Квартира в новобудові: як оцінити якість будівництва, рентабельність та ризики

Як зробити правильний вибір, купуючи квартиру в новобудові

Коли вирішили купити квартиру в новобудові, варто обов'язково врахувати якість будівництва, скільки доведеться платити за комунальні послуги, яке розташування квартири в будинку найбільш гарне і багато іншого. Портал столичної нерухомості 100realty.ua з'ясував, як зробити правильний вибір.

Якість будівництва – запорука економії на ремонті

Щоб в майбутньому не переплачувати за ремонт, не виправляти недоліки будівельників, при покупці квартири в новобудові експерти рекомендують враховувати те, як побудований будинок.

«Переважна більшість квартир в новобудовах здаються в стані «від будівельників», що, з одного боку, додає витрат на ремонт, а з іншого боку дозволяє розглянути «скелет» будинку. В першу чергу слід оцінити будинок з боку – тріщину в моноліті або сліди локального ремонту досить легко помітити, і це вже привід задати перші незручні питання відділу продажів», – говорить Роман Герасимчук, директор компанії City Development Solutions.

Експерт радить, також звернути увагу на якість будівельних і оздоблювальних робіт в місцях загального користування – їх стан не тільки впливає на ваш комфорт, але і може помітно вплинути на ліквідність квартири.

«Всередині квартири, якщо ви розглядаєте квартиру без обробки, варто приділити увагу якості вікон і їх установки (навіть в престижних комплексах мешканцям іноді доводилося міняти їх повністю). Друге «вузьке» місце – матеріал і стан труб стояка: якщо щось не так, в кращому випадку вам доведеться колегіально з іншими мешканцями міняти стояки, в гіршому – може постраждати тільки що зроблений ремонт», – говорить він.

Стаття по темі: Ремонт квартири з нуля: зробити дизайн квартири в Києві самостійно або краще найняти архітектора?

Обов'язково перевірте якість витяжки у ванній і на кухні – досить буде піднести до вентиляційного отвору запальничку і перевірити, чи є тяга. Приділіть увагу радіаторів опалення і всіх з'єднаннях – в разі низької якості або поломок забудовник зобов'язаний їх замінити.

Якщо квартира «під чистову обробку», варто простукати і перевірити на міцність штукатурку і стяжку – усунення помилок будівельників коштує дорого, краще, якщо це буде зроблено не за ваш рахунок.

«Найкраще, що ви можете зробити для власного спокою – взяти на перегляд перевіреного будівельника, а краще того, хто і робитиме вам ремонт. Він вже точно здасть всі незручні, але потрібні питання», – радить Роман Герасимчук.

При цьому, за словами експертів, в різних класах нерухомості – різна якість роботи будівельників. Тому більш ретельно потрібно перевіряти, як побудований будинок економ-класу.

«Чим вище клас споруджуваного об'єкта, тим якісніше будівельні та оздоблювальні матеріали. Сьогодні все багатоповерхові будинки будуються за монолітно-каркасною технологією і буде краще, якщо в закладці стін буде використовуватися червону керамічну цеглу, а в якості утеплення – вогнестійкі мінераловатні плити, а не запалюється пінопласт, фасади найчастіше вентильовані навісні. Заявленому класу повинні відповідати і висота стель в квартирі, і внутрішня інфраструктура комплексу», – каже Марина Кравченко, комерційний директор компанії Edelburg Development.

Владислав Кононов, керуючий партнер AVM Development Group рекомендує звернути увагу і на виробника встановлюються ліфтів та іншого важливого обладнання – аж до домофонів.

Який поверх краще для квартири в новобудові

Купити квартиру в новобудові - оцінюємо якість будівництва, рентабельність і ризики
При виборі квартири в новобудові приділіть увагу поверховості та оцініть майбутній вигляд з вікна

 

За словами експертів, вибір поверху, як і розташування квартири в новобудові – справа смаку.

«На сьогоднішній день практично у всіх споруджуваних ЖК перші поверхи передбачені під об'єкти майбутньої інфраструктури ЖК. Частково це відбулося через низьку ліквідність квартир на першому і другому поверхах. Крім цього, майбутнім мешканцям потрібні якісь «сервіси», які зроблять проживання в будинку комфортнішим. Починаючи з третього по останній поверх будь-яка квартира знайде свого покупця. Все залежить від уподобань самого покупця: хтось хоче жити «ближче до землі», хтось навпаки – мріє зі своїх вікон бачити густу смужку лісу і яскраво-рожевий захід. Хтось хоче жити в тіні, а хтось на сонячній стороні, це питання скоріше естетичний, вироблених звичок, і переконань», – говорить Владислав Кононов.

Стаття по темі: Розстрочка від забудовника на квартиру в новобудові: вигода чи кабала?

Але є кілька рекомендацій, які допоможуть вибрати більш комфортний варіант.

«Золотою серединою» вважаються квартири, розташовані з п'ятого по восьмий, іноді дванадцятий поверх. Причин наводиться досить багато факторів: видові характеристики, наявність або відсутність проїжджої частини або, навпаки, зелених насаджень під вікнами, можливі проблеми з ліфтом і навіть вартість підняття будівельних матеріалів на поверх, якщо ліфт з яких-небудь причин не доступний. У деяких об'єктах на високих поверхах можна зіткнутися з проблемою недостатнього тиску в водопровідних трубах, хоча подібні проблеми повинні усуватися забудовником. З точки зору ліквідності краще дотримуватися вказаних поверхів – попит на них завжди буде трохи вище, ніж на самі нижні і верхні поверхи», – стверджує Роман Герасимчук.

Комунальні платежі не повинні стати сюрпризом

Купівля квартири в новобудові – відповідальний крок і крім інших характеристик будинку і квартири варто дізнатися про те, скільки доведеться платити за комунальні послуги. У деяких будинки утримання прибудинкової території коштує дорого, і платежі мешканців можуть досягати тисячі і більше гривень.

Тому поцікавтеся про те, скільки приблизно буде коштувати утримання квартири.

«Найпростіший шлях – це запитати таку інформацію у відділі продажів обраного ЖК. Якщо забудовник, використовуючи при будівництві певні енергозберігаючі технології, робить на цьому особливий акцент, наприклад, в рекламних повідомленнях, то покупець отримає максимум інформації з чіткими розрахунками по можливої економії на опаленні, воді, електроенергії та ін. Також подібну інформацію можна запросити в обслуговуючій компанії , на балансі якої буде знаходитися будинок», – радить Кононов.

Стаття по темі: Як економити на комунальних послугах в 2019 році: практичні поради

Платежі також залежать від того, буде будинок підключений до міських комунікацій чи ні. При наявності власної котельні в опалювальний сезон платежі будуть значно менше, так як температура в квартирах регулюється в залежності від температури повітря за вікном.

«Також важливо наявність індивідуальних лічильників тепла або можливість їх установки, датчиків руху в місцях загального користування для економії електроенергії. Уже на етапі будівництва забудовник розуміє, хто буде в подальшому експлуатувати будівлю, тому тарифи за базові комунальні платежі будуть також зрозумілі», – каже Марина Кравченко.

Найбільш рентабельні квартири в новобудовах Києва

Рентабельність або можливість при необхідності швидко і вигідно продати квартиру в новобудові Києва залежить в першу чергу від характеристик самого будинку.

Стаття по темі: Зростання цін на квартири в новобудовах Києва: вибори та нові буднорми – що більше вплине?

«Рентабельні ті, які мають вдале місце розташування, розвинену інфраструктуру і близькість до станції метро. Найбільшим попитом користуються 1-2 кімнатні квартири з функціональним плануванням, без зайвих квадратних метрів. Варто звернути увагу на наявність власного паркінгу, прибудинкову територію, дитячі майданчики», – каже Марина Кравченко.

Дозвільна документація при покупці квартири в новобудові

Купити квартиру в новобудові - оцінюємо якість будівництва, рентабельність і ризики

Купуючи квартиру в новому будинку, особливо на стадії будівництва, варто ретельно вивчити дозвільну документацію, перевірити, чи активовано на будівельному майданчику, чи немає судових розглядів по вибраному об'єкту, вивчити репутацію забудовника.

«Якщо мова не йде про юридичний бік питання, насторожити має низькf якість загальнобудівельних робіт, сліди локального ремонту, тріщини і зсуви в стінах або монолітних пілонах і колонах. Ну і звичайно надмірно низька вартість квадратного метра житла: знижки не з'являються на порожньому місці, якщо ціна надмірно приваблива, значить слід пошукати серйозні недоліки в розглянутому комплексі», – говорить пан Герасимчук.

Стаття по темі: Як зареєструвати право власності на квартиру в новобудові: оформляємо документи, знижуємо ризики

Також варто почекати з покупкою, якщо забудовник пропонує купити квартиру за нетрадиційною схемою. Це, за словами Володимира Копотя, засновника компанії Monitor.Estate, може бути заплутана схема придбання із залученням численних суб'єктів будівництва, а також пропозиції купити квартиру за готівку.

Експерт рекомендує перевірити документацію, на підставі якої ведеться будівництво.

Земельна ділянка і документи на неї

Найважливіший момент, на який варто звернути увагу, це питання з землею. Чи є ділянку у володінні на правах приватної власності або в тимчасовому користуванні (оренда). Виходячи з права володіння або користування, у забудовника можуть бути наступні документи:

  • акт про право власності на земельну ділянку;
  • договір оренди земельної ділянки;
  • договір про право постійного користування земельною ділянкою;
  • договір суперфіцію.

Цільове призначення земельної ділянки

Буває таке, що цільове призначення ділянки визначено як під будівництво, а за фактом ділянка знаходиться в межах зеленої зони, де будівництво без узгодження містобудівної документації та детального плану території заборонено. Тому не зайвим буде ознайомитися з планом забудови району, в якому знаходиться земельна ділянка.

Наявність дозволу на будівельні роботи та ліцензія на здійснення будівельної діяльності у підрядника

Звертаємо увагу, що декларація на підготовчі роботи не є вирішальним документів. Без наявності дозволу забудовник не має права будувати, рекламувати і продавати квадратні метри.

«Я б ще рекомендував подивитися історію судових рішень. По ній можна перевірити статус учасників, претензії до землі у третіх осіб і позови інших мешканців по цьому об'єкту», – додає Володимир Копотя.

Источник