Найбезпечніші і найризикованіші схеми покупки квартир на первинному ринку

На ринку первинної нерухомості в Києві існує багато способів покупки квартири в новобудови. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua з'ясував, який спосіб покупки більш безпечний.

Ризики є завжди

Який би спосіб покупки квартири в новобудові ви не вибрали завжди залишаються ризики.

«Особливістю придбання житла в новобудовах є те, що квартира купується до завершення будівництва, а це визначає основні ризики для покупця. Адже квартири, як об'єкта нерухомості та як об'єкта цивільно-правового обороту, ще не існує і юридично (різниця лише з урахуванням деяких нюансів, характерних для тих чи інших договірних механізмів, використовуваних забудовником) купується майнове право на отримання або придбання житла в майбутньому. Сплативши гроші, покупцеві залишається розраховувати лише на порядність забудовника і на наявність у нього достатніх адміністративно-фінансових ресурсів для подолання всіх можливих проблем на тернистою ниві містобудування», – наголошує керуючий партнер JN Legal Ян Левітас.

Аналітика по темі: Огляд ринку новобудов Києва (квітень 2021 р.)

За його словами, в даний час використовуються різні договірно-правові конструкції придбання житла в новобудовах.

Види договорів на покупку квартир в новобудові

• попередній договір,
• договір купівлі-продажу майнових прав, в т.ч. з використанням деривативів,
• договір участі у ФФБ,
• інвестиційний договір,
• договір пайової участі та ін.

Всі вони мають свої особливості, суттєві умови, вимоги до форми і нотаріальному посвідченню, передбачають укладення договору безпосередньо з забудовником або з залученням свого роду посередників (венчурних фондів, управителів, делегованих замовників та інше.).

Стаття по темі: Купівля квартири за договором переуступки прав: ризики і вигоди

«Стверджувати які з них безпечні або більш ризикові – неможливо, та й неправильно, оскільки одна і та ж договірна конструкція в кожному конкретному випадку може визначати різні ризики в залежності від правового статусу земельної ділянки, на якому проводиться будівництво, містобудівних обмежень забудови, проектної документації і дозвільних документів на виконання робіт, статусу і реноме забудовника та інших осіб, задіяних в схемі продажів, умов продажу, прописаних в договорі, їх прозорості та паритетності, інше», – говорить експерт.

Незалежно від виду положення договора повинні містити:

• посилання на документи, що визначають право на забудову;
• чіткі ідентифікуючі ознаки майбутньої квартири;
• узгоджену ціну і порядок її оплати;
• строк введення будинку в експлуатацію;
• строк і порядок передачі квартири;
• гарантійні строки;
• відповідальність забудовника за невиконання своїх зобов'язань;
• процедура і терміни видачі забудовником документів для реєстрації права власності;
• можливість дострокового розірвання договору, порядок і умови повернення грошей.

«Всі забудовники« виписують »умови договорів, перш за все, під себе, створюючи тим самим правові підстави для можливого ухилення від відповідальності за допущені порушення (несвоєчасне або неякісне виконання робіт і т.п.). Не варто йти на поводу у працівників відділу продажів, які заявляють про неможливість внесення в нібито «шаблонні» форми договорів яких би то не було змін або взагалі про відсутність для цього жодних підстав і передумов, – радить Ян Левітас.

«Найбільш безпечним способом покупки квартири в новобудові є покупка вже зареєстрованого об'єкта. Інакше кажучи, коли будівництво було завершено, будинок зданий в експлуатацію і квартира зареєстрована на праві власності за першим господарем. Більш-менш безпечним способом є участь в кооперативі. Найбільш ризиковані способи покупки квартири в новобудові пов'язані зі схемами покупки цінних паперів, які в майбутньому погашаються в обмін на нерухоме майно, і покупка через попередній договір купівлі-продажу, який не завіряється нотаріально. Важливо звертати увагу на репутацію та імідж забудовника. Адже багато перевірених забудовники також використовують «каламутні» схеми продажу квартир з метою оптимізації власного оподаткування», – каже адвокат ЮК RIYAKO & PARTNERS Микола Максимов.

Самий законний спосіб покупки квартири в новобудові

Найнадійніший спосіб покупки квартири на первинному ринку – це участь у фонді фінансування будівництва. Інвестор платить гроші в Фонд, який не залежить від забудовника (в теорії) і фінансує будівництво. У разі, якщо забудовник не виконує зобов'язання, Фонд може поміняти будівельну компанію і добудувати об'єкт.

Спосіб покупки квартири через ФФБ прописаний в Законі «Про інвестиційну діяльність», тому має під собою юридичну силу. У цьому ж законі вказані інші види фінансування: фонди операцій з нерухомістю, цільові облігації, інститути спільного інвестування (венчурні фонди) та інші.

Стаття по темі: Скільки платять за комуналку мешканці новобудов: за що їм доводиться доплачувати

Попередні договори з купівлі квартир в новобудовах, змішані договору регулюються Цивільним кодексом і суміжними законами, тому в цьому випадку інвесторові варто сподіватися у першу чергу на сумлінність забудовника і імідж компанії на ринку.

У будь-якому випадку експерти рекомендують звертати увагу на репутацію забудовника, кількість зведених ним будинків, чи немає судових розглядів в його відношенні і дивитися на динаміку будівництва ЖК, в якому плануєте купувати квартиру.