Итоги рынка коммерческой недвижимости Киева в 2019 году: спрос на офисы растет, арендные ставки в ТРЦ достигли потолка

Для рынка коммерческой недвижимости Киева 2019 год был активным. Спрос на наиболее привлекательные помещения рос, а с ним и арендные ставки. На рынок выходили новые объекты и качественное предложение росло. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua выяснил, какие основные тенденции были на рынке за последний год.

Офисная недвижимость: рост ставок и предложения

В 2019 году предложение офисных помещений в Киеве выросло на 53 тыс. 200 кв. м. Такие данные озвучили аналитики компании Colliers International (Украина).

Среди новых офисных центров, которые построили в 2019 году эксперты назвали:

• Maidan Plaza, на Майдане Независимости, 2м (в здании Дома профсоюзов) (8000 кв. м)
• «Паладис», на ул. Сечевых Стрельцов, 23 (5600 кв. м)
• «PALO ALTO» на ул. Старокиевская, 10 (4900 кв. м)
• ОБ на ул. Гоголевская, 22-24, (10000 кв. м)
• БЦ «Форум Амурский», на ул. Амурская, 6, (5700 кв. м)
• БЦ Wave Tower, на проспекте Бандеры, 9-В (19000 кв. м).

Арендные ставки в 2019 году в самом дорогом сегменте составила 30 долл./кв. м/месяц.

Статья по теме: Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

«Арендные ставки демонстрируют незначительный рост предельных показателей между А и В классом относительно показателей 2018 года. Учитывая дефицит качественных офисных помещений, вакантные площади объектов с удачной локацией и концепцией быстро поглощаются рынком», – говорят эксперты Colliers International.

В 2019 году средний уровень вакантности в бизнес-центрах Киева составил 6,2%.

В Киеве и в целом в Украине растет спрос и предложение на гибкие офисы и коворкинги. На коворкинг и гибкие офисы приходится около 62000 кв. м в Киеве. Это примерно 3,2% от общего предложения качественных офисных помещений.

Лидеры рынка IWG plc (Regus, Spaces), Platforma, Creative, States, Creative Quarter – занимают около 62% рынка. Все упомянутые игроки рынка имеют больше одной локации и активно развиваются.

Кроме того, в мае 2019 года украинская сеть коворкингом Chasopys объявила о создании совместной компании с немецким оператором коворкинг rent24 для расширения бизнеса в Центральной и Восточной Европе. В течение следующих шести месяцев к открытию в Киеве заявлены еще 4 крупных локации: Platforma Fortuna (4500 кв. м), Creative States of Arsenal (4130 кв. м), Creative Quarter in Gulliver, Tower B (2800 кв. м), Kooperativ (4000 кв. м).

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Торговая недвижимость: строительный бум и конкурентные угрозы

Рынок торговой недвижимости Киева переживает активную стадию развития. В столице строят новые крупные объекты и реконструируют старые.

Статья по теме: Итоги 2019 года на рынке недвижимости Киева: рынок «штормило», цены значительно изменились

По словам руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константина Олейника на рынке торговой недвижимости Киева наблюдались такие тенденции:

• Рост конкурентных угроз. На разных стадиях реализации (строительство, подготовительные работы, концепция) в столице и ближайшем пригороде находятся 44 проекта совокупной GLA = 1 460 156 кв. м – количество торговых метров постоянно увеличивается;
• Модернизация/редевелопмент/специализация/реконцепция – собственники ряда торговых центров («Караван», «Метроград», «Silver Breeze», «InSilver», «Квадрат Лукьяновка», «Городок», «Магеллан», «Мармелад», «Dream Town») уже приступили к комплексной модернизации, а некоторые девелоперы запланировали масштабные изменения.
• Низкие реальные доходы и сокращение РТО (особенно в долларовом эквиваленте) – ежегодный рост услуг ЖКХ, семейных расходов (транспорт, связь, образование, медицина), инфляция, невысокие зарплаты населения и их ограниченный рост, лояльность к second-hand
• Снижение РТО на 1 кв. м и маржи доходности ритейлеров за счет сокращения доходов населения, инфляции, увеличения конкурентного предложения и, соответственно, падения посещаемости
• Сокращение количества сетей национального масштаба (Billa свернула региональную сеть, ProStore поглощают КОСМО, ряд – в поиске покупателя), товарных групп (мебель), операторов развлечений (ледовые арены, боулинги);
• Избирательная позиция в планах развития сетевых торговых операторов, сдержанные прогнозы на обозримую перспективу, оптимизация ассортимента, формата, размера;
• Постепенное снижение среднесуточной посещаемости в торговых центрах города из-за роста конкурентного предложения на фоне условно постоянной/сокращающейся численности населения и, соответственного, перераспределения потребительских потоков между торговыми объектами
• Востребованность концептуальных объектов – проседание посещаемости характерно преимущественно для старых, морально устаревших, теряющих популярность объектов, с серьезными концептуальными недостатками
• Приближение первичного насыщения рынка – открытие/комплексная реконструкция в даже одного крупноформатного торгового центра на фоне ограниченного ассортимента активных ритейлеров ощутимо влияет на показатель среднерыночной вакантности, затрудняет привлечение арендаторов;
• Снижение ставок аренды и показателей экономической эффективности в условиях перспективы образования профицита торговых площадей – стремительно усугубляется работа морально устаревших, теряющих популярность объектов с серьезными концептуальными недостатками.

Что касается арендных ставок, то, по данным эксперта, ставки аренды для помещений торговой галереи площадью 50-200  кв. м в лучших объектах окружного и регионального формата восстановились до 24-70 долл./кв. м/мес (без НДС и ЭП) со средневзвешенным рыночным значением 35,4/кв. м/мес, а в морально-устаревших объектах – снижаются.

«С увеличением конкурентного предложения обеспеченность торгового предложения Киева вплотную приблизилась к городам Восточной Европы», – говорит Константин Олейник.

Статья по теме: Нужны ли Киеву новые торговые центры: хватит ли на всех посетителей

По мнению основателя Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольги Соловей, торговая недвижимость, достигла пика своего насыщения – по количеству и по объему. «В следующем году мы увидим тенденции к спаду арендной ставки, к снижению спроса на качественные торговые площади», – говорит она.

Какие ТРЦ в Киеве открылись в 2019 году

• ТЦ «Smart Plaza Obolon» (GLA = 11765 кв. м), 
• «Оазис» (GLA = 7800 кв. м), 
• «Cherry Mall» (GLA = 12000 кв.м), 
• региональные «River Mall» (GLA = 62200 кв. м) 
• частично «Blockbuster Mall» (GLA = 135000 кв.м),
• специализированный «Аракс» в Ходосовке (GLA = 10000 кв. м)
• street-retail на ул. Г.Кирпы, 2 (GLA = 2500 кв. м). 
• После комплексной реконструкции открылся ТРЦ «Караван OUTLET» (GLA = 45300 кв. м). 

По данным аналитиков Colliers International средний уровень вакантности в ТЦ Киева составил 4,4%.

Гостиничная недвижимость: не все так радужно

Гостиничная недвижимости в Киеве развивается довольно сдержано. В 2019 году заполняемость отелей уровня «5 звезд», по данным Colliers International,  составила 44-46%, в отелях уровня 3-4 «звезды» – 55-65%.

По оценкам экспертов эти показатели недостаточны для прибыльности проектов, поэтому новые объекты почти не появляются.
В 2019 году после реконструкции был введен в эксплуатацию Riviera House по ул Сагайдачного, 15 (65 номеров) и второй корпус Amarant Hotel 3* (45 номеров).

По словам экспертов, цена номеров в Украине уже достигла европейского уровня, однако высокая заполняемость только в бизнес-дни – это вторник, среда и четверг. В остальное время отели пустуют, скидки и системы лояльности не помогают увеличивать наполняемость отелей.

Статья по теме: Жить в отелях в Киеве стало дороже: что будет дальше

Операторы и эксперты отельного рынка ожидали принятия закона о легализации казино (он был отклонен Верховной Радой), согласно которому часть игорных заведений могли разместиться именно при отелях не ниже уровня 5 «звезд». Таким требованиям на данный  момент соответствуют только 5 отелей в Киеве и 3 по Украине. В случае легализации казино можно рассчитывать на рост туристического потока и доходов украинских отелей.