Підсумки ринку комерційної нерухомості Києва в 2019 році: попит на офіси зростає, орендні ставки в ТРЦ досягли стелі

Для ринку комерційної нерухомості Києва 2019 рік був активним. Попит на найбільш привабливі приміщення ріс, а з ним і орендні ставки. На ринок виходили нові об'єкти і якісна пропозиція росло. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua з'ясував, які основні тенденції фіксувалися на ринку за останній рік.

Офісна нерухомість: зростання ставок і пропозиції

У 2019 пропозиція офісних приміщень в Києві зросла на 53 тис. 200 кв. м. Такі дані озвучили аналітики компанії Colliers International (Україна).

Серед нових офісних центрів, які побудували в 2019 році експерти назвали:

• Maidan Plaza, на Майдані Незалежності, 2м (у Будинку профспілок) (8000 кв. м);
• «Паладіс», на вул. Січових Стрільців, 23 (5600 кв. м);
• «PALO ALTO» на вул. Старокиївська, 10 (4900 кв. м);
• ОБ на вул. Гоголівська, 22-24, (10000 кв. м);
• БЦ «Форум Амурський», на вул. Амурська, 6, (5700 кв. м);
• БЦ Wave Tower, на проспекті Бандери, 9-В (19000 кв. м).

Орендні ставки в 2019 році в найдорожчому сегменті склала 30 дол./кв.м/місяць.

Стаття по темі: Що чекає комерційну нерухомість в Києві в 2020 році: прогноз експертів

«Орендні ставки демонструють незначне зростання граничних показників між А і В класом щодо показників 2018 року. З огляду на дефіцит якісних офісних приміщень, вакантні площі об'єктів з вдалою локацією і концепцією швидко поглинаються ринком», – кажуть експерти Colliers International.

У 2019 середній рівень вакантності в бізнес-центрах Києва склав 6,2%.

У Києві та в цілому в Україні зростає попит і пропозицію на гнучкі офіси і коворкінги. На коворкінг і гнучкі офіси припадає близько 62000 кв. м в Києві. Це приблизно 3,2% від загальної пропозиції якісних офісних приміщень.

Лідери ринку: IWG plc (Regus, Spaces), Platforma, Creative, States, Creative Quarter – займають близько 62% ринку. Всі згадані гравці ринку мають більше однієї локації і активно розвиваються.

Крім того, в травні 2019 року українська мережа коворкінг Chasopys оголосила про створення спільної компанії з німецьким оператором коворкінг rent24 для розширення бізнесу в Центральній і Східній Європі. Протягом наступних шести місяців до відкриття в Києві заявлені ще 4 великих локації: Platforma Fortuna (4500 кв. м), Creative States of Arsenal (4130 кв. м), Creative Quarter in Gulliver, Tower B (2800 кв. м), Kooperativ (4000 кв. м).

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

Торгова нерухомість: будівельний бум і конкурентні загрози

Ринок торговельної нерухомості Києва переживає активну стадію розвитку. У столиці будують нові великі об'єкти і реконструюють старі.

Стаття по темі: Підсумки 2019 року на ринку нерухомості Києва: ринок «штормило», ціни суттєво змінилися

За словами керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтина Олійника на ринку торговельної нерухомості Києва спостерігалися такі тенденції:

• Зростання конкурентних загроз. На різних стадіях реалізації (будівництво, підготовчі роботи, концепція) в столиці і найближчому передмісті знаходяться 44 проекту сукупної GLA = 1 460 156 кв. м – кількість торгових метрів постійно збільшується;
• Модернізація/редевелопмент/спеціалізація/реконцепция – власники ряду торгових центрів ( «Караван», «Метроград», «Silver Breeze», «InSilver», «Квадрат Лук'янівка», «Городок», «Магеллан», «Мармелад», «Dream Town») вже приступили до комплексної модернізації, а деякі девелопери запланували масштабні зміни.
• Низькі реальні доходи і скорочення РТО (особливо в доларовому еквіваленті) – щорічне зростання послуг ЖКГ, сімейних витрат (транспорт, зв'язок, освіта, медицина), інфляція, невисокі зарплати населення і їх обмежений зростання, лояльність до second-hand
• Зниження РТО на 1 кв. м і маржі прибутковості рітейлерів за рахунок скорочення доходів населення, інфляції, збільшення конкурентної пропозиції і, відповідно, падіння відвідуваності
• Скорочення кількості мереж національного масштабу (Billa згорнула регіональну мережу, ProStore поглинають КОСМО, ряд – в пошуку покупця), товарних груп (меблі), операторів розваг (льодові арени, боулінги);
• Виборча позиція в планах розвитку мережевих торгових операторів, стримані прогнози на найближчу перспективу, оптимізація асортименту, формату, розміру;
• Поступове зниження середньодобової відвідуваності в торгових центрах міста через зростання конкурентного пропозиції на тлі умовно постійної / скорочується чисельність населення і, відповідного, перерозподілу споживчих потоків між торговими об'єктами
• Затребуваність концептуальних об'єктів – просідання відвідуваності характерно переважно для старих, морально застарілих, втрачають популярність об'єктів, з серйозними концептуальними недоліками
• Наближення первинного насичення ринку – відкриття/комплексна реконструкція в навіть одного великоформатного торгового центру на тлі обмеженого асортименту активних рітейлерів відчутно впливає на показник середньоринкової вакантності, ускладнює залучення орендарів;
• Зниження ставок оренди і показників економічної ефективності в умовах перспективи освіти профіциту торгових площ – стрімко погіршується робота морально застарілих, втрачають популярність об'єктів з серйозними концептуальними недоліками.

Що стосується орендних ставок, то, за даними експерта, ставки оренди для приміщень торгової галереї площею 50-200 кв. м в кращих об'єктах окружного та регіонального формату відновилися до 24-70 дол./кв.м/міс (без ПДВ і ЕП) з середньозваженими ринковими значенням 35,4/кв. м/міс, а в морально-застарілих об'єктах – знижуються.

«Зі збільшенням конкурентного пропозиції забезпеченість торгового пропозиції Києва впритул наблизилася до міст Східної Європи», – каже Костянтин Олійник.

Стаття по темі: Чи потрібні Києву нові торгові центри: чи вистачить на всіх відвідувачів

На думку засновника Українського клубу нерухомості (URE Club) Ольгі Соловей, торгова нерухомість, досягла піку свого насичення – за кількістю і за обсягом. «У наступному році ми побачимо тенденції до спаду орендної ставки, до зниження попиту на якісні торгові площі», – каже вона.

Які ТРЦ в Києві відкрилися у 2019 році

• ТЦ «Smart Plaza Obolon» (GLA = 11765 кв. м),
• «Оазис» (GLA = 7800 кв. м),
• «Cherry Mall» (GLA = 12000 кв.м),
• регіональні «River Mall» (GLA = 62200 кв. м)
• частково «Blockbuster Mall» (GLA = 135000 кв.м),
• спеціалізований «Аракс» в Ходосівці (GLA = 10000 кв. м)
• street-retail на вул. Г.Кірпи, 2 (GLA = 2500 кв. м);
• після комплексної реконструкції відкрився ТРЦ «Караван OUTLET» (GLA = 45300 кв. м).

За даними аналітиків Colliers International середній рівень вакантності в ТЦ Києва склав 4,4%.

Готельна нерухомість: не все так райдужно

Готельна нерухомість в Києві розвивається досить стримано.

У 2019 заповнюваність готелів рівня «5 зірок», за даними Colliers International, склала 44-46%, в готелях рівня 3-4 «зірки» – 55-65%. За оцінками експертів ці показники є недостатніми для прибутковості проектів, тому нові об'єкти майже не з'являються.

У 2019 після реконструкції був введений в експлуатацію Riviera House по вул Сагайдачного, 15 (65 номерів) і другий корпус Amarant Hotel 3* (45 номерів).

За словами експертів, ціна номерів у нас вже досягла європейського рівня, однак висока заповнюваність тільки в бізнес-дні – це вівторок, середа і четвер. В інший час готелі пустують, знижки та системи лояльності не допомагають збільшувати наповнюваність готелів.

Стаття по темі: Жити в готелях в Києві стало дорожче: що буде далі

Оператори і експерти готельного ринку чекали прийняття закону про легалізацію казино (його було відхилено Верховною Радою), згідно з яким частина гральних закладів могли розміститися саме при готелях не нижче рівня 5 «зірок». Таким вимогам на даний момент відповідають тільки 5 готелів в Києві і 3 по Україні. У разі легалізації казино можна розраховувати на зростання туристичного потоку і доходів українських готелів.