Хостел у квартирі – як мешканці будинку можуть вплинути на ситуацію та виселити хостел

Коли хостел у квартирі або коли ваші сусіди здають в оренду квартиру великій кількості орендарів, це створює труднощі та незручності для сусідів. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua вирішив з'ясувати, як мешканці багатоквартирних будинків можуть вплинути на ситуацію та домогтися виселення хостелу.

Що говорить закон про хостел у квартирі

На сьогодні в Україні заборонено будівельними нормами будівництво багатоквартирних будинків, у яких будуть розташовані хостели. Проте розміщення хостелів у вже збудованих багатоквартирних будинках законодавством не заборонено.

«Було кілька законопроектів, якими планували заборонити таку діяльність у багатоквартирних будинках, але жодного з них так і не було ухвалено. Тому «виселити» хостел можна, але тільки якщо він справді своєю присутністю в будинку порушує права інших власників квартир у будинку (сусідів). Серед таких порушень може бути, наприклад, незаконне підключення до мереж будинку (вода, електрика, опалення, каналізація), постійний шум та порушення громадського порядку мешканцями хостелу (курять, п'ють, лаються, псують майно у під'їзді тощо)», – коментує правову колізію керівник практики «Земельне право та нерухомість», партнер Адвокатського об'єднання «Ассирія» Олександр Кодолов.

За його словами, жодної прямої заборони на здачу в оренду кімнат у квартирах чи просто спальних місць у кімнаті немає. Не існує й обмеження на велику кількість мешканців однієї квартири.

Стаття по темі: Прийнято новий закон про реєстрацію та зміну місця проживання в Україні

Ці норми закону стосуються лише приватизованих квартир (що у приватній власності). Якщо ж квартира-хостел є неприватизованою (перебуває у комунальній власності), то у статтях 50, 54 Житлового кодексу України прописано обмеження на кількість мешканців в одній квартирі (кімнаті) і на цій підставі можна звернутися до місцевої ради (як власника такої квартири) з скаргою щодо порушення цих норм.

За словами адвоката Адвокатського бюро «ЮФ «Семенова та Партнери» Марини Семенової, положенням ст. 317 ЦК України закріплено, що власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Відповідно до положень ч. 7 ст. 41 Конституції України та ч. 5 ст. 319 ЦК України власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди навколишньому середовищу чи культурній спадщині. Відповідно до п. 7 «Правил використання приміщеннями житлових будинків», затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 р. №572, власники квартири зобов'язані використовувати приміщення житлового будинку за призначенням. Житлові будинки та житлові приміщення не можуть використовуватись громадянами з метою особистої наживи, отримання нетрудових доходів та в інших корисливих цілях, а також на шкоду інтересам суспільства.

«Наявне правове регулювання конфліктів між сусідами неефективне, оскільки на його основі неможливо досягти остаточного вирішення конфліктних ситуацій та забезпечити тривале співіснування підприємців та їхніх сусідів у багатоквартирних будинках на основі принципів добросусідства та взаємної поваги до законних прав та інтересів сторін конфліктів», – констатує Семенова.

У її практиці є судова справа під час розгляду якої було виявлено, що в одній квартирі офіційно зареєстровано 95 осіб. «При цьому органи, які здійснюють реєстрацію, не бачать у цьому чогось дивного та запевняють, що це звичайна ситуація», – наводить приклад адвокат.

Покрокова інструкція, як боротися з хостелом у квартирі

За словами Олександра Кодолова, всі порушення потрібно офіційно фіксувати (викликати поліцію, складати акти спільно з ЖЕКом/керівництвом ОСББ, депутатами, сусідами, знімати все це на відео) та збирати ці документи для підтвердження таких порушень з боку мешканців та власників хостелу в суді.

«Якщо хостел працює неофіційно (а здебільшого саме так воно і є), можна писати скарги та просити провести перевірки такого хостелу у податкову, пожежну, санстанцію, держслужбу з питань праці. Це як мінімум створить проблеми для власників такого хостелу, а може й призвести до того, що власники хостелу самі (без суду) закриють такий бізнес. Ще ефективним способом впливу є публічне висвітлення цих подій у ЗМІ та соціальних мережах, залучення громадських організацій і депутатів, тобто піднімати «шуміху» та підтримувати її постійно, доповнюючи новими фактами порушень з боку хостелу», – радить експерт.

Стаття по темі: Огляд ринку готелів Києва – заповнюваність зросла через відкладений попит, але все одно нижче рівня 2019 року

Законний шлях для перешкоджання хостелу є створення ОСББ та закріплення у його Статуті заборони на хостели, відповідальності за його порушення та порядку притягнення порушників до такої відповідальності. Це може бути достатньою підставою для виселення хостелу з будинку.

«Усі ці дії рекомендується робити у супроводі юриста, який зможе правильно оформити усі документи, тому що ця функція може бути виконана. від правильного оформлення залежатиме, яке рішення ухвалить суд, якщо справа все ж таки дійде до суду», – каже Кодолов.

Ну, і, звичайно ж, найкращим способом вирішити питання – це домовитися на прийнятні для всіх сусідів та для власників хостелу умови взаємного співіснування, за яких усі будуть у виграші, тобто. краще «поганий світ», ніж «хороша війна», т.к. «Війна з сусідами» завжди дуже обтяжлива для обох сторін.

Марина Семенова пропонує такий алгоритм дій:

1. Звернутися зі скаргою до органу, якому надано повноваження здійснювати облік житлового фонду та контроль за його використанням.

У Києві повноваження, згідно з розпорядженням N 121 виконавчого органу Київської міської ради Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 31.01.2011 «Про реалізацію районними у місті Києві державними адміністраціями окремих повноважень», доручено районним у місті Києві державним адміністраціям.

Відповідно до п. 10 додатка 4 до розпорядження N 121 Деснянської районної у місті Києві державної адміністрації надано повноваження здійснювати облік житлового фонду та контроль за його використанням.

За наявності обґрунтованих скарг уповноважений орган має право самостійно звернутись до суду з позовом. Власнику також може загрожувати відповідальність за ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення (Порушення правил користування житловими будинками та житловими приміщеннями) – штраф від 17 до 51 грн.

2. Звернутися до податкової служби. Справа в тому, що по-перше, власник квартири, швидше за все, не сплачує належним чином податки з отриманого прибутку. По-друге, систематична здача в оренду кімнат відноситься до надання послуги з тимчасового розміщення (проживання), є самостійною, ініціативною, систематичною, здійснюється на свій ризик за плату з метою отримання прибутку. Таким чином, за своєю суттю така діяльність є підприємницькою і власник зобов'язаний здійснювати таку діяльність лише за обов'язкової державної реєстрації.

Порушення порядку провадження господарської діяльності, тобто провадження господарської діяльності без державної реєстрації як суб'єкта господарювання, тягне за собою відповідальність, встановлену ст. 164 Кодексу України про адміністративні правопорушення – штраф від 17 000 грн до 34 000 грн з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини та грошей, отриманих внаслідок вчинення цього адміністративного правопорушення або без нього.

3. Звернутися до державної міграційної служби. Непоодинокі випадки, коли квартиру чи кімнати здають іноземцям для оформлення ними відповідних документів або іноземцям, які перебувають на території України без реєстрації та відповідних документів.

4. Звертатися до суду. На сьогоднішній день судова практика з цього питання є неоднорідною. Аналіз останніх судових рішень свідчить про те, що в деяких випадках суди відмовляють у позовах щодо припинення дій щодо використання квартири за цільовим призначенням або зобов'язання вчинити певні дії (Постанова Київського апеляційного суду у справі N 753/16809/18 від 14.09.2021 року; Рішення Печерського районного суду м. Києва у справі №757/65801/19-ц від 21.09.2021 року).

За словами Марини Семенової, отримати позитивне рішення суду можливо. Для цього можна звертатися з позовом про припинення дій, що порушують право або усунення перешкод у користуванні та розпорядженні нерухомим майном та відшкодування заподіяної шкоди, (Рішення Деснянського районного суду м. Києва у справі N 754/181/21 від 02.10; Деснянського районного суду м. Києва у справі №754/186/21 від 30.09.2021 року.

Читайте також: Оренда квартири в Києві – як не стати жертвою шахраїв і що робити, якщо таке сталося

Хостели та карантин

На сьогодні в Україні у «помаранчевій» та «червоній» зоні діють карантинні обмеження, які повністю забороняють роботу хостелів (як закладам, що надають послуги розміщення). Тобто. на час дії таких карантинних обмежень поліція, санстанція та органи місцевої влади мають повноваження притягувати власників таких хостелів до адміністративної відповідальності хоч щодня, якщо хостел не закривається на цей час. А сусіди мають можливість повідомляти про такі порушення до цих органів, щоб вони відповідно притягували їх до такої відповідальності.