Купівля квартири за договором переуступки прав: ризики і вигоди

Купівля квартири в новому будинку не у забудовника, а у покупця-інвестора має свої переваги і ризики. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua з'ясував, які особливості покупки квартир в новобудовах за договором переуступки.

Що таке переуступка прав

Коли купується квартира від забудовника, а будинок ще не введений в експлуатацію, інвестор (покупець квартири в новобудові) може в будь-який момент продати квартиру, що будується, тобто право власності на майбутнє житло.

«Як договірної механізм, переуступка прав є фактично вторинною по відношенню до первинного основним договором, за яким ці права придбані. Виходячи з цього, з правової точки зору для покупця прав на квартиру з переуступки до тих загальним ризикам, характерним для будь-якого придбання житла на первинному ринку, додаються ризики перевірки правомірності придбання і відчуження продавцем своїх прав, причин такого продажу, а також умов поступки прав. Ситуація істотно ускладнюється в тих випадках, коли йдеться про повторні переуступки прав на одну і ту ж квартиру», – говорить Ян Левітас, керуючий партнер JN Legal.

Перевіряй ціни на житло в нових будинках: Огляд рынка новобудов Києва у квітні 2021 р.

За словами Миколи Максимова, адвоката ЮК RIYAKO&PARTNERS, переуступка прав означає заміну в договорі купівлі квартири (який може мати різні форми, наприклад, через членство в кооперативі і т.д.) покупця квартири з первинного на нового.
«Важливо розуміти, що найчастіше переуступка прав здійснюється в договорах на членство в кооперативах. Це абсолютно класична схема, коли людина входить до складу кооперативу, вносить пайові внески на функціонування кооперативу і будівництво житлового будинку, а після завершення будівництва просто оформляє право власності на закріплену за ним квартиру за рахунок уже внесених пайових внесків», – каже адвокат.

До моменту оформлення права власності на квартиру, пайовик має можливість продати свої права на членство в кооперативі будь-якого іншій особі за ціною на свій розсуд, незалежно від суми внесених пайових внесків. Найчастіше такий продаж здійснюється за готівкові кошти без фіксації конкретної ціни продажу в договорі переуступки (найчастіше договір може бути взагалі безоплатним, а гроші передаються готівкою без оподаткування).

Первинний учасник виходить зі складу кооперативу, а новий входить до складу кооперативу і отримує право в майбутньому оформити власність на квартиру, яка закріплюється за кожним членом кооперативу.

Ризики і вигоди переуступки

Микола Максимов вважає, що безумовною перевагою переуступки прав є простота оформлення відносин, відсутність необхідності нотаріального посвідчення договору переуступки, відсутність обов'язкових податків і зборів.

«Але, тим не менш, важливо пам'ятати, що придбання квартири шляхом переуступки прав – це вкрай ризикований процес, адже гроші за переуступку оплачуються первинного учаснику кооперативу (а не кооперативу!) Готівкою без фіксації таких грошей в договорі переуступки. У разі, якщо кооператив не завершить будівництво будинку або не здасть його в експлуатацію, всі претензії можливі тільки до кооперативу, а не до первинного учаснику з яким укладався договір переуступки і який отримував грошові кошти. Інакше кажучи, може виникнути ситуація, коли кооператив готовий повернути гроші пайовику, проте в безсумнівно меншому розмірі, ніж такий пайовик (новий член кооперативу) оплатив первинного учаснику кооперативу готівкою. Наприклад, розмір виплачених пайових внесків може бути ніж 300 000 гривень, а новий учасник виплатив первинного учаснику кооперативу 1 000 000 гривень. Таким чином, можна легко втратити 700 000 гривен, які ніхто не поверне, навіть якщо будинок добудований не буде», – вважає адвокат.

Стаття по темі: Розстрочка від забудовника в 2021 році: які умови, відсотки та строки

Що стосується можливих вигод від придбання житла реальним інвестором з переуступки прав, то, за словами Яна Левітаса, як правило, продавцями з переуступки є афілійовані із забудовником особи, задіяні в певній фінансово-правової схеми продажів (в цьому випадку забудовник в більшості випадків взагалі не бере участі в безпосередніх продажах реальним інвесторам), або так звані «інвестиційні спекулянти». І ті, і інші купують права на житло на початковій стадії будівництва, коли ціна мінімальна, і перепродують їх вже на більш пізніх стадіях будівництва, коли ціна істотно зростає.

Продаж за нижчими цінами або по «номіналу» буває лише в тих рідкісних випадках, коли у продавця складаються будь-які несприятливі життєві обставини, що змушують його до такого продажу, або коли з'являється інформація про проблеми у забудовника щодо можливості завершення будівництва об'єкта.

Як знизити ризики при переуступці

Перед тим, як купувати квартиру через переуступку прав потрібно перевірити ряд нюансів. За словами Миколи Максимова, до них відносяться:

1. Оформлення прав на земельну ділянку під об'єктом будівництва і наявність зареєстрованих дозвільних документів на будівництво в ДАБК (Державної архітектурно-будівельної інспекції). Це можна зробити самостійно на сайті ДАБІ, маючи точну інформацію про назву забудовника.
2. Перевірка забудовника на наявність по відношенню до нього судових спорів (це можна зробити самостійно на сайті Судової влади України), або в системі відкритих виконавчих проваджень Мінюсту (сайт 1, сайт 2).
3. Перевірка умов договору, що укладається з забудовником. Особливо звертайте увагу на умови здачі будинку в експлуатацію, відповідальність забудовника за порушення термінів спорудження будинку і недотримання якості житла.

Ян Левітас рекомендує, по-перше, перевірити повноту оплати продавцем з переуступки вартості квартири. За законодавством, до нового кредитора переходять права первинного кредитора в обсязі і на умовах, які існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Тому, не може йти мова про повноцінну передачу прав на квартиру і, відповідно, про придбання права вимоги до забудовника про передачу квартири, якщо права на неї не оплачені продавцем з переуступки повністю. В цьому випадку не обійтися без участі забудовника, а мова може йти про дещо інший правової конструкції набуття прав на квартиру - заміну сторони в договорі із забудовником.

По-друге, при будь-якому придбанні прав на квартиру з переуступки інвестору рекомендується наполягати на залученні до такого договору в якості його боку забудовника. Це істотно знизить ризики, пов'язані як з можливим недобросовісною поведінкою продавця з переуступки, так і з правовим обґрунтуванням майбутніх (при реалізації свого права вимоги) відносин із забудовником. Тим більше, що дуже часто в договорах із забудовником передбачається необхідність не тільки отримання її попередньої згоди на переуступку прав, а й обов'язок сплатити певну плату за реалізацію такого права у вигляді певного відсотка від вартості квартири.

Скільки коштує оформлення договору переуступки

Незважаючи на те, що договір переуступки оформляється без нотаріуса, покупцеві житла в новобудові все одно доводиться нести витрати. Часто перевірка майнових прав інвестора, заміна інвестора в договорі проходять прямо в офісі продажів забудовника. Більшість компаній-забудовників стягують додаткову плату за перевірку і оформлення таких договорів, особливо, якщо мова йде про популярні об'єкти.

Так забудовники знімають маржу з перепродажів квартир в своїх ЖК, а також стримують спекуляції, щоб реалізувати житло безпосередньо кінцевому покупцю. Суми, які забудовники вимагають сплатити при оформленні переуступок, коливаються. На популярних об'єктах– від 12 500 грн за договір до 5-7% від вартості житла за договором. В останньому випадку забудовник практично підміняє собою державу, яке стягує військовий збір 1,5% і підвищений 5-відсотковий податок за продаж квартири протягом року після отримання свідоцтва про право власності.

Стаття по темі: Скільки платять за комуналку мешканці новобудов: за що їм доводиться доплачувати

У будинках, де забудовником є будівельний кооператив, доплата за переуступку прав може стягуватися у вигляді членського внеску при вступі в права власності. У нових ЖК в центрі Києва такий внесок іноді досягає 30-40 тис доларів при вартості квартири в 230-260 тис. у.о. У разі відмови робити внески кооператив, як правило, загрожує новим власникам відключенням комунальних та сервісних послуг, доступних всім іншим пайовикам: ліфт, паркінг і навіть електропостачання.