Хостел в квартире – как жильцы дома могут повлиять на ситуацию и выселить хостел

Когда хостел в квартире или же когда ваши соседи сдают в аренду квартиру большому количеству арендаторов,это создает трудности и неудобства для соседей. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua решил выяснить, как жильцы многоквартирных домов могут повлиять на ситуацию и добиться выселения хостела.

Что говорит закон о хостеле в квартире

На сегодня в Украине запрещено строительными нормами строительство многоквартирных домов, в которых будут расположены хостелы. Однако размещение хостелов в уже построенных многоквартирных домах законодательством не запрещено.

«Было несколько законопроектов, которыми планировали запретить такую деятельность в многоквартирных домах, но ни один из них так и не был принят. Поэтому «выселить» хостел можно, но только если он действительно своим присутствием в доме нарушает права других собственников квартир в доме (соседей). Среди таких нарушений может быть, например, незаконное подключение к сетям дома (вода, электричество, отопление, канализация), постоянный шум и нарушение общественного порядка жильцами хостела (курят, пьют, ругаются, портят имущество в подъезде и т.п.)», – комментирует правовую коллизию руководитель практики «Земельное право и недвижимость», партнер Адвокатского объединения «Ассирия» Александр Кодолов.

По его словам, никакого прямого запрета на сдачу в аренду комнат в квартирах или просто спальных мест в комнате нет. Не существует и ограничения на большое количество проживающих в одной квартире.

Статья по теме: Принят новый закон о регистрации и смене места жительства в Украине

Эти нормы закона касаются только приватизированных квартир (находящихся в частной собственности). Если же квартира-хостел является неприватизированной (находится в коммунальной собственности), то в статьях 50, 54 Жилищного кодекса Украины прописаны ограничения на количество проживающих в одной квартире (комнате) и на этом основании можно обратиться в местный совет (как собственнику такой квартиры) с жалобой о нарушении этих норм.

По словам адвоката Адвокатского бюро «ЮФ «Семенова и Партнеры» Марины Семеновой, положением ст. 317 ГК Украины закреплено, что владельцу принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно положениям ч. 7 ст. 41 Конституции Украины и ч. 5 ст. 319 ГК Украины собственник не может использовать право собственности в ущерб правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земли.

При осуществлении своих прав лицо обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц, нанести вред окружающей среде или культурному наследию. Согласно п. 7 «Правил использования помещениями жилых домов», утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92 года N 572, владельцы квартиры обязаны использовать помещения жилого дома по назначению. Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами с целью личной наживы, получения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.

«Имеющееся правовое регулирование конфликтов между соседями неэффективно, так как на его основе невозможно достичь окончательного разрешения конфликтных ситуаций и обеспечить длительное сосуществование предпринимателей и их соседей в многоквартирных домах на основе принципов добрососедства и взаимного уважения к законным правам и интересам сторон конфликтов», – констатирует Марина Семенова.

В ее практике есть судебное дело при рассмотрении которого было обнаружено, что в одной квартире официально зарегистрировано 95 человек. «При этом органы, осуществляющие регистрацию, не видят в этом чего-то странного и уверяют, что это обычная ситуация», – приводит пример адвокат.

Пошаговая инструкция, как бороться с хостелом в квартире

По словам Александра Кодолова, все нарушения нужно официально фиксировать (вызывать полицию, составлять акты совместно с ЖЕКом /руководством ОСМД, депутатами, соседями, снимать все это на видео) и собирать эти документы для подтверждения таких нарушений со стороны жильцов и собственников хостела в суде.

«Если хостел работает неофициально (а в большинстве случаев именно так оно и есть), можно писать жалобы и просить провести проверки такого хостела в налоговую, пожарную, санстанцию, госслужбу по вопросам труда. Это, как минимум, создаст проблемы для собственников такого хостела, а может и привести к тому, что собственники хостела сами (без суда) закроют такой бизнес.  Еще эффективным способом воздействия является публичное освещение этих событий в СМИ и социальных сетях, привлечение общественных организаций и депутатов и т.п., т.е. поднимать «шумиху» и поддерживать ее постоянно, дополняя новыми фактами нарушений со стороны хостела», – советует эксперт.

Статья по теме: Обзор рынка отелей Киева – заполняемость выросла из-за отложенного спроса, но все равно ниже уровня 2019 года

Законный путь для препятствования хостелу является создание ОСМД и закрепление в его Уставе запрета на хостелы, ответственности за его нарушение и порядка привлечения нарушителей к такой ответственности. Это может быть достаточным основанием для «выселения» хостела из вашего дома.

«Все эти действия рекомендуется делать в сопровождении юриста, который сможет правильно оформить все документы, т.к. от правильного оформления будет зависеть, какое решение примет суд, если дело все же дойдет до суда», – говорит Кодолов.

Ну, и, конечно же, самым лучшим способом решить вопрос – это договориться на приемлемые для всех соседей и для собственников хостела условия взаимного сосуществования, при которых все будут в выигрыше, т.е. лучше «плохой мир», чем «хорошая война», т.к. «война с соседями» всегда очень обременительна для обеих сторон.

Марина Семенова предлагает такой алгоритм действий:

1. Обратиться с жалобой в орган, которому предоставлены полномочия осуществлять учет жилищного фонда и контроль его использования.

В Киеве полномочия, согласно распоряжению N 121 исполнительного органа Киевского городского совета Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) от 31.01.2011 «О реализации районными в городе Киеве государственными администрациями отдельных полномочий», поручено районным в городе Киеве государственным администрациям.

Согласно п. 10 приложения 4 к распоряжению N 121, Деснянской районной в городе Киеве государственной администрации предоставлено полномочие осуществлять учет жилищного фонда и контроль его использования.

При наличии обоснованных жалоб уполномоченный орган имеет право самостоятельно обратиться в суд с иском. Владельцу также может угрожать ответственность по ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях (Нарушение правил пользования жилыми домами и жилыми помещениями) – штраф от 17 до 51 грн.

2. Обратиться в налоговую службу. Дело в том, что во-первых, владелец квартиры, скорее всего, не платит должным образом налоги с полученной прибыли. Во-вторых, систематическая сдача в аренду комнат относится к предоставлению услуги по временному размещению (проживанию), является самостоятельной, инициативной, систематической, осуществляется на свой риск за плату с целью получения прибыли. Таким образом, по своей сути такая деятельность является предпринимательской и собственник обязан осуществлять такую деятельность только при обязательной государственной регистрации.

Нарушение порядка осуществления хозяйственной деятельности, то есть производства хозяйственной деятельности без государственной регистрации как субъекта хозяйствования, влечет ответственность, установленную ст. 164 Кодекса Украины об административных правонарушениях – штраф от 17 000 грн до 34 000 грн с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства, сырья и денег, полученных в результате совершения этого административного правонарушения или без таковой.

3. Обратиться в государственную миграционную службу. Нередки случаи, когда квартиру или комнаты сдают иностранцам для оформления ими соответствующих документов или иностранцам находящимся на территории Украины без регистрации и соответствующих документов.

4. Обращаться в суд. На сегодняшний день судебная практика по этому вопросу неоднородна. Анализ последних судебных решений свидетельствует о том, что в некоторых случаях суды отказывают в исках по прекращению действий по использованию квартиры не по целевому назначению или обязательства совершить определенные действия (Постановление Киевского апелляционного суда по делу N 753/16809/18 от 14.09.2021 года; Решение Печерского районного суда г. Киева по делу № 757/65801/19-ц от 21.09.2021 года).

В то же время, по словам Марины Семеновой, получить положительное решение суда возможно. Для этого можно обращаться с иском о прекращении действий, нарушающих право или об устранении препятствий в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом и возмещении причиненного вреда, (Решение Деснянского районного суда г. Киева по делу N 754/181/21 от 05.10.2021 года; Решение Деснянского районного суда г. Киева по делу № 754/186/21 от 30.09.2021 года.

Читайте также: Аренда квартиры в Киеве – как не стать жертвой мошенников и что делать, если такое произошло

Хостелы и карантин

На сегодня в Украине в «оранжевой» и «красной» зоне действуют карантинные ограничения, которые полностью запрещают работу хостелов (как заведениям, которые предоставляют услуги размещения). Т.е. на время действия таких карантинных ограничений у полиции, санстанции и органов местной власти есть полномочия привлекать собственников таких хостелов к административной ответственности хоть каждый день, если хостел не закрывается на это время. А у соседей есть возможность сообщать о таких нарушениях в эти органы, чтобы они соответственно привлекали их к такой ответственности.