Самые безопасные и самые рискованные схемы покупки квартир на первичном рынке

На рынке первичной недвижимости в Киеве существует много способов покупки квартир в новостройках. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua выяснил, какой способ покупки более безопасный.

Риски есть всегда

Какой бы способ покупки квартиры в новостройке вы не выбрали всегда остаются риски.

«Особенностью приобретения жилья в новостройках является то, что квартира покупается до завершения строительства, а это определяет основные риски для покупателя. Ведь квартиры, как объекта недвижимости и как объекта гражданско-правового оборота, еще не существует и юридически (разница лишь с учетом некоторых нюансов, характерных для тех либо иных договорных механизмов, используемых застройщиком) покупается имущественное право на получение или приобретение жилья в будущем. Уплатив деньги, покупателю остается рассчитывать лишь на порядочность застройщика и на наличие у него достаточных административно-финансовых  ресурсов для преодоления всех возможных проблем на тернистой ниве градостроительства», – акцентирует управляющий партнер JN Legal Ян Левитас.

Аналитика по теме: Обзор рынка новостроек Киева (апрель 2021 г.)

По его словам, в настоящее время используются различные договорно-правовые конструкции приобретения жилья в новостройках. 

Виды договоров на покупку квартир в новостройке

• предварительный договор, 
• договор  купли-продажи имущественных прав, в т.ч. с использованием деривативов, 
• договор участия в ФФС, 
• инвестиционный договор, 
• договор паевого участия и др. 

Все они имеют свои особенности, существенные условия, требования к форме и нотариальному удостоверению, предусматривают заключение договора непосредственно с застройщиком или с привлечением своего рода посредников (венчурных фондов, управителей, делегированных заказчиков и т.п.).

«Утверждать какие из них безопасные или более рисковые – невозможно, да и неправильно, поскольку одна и та же договорная конструкция в каждом конкретном случае может определять различные риски в зависимости от правового статуса земельного участка, на котором проводится строительство, градостроительных ограничений застройки, проектной документации и разрешительных документов на выполнение работ, статуса и реноме застройщика и иных лиц, задействованных в схеме продаж, условий продажи, прописанных в договоре, их прозрачности и паритетности и т.п.», – говорит эксперт.

Независимо от вида положения договора должны содержать:

• ссылки на документы, определяющие право на застройку;
• четкие идентифицирующие признаки будущей квартиры;
• согласованную цену и порядок ее оплаты;
• срок ввода дома в эксплуатацию;
• срок и порядок передачи квартиры;
• гарантийные сроки;
• ответственность застройщика за невыполнение своих обязательств;
• процедура и сроки выдачи застройщиком документов для регистрации права собственности;
• возможность досрочного разрыва договора, порядок и условия возврата денег.

Статья по теме: Покупка квартиры по переуступке прав – риски и выгоды

«Все застройщики «выписывают» условия договоров под себя, создавая тем самым правовые основания для возможного увиливания от ответственности за допущенные нарушения (несвоевременное или некачественное выполнение работ и т.п.). Не стоит идти на поводу у работников отдела продаж, заявляющих о невозможности внесения в якобы «шаблонные» формы договоров каких бы то ни было изменений или вообще об отсутствии для этого каких либо оснований и предпосылок», – советует Ян Левитас.

«Наиболее безопасным способом покупки квартиры в новостройке является покупка уже зарегистрированного объекта. Иначе говоря, когда строительство было завершено, дом сдан в эксплуатацию и квартира зарегистрирована на праве собственности за первым хозяином. Более-менее безопасным способом является участие в кооперативе. Наиболее рискованные способы покупки квартиры в новостройке связаны со схемами покупки ценных бумаг, которые в будущем погашаются в обмен на недвижимое имущество, и покупка через предварительный договор купли-продажи, который не заверяется нотариально. Важно обращать внимание на репутацию и имидж застройщика. Ведь многие проверенные застройщики также используют «мутные» схемы продажи квартир с целью оптимизации собственного налогообложения», – говорит адвокат ЮК RIYAKO&PARTNERS Николай Максимов.

Самый законный способ покупки квартиры в новостройке

Самый надежный способ покупки квартиры на первичном рынке – это участие в фонде финансирования строительства. Инвестор платит деньги в Фонд, который не зависит от застройщика (в теории) и финансирует строительство. В случае, если застройщик не выполняет обязательства, Фонд может поменять строительную компанию и достроить объект.

Способ покупки квартиры через ФФС прописан в Законе «Об инвестиционной деятельности», поэтому имеет под собою юридическую силу. В этом же законе указаны другие виды финансирования: фонды операций с недвижимостью, целевые облигации, институты совместного инвестирования (венчурные фонды) и другие.

Статья по теме: Сколько платят за коммуналку жители новостроек: за что им приходится доплачивать

Предварительные договора по покупке квартир в новостройках и смешанные договора регулируются Гражданским кодексом и смежными законами, поэтому в этом случае инвестору стоит надеяться в первую очередь на добросовестность застройщика и имидж компании на рынке.

В любом случае эксперты рекомендуют обращать внимание на репутацию застройщика, количество построенных им домов, нет ли судебных разбирательств в его отношении и смотреть на динамику строительства дома, в котором планируете покупать квартиру.