Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Покупка квартиры в новостройке сопровождается заключением инвестиционного договора иди договора переуступки. Будущий владелец жилья задается вопросом, сколько и как налоги при покупке квартиры в новостройке.

Юрист Корпорации «Первая Риэлторская Группа» Максим Чепеленко специально для портала столичной недвижимости 100realty.ua разъяснил порядок оплаты налогов при заключении инвестиционных договоров, договоров переуступки, а также пояснил, кто является налоговым агентом при совершении таких сделок. Эксперт рассказывает и о дополнительных затратах при покупке квартиры в новостройке.

Какие платить налоги при заключении инвестиционного договора

Под инвестиционным договором имеется ввиду любой договор, который заключается с целью инвестирования в строительство недвижимости.

У физического лица не возникает никаких обязательств по оплате налогов независимо от схемы инвестирования, поскольку инвестор дохода не получает. При схемах, где нотариально заверяется инвестиционный договор (предварительный договор, иногда, договор купли-продажи имущественных прав), застройщик возлагает на покупателя  обязанность оплатить расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора (примерно 1% от цены договора).

Статья по теме: Покупка квартиры в новостройке для перепродажи: сколько можно заработать

При заключении договора об участии в фонде финансирования строительства инвестор, кроме цены объекта инвестирования также платит вознаграждение управляющему фонда финансирования строительства (входит в общую стоимость объекта) и может составлять до 5% от цены объекта инвестирования.

Какие платить налоги при перепродаже квартиры в новостройке

При регистрации права собственности на недвижимость в новостройке (независимо от ввода дома в эксплуатацию) переход прав на объект инвестировании осуществляется через заключение договора переуступки права требования (используются также договор о замене стороны в обязательстве, договор цессии и тому подобное). Плательщиком налога в данном случае является инвестор, который отчуждает права по инвестиционному договору и получает за это прибыль.

В дальнейшем он обязан подать до 1 мая следующего года  налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а до 1 августа следующего года – самостоятельно уплатить сумму налогового обязательства, указанную в декларации.

Ставка налога при уступке прав и обязанностей по договору об участии в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военный сбор на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами.

Статья по теме: Как бесплатно приватизировать квартиру или комнату в общежитии в Украине: перечень документов и образец заявления на приватизацию жилья

Ставка налога по переуступке по другим схемам инвестирования общая – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от базы налогообложения – общей суммы средств полученной инвестором за уступку права требования.

При оплате 1,5% военного сбора точные сроки законодательством не установлены, однако рекомендуется придерживаться положений законодательства по уплате НДФЛ.

Обратите внимание на условия инвестиционного договора: во многих договорах предусматривается обязанность покупателя жилья (инвестора) оплатить дополнительные средства застройщику за уступку прав. Сумма доплаты может достигать до 5% от цены договора. В инвестиционных договорах предусматривается освобождение от дополнительных платежей застройщику при переуступке членам семьи.

Какие налоги при перепродаже квартиры в новостройке после введения в эксплуатацию

После регистрации права собственности на объект недвижимости (происходит исключительно после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Статья по теме: Фальшивые документы на недвижимость: как понять, что с документами не все чисто

При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости возникают следующие обязательные расходы:

1. НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого. Ставка налога для граждан Украины составляет 5%, для нерезидента – 18%.

От уплаты НДФЛ и резиденты и нерезиденту освобождаются при одновременном соблюдении условий:

• лицо получило доход от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного года;
• объектом продажи является жилая недвижимость; 
• имущество находится в собственности налогоплательщика более 3 лет (кроме имущества полученного по наследству).

НДФЛ оплачивается до нотариального удостоверения договора.

2. Военный сбор по ставке 1,5%. Сроки уплаты не установлены, но на практике уплачивается до нотариального удостоверения договора.

3. Плата за совершение нотариальных действий – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

4. Сбор в Пенсионный фонд – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

Из-за высоких обязательных платежей в 8,5% при перепродаже квартиры в новостройке для экономии покупатели обычно пытаются приобрести право собственности на объект до введения дома в эксплуатацию. 

Кто является налоговым агентом при покупке квартиры в новостройке

Если речь идет о налогах покупателя-физического лица, то при инвестировании у него не возникают обязательств по уплате налогов. Даже при трехстороннем договоре об уступке прав по инвестиционному договору, стороной которого будет юридическое лицо (застройщик), налогового агента не будет, поскольку инвестор самостоятельно обязан начислить, удерживать и уплачивать НДФЛ.

Статья по теме: Усилена защита прав собственности на недвижимость: что изменилось

При покупке квартиры после регистрации на нее прав собственности налоговые обязательства возникают у продавца. С 2011 года нотариусы по отношению к продавцам уже не выполняют роль налогового агента по уплате НДФЛ при удостоверении договоров купли-продажи недвижимости.