто вважати поступову відмову забудовників, лідерів ринку від точкового будівництва та поступову їхню переорієнтацію на створення масштабних житлових комплексів нових форматів. . Крім цього, у перспективі 2022-2025 рр. лідери ринку будуть орієнтовані на будівництво принципово нових районів і навіть цілих міст. «Власне, вихід забудовників на новий рівень – це еволюційний шлях, заснований на зміні внутрішніх бізнес-процесів: орієнтація на гру в довгий, а не на швидкий прибуток, диверсифікація ризиків та реалізація проектів у різних сегментах нерухомості (житлова, комерційна, готельна, логістична тощо)», – каже експерт.

Стаття по темі: Які податки в 2022 році при купівлі квартири в новобудові

На думку голови правління The Wall-Ukraine Віталія Грусевича, у 2021 році компанії будували відповідно до запитів покупців. Ця тенденція розвиватиметься далі. Вже не перший рік інфраструктура, благоустрій, екологія, енергоефективність, якість будівництва переважають кількість квадратних метрів.

«За певних обставин покупці навіть виберуть меншу квартиру, якщо поблизу буде школа чи садок. Відповідно, у 2022 році очікується поява прогресивних та сучасних проектів із зонами відпочинку, об'єктами соціально-побутової інфраструктури, спортивними майданчиками, паркінгами. Цілісна екосистема, що поєднує в собі природу, благоустрій, інфраструктуру, сервіс, території для дозвілля, формуватиме цінову політику та пропозицію», – каже експерт.

Які квартири купували у 2021 та які куплять у 2022 році

Покупці змістили свій інтерес у певні формати житла. Тенденції попиту, які спостерігалися у 2021 році, знайдуть своє відображення у 2022. Покупцям були і будуть цікаві:

• Міні-поліси, де правильно поєднуються поліфункціональність інфраструктури, принципи нового урбанізму, універсального дизайну та продумане просторове зонування, що поділяє територію на різні функціональні зони;
• Еко-комплекси з рекреаційним потенціалом (поряд ліс, парк, на території урбан-парки, власні ландшафтні композиції з різноформатних рослин, природні та біоводойми)
• Багатофункціональні комплекси та концепт live-work-play – це поєднання на території і житлової, і комерційної, і соціальної інфраструктури, коли створюється певний новий центр міста.

«Набирає вагу також тренд до покупки в інвестиційних цілях не лише квартир, а й комерційних приміщень у комплексних ЖК. Вибір інвесторів зменшується на площі від 60-70 кв.м. до 120-130 кв. з хорошими показниками людинострумів, потужною інженерією, вільним плануванням приміщень. До ергономіки просторових рішень квартир за останні півтора роки змінилися вимоги. Інвестори звертають увагу на просторі балкони, лоджії та тераси як додаткові функціональні зони у квартирі, що особливо актуально у період затяжної самоізоляції та карантинних обмежень», – каже експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Тренд work from home змушує покупця придивлятися до планувальних рішень, щоб у квартирі було передбачено достатньо простору для виділення окремого робочого місця, якщо бюджет та можливості дозволяють навіть зони кабінету.

Зростає інтерес до європланувань, коли у квартирі є велика кухня із зоною для прийому гостей, соціальна взаємодія мешканців квартири, а також окремий приватний простір. Спальня – місце відпочинку, що розмежовує робочий, соціальний та особистий простір в умовах тривалого перебування вдома стало дуже актуальним.

Стаття по темі: Які податки на продаж нерухомості у 2022 році – зміни в законах та правилах оподаткування

«Друге життя балконам подарувала пандемія, вона підсвітила покупцям і таку опцію як келлери – комори та місця для зберігання, які передбачають девелопери у своїх проектах. У ряду київських компаній за минулий рік продаж таких приміщень, які можуть бути від 2-3 кв.м і навіть до 12-15 кв.м, зросли щонайменше на 20%. Думаю, ця тенденція набиратиме обертів і у 2022 році», – каже Вікторія Берещак.

«Перекочує» у 2022 році і тренд на купівлю готових квартир у новобудовах, що пов'язано з бажанням інвесторів швидше запустити актив у роботу, а покупців заощадити на такому ремонті самотужки до 40% за рахунок вигідніших контрактів закупівель великими партіями у забудовника безпосередньо від виробників.

При цьому тренд на готові квартири стосується саме персоналізації таких пропозицій: жодних типових ремонтів та трьох колірних гам, чим більше персоналізованих опцій пропонує девелопер, включаючи можливість комбінування або розробки індивідуального дизайну, меблювання квартири та облаштування її технікою, тим більші шанси на зростання обсягів готових продажів квартир у 2022 році.

Економічний вплив

На ринок нерухомості у 2022 році впливатимуть економічні процеси, що спостерігалися у 2021 році.
За словами експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, до економічних факторів відносимо високі інфляційні очікування, економічні наслідки коронавірусу, подальше зростання собівартості будівництва, зокрема витрат на будівельні матеріали, кваліфіковану робочу силу та послуги підрядників.

«У першому півріччі 2021 року ми спостерігали цінові ралі на сировинних ринках, коли метал та деревина подорожчали у 2-3 рази, що безпосередньо позначилося на вартості будівельних матеріалів. Зростання вартості бетону з початку року склало в середньому 45%, керамоблоку – 30-40%, утеплювача – 30%, лакофарбових засобів, піску, щебеню – в середньому від 25 до 40% залежно від виробника. Але, звичайно, найбільше позначилося зростання цін на металоконструкції. Питома вага арматури у будинку в середньому становить 20% залежно від конструктиву. Разом із металом одразу дорожчають усі металозалежні компоненти: ліфтове обладнання, інженерні комунікації, двері тощо, що тягне за собою суттєві витрати для компанії», – констатує експерт.

Стаття по темі: Новий закон змінив податки на продаж нерухомості в Україні

Відбився на ціні і зростання вартості на енергоносії, а точніше наростання напруги в енергетичному секторі вже в третьому-четвертому кварталі 2021 року.

«На 2022 рік поки що маємо більш сприятливі прогнози щодо сировинних ринків, спостерігаємо коригування цін на енергоносії з грудня, тому поки що можемо говорити про більш стриманий сценарій цінової динаміки в сегменті новобудов – 15-20% у річному вимірі для середньозваженої вартості, а у ліквідних проектах з сегменту комфорт+ (мініполіс, еко-комплекси, рекреаційні комплекси) та бізнес-класі (сервісні ЖК, БФК, мікс-проекти з поєднанням різних форматів житла) зростання буде більш помітним за рахунок концентрації платоспроможного попиту та вищої будівельної динаміки – думаю, у в середньому вище на 5–10%», – прогнозує Вікторія Берещак.

Стримуючим чинником стрімкого зростання цін залишатиметься обсяг реального платоспроможного попиту над ринком.

Високий інвестиційний попит

За словами Вікторії Берещак, у 2021 році спостерігалося стрімке зростання інвестиційного попиту у загальній структурі протягом перших 8-9 місяців, коли загальний відсоток придбання житла ік інвестиції для перепродажу або подальшої оренди досягав 40% по ринку.

«А далі відбулося коригування, пов'язане з кількома факторами. Перше – інвестиційний попит, сформований за попередній період, відіграв себе, наситився, а новий не встиг вступити в гру. Другий – психологічні настрої, пов'язані з невизначеністю сутності з коронавірусом та економічними наслідками (буде/не буде локдаун і з якими наслідками), а також криза в енергетичному секторі (цінові стрибки на енергоносії, загострення в ОПЕК+, на газовому ринку), а потім та загострення ситуації на геополітичній арені, що позначилося на загальному інвесткліматі та економіці країни девальвацією гривні та зниженням ділової активності», – каже вона.

Економічна невизначеність та психологічні фактори позначилися і на інвестиційній та на купівельній активності на первинному ринку: у середньому наприкінці 2021 – на початку 2022 року попит на новобудови просів на 30-35%, а в сегменті масмаркету цей показник ще вищий.

Стаття по темі: Що буде з цінами на нерухомість у 2022 році – прогноз експертів

Вплив законодавства

«Немаловажною тенденцією 2022 року також стануть нові умови роботи девелоперів у контексті завершення містобудівної реформи та захисту прав інвесторів-покупців житла. Усі чудово розуміють, що реформа містобудування – це не лише створення прозорих умов роботи девелоперів на ринку, це зміна внутрішніх «підходів» до реалізації проектів, це поступовий перехід до стратегії «прозорого» девелопменту, який зробить ринок привабливим для широкого кола потенційних інвесторів. З одного боку, «прозорий» девелопмент – це можливість уникнути негативних наслідків будь-яких зовнішніх та внутрішніх обставин (наприклад, ситуативне зниження продажів), а з іншого боку – це можливість розвивати проекти у перспективі 5-10 років. Зрозумілі умови роботи на ринку ведуть до повної заміни бізнес-процесів усередині девелоперських компаній. На сьогоднішній день можна говорити, що близько 20% усіх учасників ринку вже тією чи іншою мірою впроваджують нові процеси, елементи майбутнього девелопменту у країні», – каже Михайло Підвисоцький.

«У вересні 2021 року Верховна Рада прийняла за основу законопроект № 5091. Наші очікування від законопроекту є виключно позитивними, адже з'явилася реальна перспектива створення механізму для прозорого та безпечнішого залучення коштів фізичних та юридичних осіб у будівництво (у тому числі для запобігання продажу приміщень у об'єкті будівництва, по якому відсутнє право на виконання будівельних робіт, запобігти подвійному продажу приміщень в об'єкті будівництва)», – оцінює законодавчі ініціативи Голова ради директорів компанії GEOS Максим Барабаш.

Віталій Грусевич додає, що на ринок впливатиме і припинення діяльності ДАСІ, початок роботи Державної інспекції архітектури та містобудування, робота Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Без особистого відвідування уповноважених органів влади фізичні та юридичні особи можуть отримати містобудівні умови та обмеження, дозвільні документи на будівництво або автоматично оформити право на готовність об'єкта до експлуатації.

Ухвалення у першому читанні законопроекту № 5655 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності». Його головне завдання – знизити корупційні ризики при наданні адміністративних послуг, забезпечити прозорий містобудівний контроль та нагляд, запровадити норми щодо відповідальності у будівельній галузі.

Геополітика та ринок нерухомості

За словами Віталія Грусевича тенденція, яка впливала на ринок нерухомості у 2021 році, відбивається і на ситуації у 2022-му – це скупчення військ Російської Федерації на кордонах.

«Будь-який політичний фактор впливає на попит: політичну кризу, проблеми опалювального сезону, вибори, ключові звільнення, інше. Геополітична нестабільність – не виняток. У січні 2022 року у багатьох офісах продажів менеджери переважно «грали в тетріс», – каже експерт.

Свій прогноз дала і Вікторія Берещак: «Слід зазначити, що зі зниженням градуса напруги за останні десять днів попит на ліквідні новобудови поступово відновлюється. Думаю, що популярні формати зможуть повернути звичні обсяги продажу на початок-середину березня. Крім того, за сприятливого сценарію, з середини березня із завершенням зимової сплячки прогнозовано почне відновлюватися й інвестиційний попит. Адже інвестиції в бетонне золото на сьогоднішній день залишаються для українців не лише зачекати на шторм, а й заробити. У той момент, коли банківські депозити пропонують 7-7,5% річних, а 19,5% доходу забирають податки та збори навіть з урахуванням нових правил оподаткування для інвесторів, вкладення в житло залишаються в кілька разів привабливішими. Минулого року можна було побачити 30-35% на зростанні вартості квадрата у комофрт+ та від 35% у бізнес-класі. 2022-го, навіть із більш стриманим прогнозом зростання цін на квартири, річний приріст вартості у ліквідних форматах ЖК у цих сегментах буде на рівні 25-35%», – вважає вона.