Підсумки ринку комерційної нерухомості Києва в 2019 році: попит на офіси зростає, орендні ставки в ТРЦ досягли стелі

Зі зростанням конкуренції забезпеченість Києва торговими площами впритул наблизилася до міст Східної Європи

Для ринку комерційної нерухомості Києва 2019 рік був активним. Попит на найбільш привабливі приміщення ріс, а з ним і орендні ставки. На ринок виходили нові об'єкти і якісна пропозиція росло. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua з'ясував, які основні тенденції фіксувалися на ринку за останній рік.

Офісна нерухомість: зростання ставок і пропозиції

У 2019 пропозиція офісних приміщень в Києві зросла на 53 тис. 200 кв. м. Такі дані озвучили аналітики компанії Colliers International (Україна).

Серед нових офісних центрів, які побудували в 2019 році експерти назвали:

  • Maidan Plaza, на Майдані Незалежності, 2м (у Будинку профспілок) (8000 кв. м);
  • «Паладіс», на вул. Січових Стрільців, 23 (5600 кв. м);
  • «PALO ALTO» на вул. Старокиївська, 10 (4900 кв. м);
  • ОБ на вул. Гоголівська, 22-24, (10000 кв. м);
  • БЦ «Форум Амурський», на вул. Амурська, 6, (5700 кв. м);
  • БЦ Wave Tower, на проспекті Бандери, 9-В (19000 кв. м).

Орендні ставки в 2019 році в найдорожчому сегменті склала 30 дол./кв.м/місяць.

Стаття по темі: Що чекає комерційну нерухомість в Києві в 2020 році: прогноз експертів

«Орендні ставки демонструють незначне зростання граничних показників між А і В класом щодо показників 2018 року. З огляду на дефіцит якісних офісних приміщень, вакантні площі об'єктів з вдалою локацією і концепцією швидко поглинаються ринком», – кажуть експерти Colliers International.

У 2019 середній рівень вакантності в бізнес-центрах Києва склав 6,2%.

У Києві та в цілому в Україні зростає попит і пропозицію на гнучкі офіси і коворкінги. На коворкінг і гнучкі офіси припадає близько 62000 кв. м в Києві. Це приблизно 3,2% від загальної пропозиції якісних офісних приміщень.

Лідери ринку: IWG plc (Regus, Spaces), Platforma, Creative, States, Creative Quarter – займають близько 62% ринку. Всі згадані гравці ринку мають більше однієї локації і активно розвиваються.

Крім того, в травні 2019 року українська мережа коворкінг Chasopys оголосила про створення спільної компанії з німецьким оператором коворкінг rent24 для розширення бізнесу в Центральній і Східній Європі. Протягом наступних шести місяців до відкриття в Києві заявлені ще 4 великих локації: Platforma Fortuna (4500 кв. м), Creative States of Arsenal (4130 кв. м), Creative Quarter in Gulliver, Tower B (2800 кв. м), Kooperativ (4000 кв. м).

Стаття по темі: Що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році: прогноз від експертів ринку

Торгова нерухомість: будівельний бум і конкурентні загрози

Ринок торговельної нерухомості Києва

Ринок торговельної нерухомості Києва переживає активну стадію розвитку. У столиці будують нові великі об'єкти і реконструюють старі.

Стаття по темі: Підсумки 2019 року на ринку нерухомості Києва: ринок «штормило», ціни суттєво змінилися

За словами керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтина Олійника на ринку торговельної нерухомості Києва спостерігалися такі тенденції:

  • Зростання конкурентних загроз. На різних стадіях реалізації (будівництво, підготовчі роботи, концепція) в столиці і найближчому передмісті знаходяться 44 проекту сукупної GLA = 1 460 156 кв. м – кількість торгових метрів постійно збільшується;
  • Модернізація/редевелопмент/спеціалізація/реконцепция – власники ряду торгових центрів ( «Караван», «Метроград», «Silver Breeze», «InSilver», «Квадрат Лук'янівка», «Городок», «Магеллан», «Мармелад», «Dream Town») вже приступили до комплексної модернізації, а деякі девелопери запланували масштабні зміни.
  • Низькі реальні доходи і скорочення РТО (особливо в доларовому еквіваленті) – щорічне зростання послуг ЖКГ, сімейних витрат (транспорт, зв'язок, освіта, медицина), інфляція, невисокі зарплати населення і їх обмежений зростання, лояльність до second-hand
  • Зниження РТО на 1 кв. м і маржі прибутковості рітейлерів за рахунок скорочення доходів населення, інфляції, збільшення конкурентної пропозиції і, відповідно, падіння відвідуваності
  • Скорочення кількості мереж національного масштабу (Billa згорнула регіональну мережу, ProStore поглинають КОСМО, ряд – в пошуку покупця), товарних груп (меблі), операторів розваг (льодові арени, боулінги);
  • Виборча позиція в планах розвитку мережевих торгових операторів, стримані прогнози на найближчу перспективу, оптимізація асортименту, формату, розміру;
  • Поступове зниження середньодобової відвідуваності в торгових центрах міста через зростання конкурентного пропозиції на тлі умовно постійної / скорочується чисельність населення і, відповідного, перерозподілу споживчих потоків між торговими об'єктами
  • Затребуваність концептуальних об'єктів – просідання відвідуваності характерно переважно для старих, морально застарілих, втрачають популярність об'єктів, з серйозними концептуальними недоліками
  • Наближення первинного насичення ринку – відкриття/комплексна реконструкція в навіть одного великоформатного торгового центру на тлі обмеженого асортименту активних рітейлерів відчутно впливає на показник середньоринкової вакантності, ускладнює залучення орендарів;
  • Зниження ставок оренди і показників економічної ефективності в умовах перспективи освіти профіциту торгових площ – стрімко погіршується робота морально застарілих, втрачають популярність об'єктів з серйозними концептуальними недоліками.

Що стосується орендних ставок, то, за даними експерта, ставки оренди для приміщень торгової галереї площею 50-200 кв. м в кращих об'єктах окружного та регіонального формату відновилися до 24-70 дол./кв.м/міс (без ПДВ і ЕП) з середньозваженими ринковими значенням 35,4/кв. м/міс, а в морально-застарілих об'єктах – знижуються.

«Зі збільшенням конкурентного пропозиції забезпеченість торгового пропозиції Києва впритул наблизилася до міст Східної Європи», – каже Костянтин Олійник.

Стаття по темі: Чи потрібні Києву нові торгові центри: чи вистачить на всіх відвідувачів

На думку засновника Українського клубу нерухомості (URE Club) Ольгі Соловей, торгова нерухомість, досягла піку свого насичення – за кількістю і за обсягом. «У наступному році ми побачимо тенденції до спаду орендної ставки, до зниження попиту на якісні торгові площі», – каже вона.

Які ТРЦ в Києві відкрилися у 2019 році

  • ТЦ «Smart Plaza Obolon» (GLA = 11765 кв. м),
  • «Оазис» (GLA = 7800 кв. м),
  • «Cherry Mall» (GLA = 12000 кв.м),
  • регіональні «River Mall» (GLA = 62200 кв. м)
  • частково «Blockbuster Mall» (GLA = 135000 кв.м),
  • спеціалізований «Аракс» в Ходосівці (GLA = 10000 кв. м)
  • street-retail на вул. Г.Кірпи, 2 (GLA = 2500 кв. м);
  • після комплексної реконструкції відкрився ТРЦ «Караван OUTLET» (GLA = 45300 кв. м).

За даними аналітиків Colliers International середній рівень вакантності в ТЦ Києва склав 4,4%.

Готельна нерухомість: не все так райдужно

Готельна нерухомість в Києві розвивається досить стримано.

У 2019 заповнюваність готелів рівня «5 зірок», за даними Colliers International, склала 44-46%, в готелях рівня 3-4 «зірки» – 55-65%. За оцінками експертів ці показники є недостатніми для прибутковості проектів, тому нові об'єкти майже не з'являються.

У 2019 після реконструкції був введений в експлуатацію Riviera House по вул Сагайдачного, 15 (65 номерів) і другий корпус Amarant Hotel 3* (45 номерів).

За словами експертів, ціна номерів у нас вже досягла європейського рівня, однак висока заповнюваність тільки в бізнес-дні – це вівторок, середа і четвер. В інший час готелі пустують, знижки та системи лояльності не допомагають збільшувати наповнюваність готелів.

Стаття по темі: Жити в готелях в Києві стало дорожче: що буде далі

Оператори і експерти готельного ринку чекали прийняття закону про легалізацію казино (його було відхилено Верховною Радою), згідно з яким частина гральних закладів могли розміститися саме при готелях не нижче рівня 5 «зірок». Таким вимогам на даний момент відповідають тільки 5 готелів в Києві і 3 по Україні. У разі легалізації казино можна розраховувати на зростання туристичного потоку і доходів українських готелів.

Источник