Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году – прогноз экспертов

Рынок недвижимости в 2021 году восстанавился после карантинных ограничений и по официальной статистике вырос объем строительства жилья, выросли цены на квартиры в новостройках и на вторичную недвижимость во всех ценовых сегментах.

Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua, что ждет рынок и что будет с ценами на недвижимость в 2022 году. Это первая статья из серии прогнозов по рынку недвижимости на 2022 году. Далее – прогноз по рынку офисов и торговой недвижимости Киева и Киевской области.

Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году

В 2022 году рост цен на новостройки в Украине замедлится, но не остановится.

«Рост цен в 2020–2021 годах на украинском рынке жилья на 15–20% был обусловлен несколькими факторами: рост стоимости строительных материалов и рабочей силы, падение ставок по кредитам и депозитам, повышение стартовых цен из-за перехода на проектное финансирование, фактор неопределенности, связанный с пандемией, курс гривны. В таких условиях люди активно инвестировали в жилую недвижимость. Например, спрос на новостройки бизнес-класса за год вырос на 25%, комфорт класс – на 60%. В 2022 году влияние этих факторов на цены будет снижаться и сдерживать рост стоимости квартир. В последние 2-3 месяца наблюдается тенденция к снижению темпов увеличения цен на квартиры и частные дома», – констатирует президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.

По его словам, главная причина заключается в том, что основной платежеспособный спрос уже почти исчерпан. Два фактора, способные влиять на него – рост доходов граждан и развития доступная массовая ипотека (под 3-5% годовых, как в Европе). 

«Цены на жилую недвижимость уже почти достигли своего максимума. При тех же экономических и инфляционных условиях в 2022 году цены как на первичном, так и вторичном рынках точно осядут. Это может повлечь за собой уменьшение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости во всех регионах Украины. По моим прогнозам к середине 2022 года рост стоимости жилой недвижимости прекратится, а во второй половине снизится. Только увеличение доходов и развитие ипотеки могут перезапустить процессы ценообразования», – считает Парцхаладзе.

Статья по теме: Новый закон изменил налоги при продаже недвижимости в Украине

По мнению главы совета директоров GEOS Максима Барбаша, цены на первичном рынке жилья будут расти вместе со спросом и предложением. В то же время это будет происходить циклично из-за пандемии и локдаунов. Поэтому возможны всплески активности и, наоборот, «провалы». Стоимость недвижимости также будет увеличиваться из-за роста цен на строительные материалы и рабочую силу.

Его прогноз подтверждает и глава правления The Wall-Ukraine Виталий Грусевич: «Удорожание природного газа, топлива и других энергоресурсов будет обуславливать сокращение объемов выпуска продукции, повышение себестоимости строительства, увеличивать расходы, что неизбежно повысит цены на недвижимость. Учитывая влияние складывающихся сегодня условий, можно ожидать скачок цен на рынке недвижимости в начале 2022 года».

Какие объекты будут выбирать покупатели квартир

По словам совладельца и управляющего партнера InCo home Богдана Серотюка, дефицит качественного жилья, отвечающий ожиданиям и запросам потребителя, в Киеве сохранится.

«Поэтому строительные компании и дальше будут ориентироваться на развитие проектов закрытых жилых комплексов. В то же время на сегодняшний день потенциальные покупатели не готовы платить за такие объекты более 20% стоимости привычного в их понимании жилья. В подобных ЖК со своей закрытой инфраструктурой цена за квадратный метр стартует от 35-40 тысяч гривен, при средней зарплате по Киеву в 17 тысяч гривен здесь не будет массового спроса», – отмечает управляющий партнер InCo home.

Кроме сугубо экономических факторов, на цены в столице и в дальнейшем будет существенно влиять транспортная инфраструктура.

«Киев, все больше становится некомфортным городом для передвижения. Поэтому те объекты, которые не в пешей доступности от станций метро, особенно чувствуют на себе колебания рынка: здесь спрос и цены снижаются заметнее, особенно по единичным домам», – говорит эксперт.

Статья по теме: Названы самые востребованные районы Киева для покупки квартиры в новостройке

Для покупателей сложиться позитивные условия для совершения сделок.

«Мы ожидаем стагнацию на рынке недвижимости в 2022 году и замедление продаж по большинству объектов. Уже сегодняшний точечный спрос говорит о более тщательном отборе объектов со стороны инвесторов. Количество свободных денег у людей, готовых вложить в жилье, сокращается, а количество объектов нет. Это, кстати, положительный сигнал для будущих покупателей, поскольку конкуренция за клиента обострится, а значит можно рассчитывать на более лояльные цены», – прогнозирует Богдан Серотюк.

На вторичном рынке жилья также возможен рост цен

«Возможно изменение стоимости недвижимости в пределах 10-15%. Все будет зависеть от ценовой динамики первичного рынка недвижимости. Как мы наблюдали в 2021 году существенный рост цен на квартиры в новостройках отразился на стоимости жилья на вторичном рынке», – говорит Генеральный директор АН «Благовест» Елена Биберова.

Пока что в Украине продолжают строить в пределах конъюнктуры, по запросу на улучшение жилищных условий.

«Это около 10 млн квадратных метров ежегодно, на которые население готово заплатить собственные сбережения. Ипотека не существенно оживила рынок, но уменьшила хлопоты застройщиков в предоставлении отсрочек оплаты для определенной категории потребителей. Мы существенно отстаем от ЕС по обеспеченности жильем на 1000 человек населения. Соответственно, в следующем году объемы строительства постараются догнать потребность», – прогнозирует Виталий Грусевич.

По его мнению, карантин оказал большое влияние на рынок в 2021 году, и в 2022 году бизнес все еще будет ощущать его эхо. Но отрицательный показатель больше отразится на предложении, чем на спросе, что может вызвать усиление проинфляционного давления.

«Рынок вторичной недвижимости будет пополняться новым предложением за счет продажи квартир в недавно построенных новых домах. Часто это перепродажа квартир, которые были куплены в виде инвестирования в первичный рынок жилья», – говорит Елена Биберова.

Как изменится законодательство

Прежде всего участники рынка ожидают изменений, связанных с градостроительной реформой.

«Законопроект №5655 – главный законопроект этой реформы, содержит совершенно новую модель градостроительного контроля», – говорит Лев Парцхаладзе.

В его основе три основных аспекта: цифровизация, передача функций градостроительного контроля частным лицам и повышенная ответственность для всех участников строительного процесса, включая чиновников.

«Два основных аспекта – цифровизация и передача функций контроля в частные руки, по моему глубокому убеждению, искоренят коррупцию и бюрократию. Напомню, что в свое время появление частных нотариусов, БТИ, экспертизы, исполнительной службы очень разгрузило государство и устранило даже саму возможность коррупционной составляющей. Поскольку на смену размытой ответственности комиссии пришла персональная ответственность. И если цифровизация – это эволюционный прогресс, то разгосударствление функций – это сознательное проявление политической воли, за что хочется поблагодарить депутатов», – считает он.

Читайте также: Принят новый закон о регистрации и смене места жительства в Украине

Эксперт также отметил, что реформа обеспечит новые правила игры на рынке, отрасль перейдет в цифровой и прозрачный формат работы. Это будет качественно новый уровень, который, безусловно, должен положительно повлиять на отрасль, повысить инвестиционную привлекательность, спрос.

«Единая государственная электронная система положила начало современным механизмам, делающим строительный рынок более прозрачным, максимально эффективным. Эту систему продолжают совершенствовать, автоматизирован должен быть каждый шаг, чтобы вытеснить все коррупционные механизмы, упростить деятельность застройщиков, повысить доверие потенциальных инвесторов. Важно, чтобы эти ключевые законопроекты не внедряли дополнительные рычаги регулирования или налоговую нагрузку. Они ведь учитываются застройщиками в процессе ценообразования», – считает Виталий Грусевич.

В целом эксперты ожидают, что рынок недвижимости ждет позитивная динамика и для покупателей будет много возможностей для выгодного заключения сделок.