Фальшиві документи на нерухомість: як зрозуміти, що з документами не все чисто

На ринку нерухомості трапляються випадки, коли шахраї використовують підроблені документи, щоб заволодіти чужим майном. Для того, щоб бути на сторожі, варто знати, які існують «симптоми» того, що документ несправжній. Портал столичної нерухомості 100realty.ua з’ясовував, які документи підробляють частіше всього і як побачити, що документ не має юридичної сили.

Види підробки документів 

Шахраї підроблять документи частково або повнстю. Якщо мова йде про перший варіант, то це видалення частини тексту, внесення у текст нових слів, фраз, знаків, вклейка окремих аркушів, переклейка фото, заміна аркушів. При повній заміні шахраї виготовлюють новий документ чи його бланк, вносять неправдиві відомості, підробляють підпис, відбитки пальців, штампи тощо.

І якщо з повністю фальшивими документами все зрозуміло, то вибір способу часткової підробки документа залежить від цілей зловмисника, який вирішив його підробити.

Зловмисники видають себе за реальних власників та інвесторів. Вони змінюють прізвище, ім’я, по-батькові, рік народження, або зберігають ці дані, але замінюють фотографію в паспорті.

Стаття по темі: Як розпізнати шахрайство з нерухомістю: нові махінації в 2019 році 

«Справедливості заради нам не часто трапляються в руки підроблені документи на нерухомість. Угоди з нею досить дорогі і їх боку трепетно ставляться до оформлення. Всі угоди йдуть через нотаріусів, які, по-перше, працюють тільки з оригіналами, а по-друге, самостійно все перевіряють за реєстрами. Так що приводів насторожитися не так то й багато: надання дубліката або нотаріальної копії, угоди, проведені через товарну біржу, звернення стягнення через іпотеку, в тому числі без рішення суду і т.п. Всі такі документи можуть бути і достовірними. Ось тільки перевірити ще раз всі ще раз в таких випадках настійно радимо», – говорить Олександр Бородкін, партнер, керівник практики «Будівництво та нерухомість» ЮФ «Василь Кісіль і Партнери».

В Україні вже досить добре працюють загальнодоступні ресурси, зокрема, Реєстр прав на нерухоме майно, Державний земельний кадастр, Реєстр судових рішень та інші. У них можна самостійно перевірити більшу частину зведення про що цікавить нерухомості та земельну ділянку, на якому вона розташована.

Стаття по темі: Як перевести житлове приміщення в нежитлове: порядок дій та нововведення

«Доступ платний, але помірно. Тим більше ці ресурси доступні online. У згаданих реєстрах повинні відображатися поточні відомості про зареєстровані права, їх обтяження та інші подробиці про ділянку. З того, що зазвичай складніше перевірити самостійно, ми радимо запитувати у продавця і досліджувати історію придбання нерухомості, бажано якомога глибше – аж до її будівництва або принаймні приватизації. Встановлений загальний строк позовної давності – 3 роки, але деякі історичні недоліки можуть відгукнутися і з давніших часів: порушення при прийнятті в експлуатацію або приватизації, відчуження без згоди подружжя, порушення прав малолітніх і недієздатних, загальна власність, неузаконені реконструкції та переобладнання, зміна функціонального призначення та інші питання. У всіх цих перевірках, звичайно, допомагають і нотаріуси і брокери з нерухомості. Але потрібно розуміти, що функція нотаріуса достатньо обмежена, а у брокера прямий інтерес завершити угоду і отримати свою комісію. Так що завжди краще перевіряти ще з компетентним юристом, винятковою завданням якого є убезпечити свого підопічного про можливих ризиків і втрат», – радить експерт.

Як зрозуміти, що документ несправжній

Існують загальні ознаки для різних груп документів, які б могли вказувати на їх справжність. За словами Максима Блізинського, старшого юриста ЮК «AS Legal» можна виділити наступні основні види правовстановлюючих документів.

1. Документи на приватизацію житла (свідоцтво про приватизацію житла). На них має бути печатка органу приватизації та підпис керівника органу приватизації, з обов'язковою наявністю дати видачі та реєстраційним номером.
2. Договори купівлі-продажу, дарування, розділу, виділення, міни, свідоцтво про право власності на спадщину – виготовлені на спеціальному нотаріальному бланку, завірені підписом і печаткою нотаріуса. Кожен документ має свій індивідуальний реєстраційний номер, із зазначенням дати і місця проведення нотаріальної дії. Залежно від конкретного типу документа, обов'язкова наявність підписів сторін, зазначених в нотаріальному документі.
3. Рішення суду. Цей документ підробляють найчастіше. Найпоширеніша практика – підробка рішень регіональних судів щодо нерухомості у столиці. 

Ознаки справжніх документів

• наявність зображення малого герба України у верхній частині аркуша паперу;
• наявність номера виробництва (код справи, код суду, номер виробництва і року, в якому матеріали справи надійшли до суду);
• зазначення дати, найменування суду, і місця винесення рішення суду;
• вказівка П.І.Б. судді, секретаря та учасників судової справи;
• рішення суду повинно містити підпис судді, гербову печатку суду, відмітку про дату набрання рішенням законної сили та зазначенням місця зберігання оригіналу рішення (сторонам видають завірену копію);
• в правому нижньому кутку рішення суду містить штрих-код документа (почав застосовуватися з 2013 року);
• якщо судове рішення складається з декількох листів, воно повинно бути обов'язково прошито, а на зворотному боці останнього аркуша – скріплено підписом судді, працівника апарату суду, завірено гербовою печаткою суду, із зазначенням кількості аркушів.

Крім того, з моменту початку роботи Єдиного державного реєстру судових рішень кожне судове рішення повинно бути внесено в базу даного реєстру.

Стаття по темі: Зміни законодавства в сфері нерухомості: що треба знати для укладання угоди купівлі-продажу в Україні

Кожен документ обов'язково повинен бути зареєстрований в державному реєстрі права власності, підтвердженням чого є відповідна Виписка про держреєстрацію або Інформаційна довідка з реєстру. Однак, до 01.07.2004 року, поки не був введений в дію електронний реєстр права власності, на зворотному боці договору, свідоцтва, рішення суду, БТІ (як суб'єкт, який здійснював на той момент реєстрацію) ставили позначку або штамп про його державну реєстрацію.

Як зрозуміти, що паспорт підроблений?

Державна міграційна служба України запустила базу даних недійсних, викрадених або втрачених документів, що засвідчують особу. Тому для початку на сайті відомства перевірте документ. Сервіс дає можливість перевірити, крім паспорта громадянина України, і інші документи, які можуть використовуватися в махінаціях:

• паспорт громадянина України для виїзду за кордон,
• тимчасове посвідчення громадянина України,
• посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон,
• дозвіл на постійне проживання,
• дозвіл на довгострокове перебування,
• посвідчення біженця,
• посвідчення особи, яка потребує додаткового захисту тощо.

Стаття по темі: Як оформити спадщину в Україні і успадкувати за законом квартиру, будинок, землю

Якщо у базі документ висвічується, як дійсний, все одно уважно зверніть увагу на таки чинники:

Відповідність бланка паспорта затвердженій та чинній формі. Перевірте всі реквізити (обов'язкові відомості, що містяться в документі), наявність печаток і штампів, їх зміст, термін дії паспорта і підписи посадових осіб. При відсутності одного з обов'язкових реквізитів документ втрачає юридичну силу.

Приблизний вік зображеної на фотокартці особи повинен відповідати зазначеному в документі. Порівняйте зображення на фото із зовнішністю громадянина. Зіставте фото, прізвище, ім'я, по батькові та інші відомості в різних документах.

Ознаки повної або часткової підробки паспорта

• відсутність водяних знаків (при повній заміні листа);
• інший розмір третьої сторінки в порівнянні з іншими сторінками документа;
• наявність під фотокарткою іншої фотокартки;
• папір 3-ї сторінки відрізняється від інших.

Пам’ятайте, що якщо у вас виникли хоч незначні сумніви стосовно легальності угоди, краще ще раз все перевірити у експертів, або зовсім відмовитися від укладання відповідного договору.

Стаття по темі: Податок на нерухомість в 2019 році: скільки і кому платити