Квартира в новостройке: как оценить качество строительства, рентабельность и риски

Как сделать правильный выбор, покупая квартиру в новостройке

Когда решили купить квартиру в новостройке, стоит обязательно учесть качество строительства, сколько придется платить за коммунальные услуги, какое расположение квартиры в доме наиболее хорошее и многое другое. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснил, как сделать правильный выбор.

Качество строительства – залог экономии на ремонте

Чтобы в будущем не переплачивать за ремонт, не исправлять недочеты строителей, при покупке квартиры в новостройке эксперты рекомендуют учитывать то, как построен дом.

«Подавляющее большинство квартир в новостройках сдаются в состоянии «от строителей», что, с одной стороны, добавляет затрат на ремонт, а с другой стороны позволяет рассмотреть «скелет» дома. В первую очередь следует оценить дом со стороны – трещину в монолите или следы локального ремонта достаточно легко заметить, и это уже повод задать первые неудобные вопросы отделу продаж», – говорит Роман Герасимчук, директор компании City Development Solutions.

Эксперт советует, также обратить внимание на качество строительных и отделочных работ в местах общего пользования – их состояние не только влияет на ваш комфорт, но и может заметно повлиять на ликвидность квартиры. 

«Внутри квартиры, если вы рассматриваете квартиру без отделки, стоит уделить внимание качеству окон и их установки (даже в престижных комплексах жильцам иногда приходилось менять их полностью). Второе «узкое» место – материал и состояние труб стояка: если что-то не так, в лучшем случае вам придется коллегиально с другими жильцами менять стояки, в худшем – может пострадать только что сделанный ремонт», – говорит он.

Статья по теме: Ремонт квартиры с нуля: сделать дизайн квартиры в Киеве самостоятельно или лучше нанять архитектора?

Обязательно проверьте качество вытяжки в ванной и на кухне – достаточно будет поднести к вентиляционному отверстию зажигалку и проверить, есть ли тяга. Уделите внимание радиаторам отопления и всем соединениям – в случае низкого качества или поломок застройщик обязан их заменить.

Если квартира «под чистовую отделку», стоит простучать и проверить на прочность штукатурку и стяжку – устранение ошибок строителей стоит дорого, лучше, если это будет сделано не за ваш счет. 

«Лучшее, что вы можете сделать для собственного спокойствия – взять на просмотр проверенного строителя, а лучше того, кто и будет делать вам ремонт. Он уж точно задаст все неудобные, но нужные вопросы», – советует Роман Герасимчук.

При этом, по словам экспертов, в разных классах недвижимости – разное качество работы строителей. Поэтому более тщательно нужно проверять, как построен дом эконом-класса.

«Чем выше класс строящегося объекта, тем качественнее строительные и отделочные материалы. Сегодня все многоэтажные дома строятся по монолитно-каркасной технологии и будет лучше, если в закладке стен будет использоваться красный керамический кирпич, а в качестве утепления – огнестойкие минераловатные плиты, а не воспламеняющийся пенопласт, фасады зачастую вентилируемые навесные. Заявленному классу должны соответствовать и высота потолков в квартире, и внутренняя инфраструктура комплекса»,  – говорит Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development.

Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group рекомендует обратить внимание и на производителя устанавливаемых лифтов и другого важного оборудования – вплоть до домофонов. 

Какой этаж лучше для квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке - оцениваем качество строительства, рентабельность и риски
При выборе квартиры в новостройке уделите внимание этажности и оцените будущий вид из окна

 

По словам экспертов, выбор этажа, как и расположения квартиры в новостройке – дело вкуса. 

«На сегодняшний день практически во всех строящихся ЖК первые этажи предусмотрены под объекты будущей инфраструктуры ЖК. Отчасти это произошло из-за низкой ликвидности квартир на первом и втором этажах. Кроме этого, будущим жителям потребуются некие «сервисы», которые сделают проживание в доме более комфортным. Начиная с третьего по последний этаж любая квартира найдет своего покупателя. Все зависит от предпочтений самого покупателя: кто-то хочет жить «поближе к земле», кто-то наоборот – мечтает из своих окон видеть густую полоску леса и ярко-розовый закат. Кто-то хочет жить в тени, а кто-то на солнечной стороне, это вопрос скорее эстетический, выработанных привычек, и убеждений», – говорит Владислав Кононов.

Статья по теме: Рассрочка от застройщика на квартиру в новостройке: выгода или кабала?

Но есть несколько рекомендаций, которые помогут выбрать более комфортный вариант.

«Золотой серединой» считаются квартиры, расположенные с пятого по восьмой, иногда двенадцатый этаж. Причин приводится достаточно много факторов: видовые характеристики, наличие или отсутствие проезжей части или, наоборот, зеленых насаждений под окнами, возможные проблемы с лифтом и даже стоимость поднятия строительных материалов на этаж, если лифт по каким-либо причинам не доступен. В некоторых объектах на высоких этажах можно столкнуться с проблемой недостаточного давления в водопроводных трубах, хотя подобные проблемы должны устраняться застройщиком. С точки зрения ликвидности лучше придерживаться указанных этажей – спрос на них всегда будет несколько выше, чем на самые нижние и самые верхние этажи», – утверждает Роман Герасимчук.

Коммунальные платежи в новостройках не должны стать сюрпризом

Покупка квартиры в новостройке – ответственный шаг и кроме прочих характеристик дома и квартиры стоит узнать о том, сколько придется платить за коммунальные услуги. В некоторых дома содержание придомовой территории стоит дорого, и платежи жильцов могут достигать тысячи и больше гривен.

Поэтому поинтересуйтесь о том, сколько примерно будет стоить содержание квартиры.

«Самый простой путь – это запросить такую информацию в отделе продаж выбранного ЖК. Если застройщик, используя при строительстве определенные энергосберегающие технологии, делает на этом особый акцент, например, в рекламных сообщениях, то покупатель получит максимум информации с четкими расчетами по возможной экономии на отоплении, воде, электроэнергии и пр. Также подобную информацию можно запросить в обслуживающей компании, на балансе которой будет находиться дом», – советует Кононов.

Статья по теме: Как экономить на коммунальных услугах в 2019 году: практические советы

Платежи также зависят от того, будет дом подключен к городским коммуникациям или нет. При наличии собственной котельной в отопительный сезон платежи будут значительно меньше, так как температура в квартирах регулируется в зависимости от температуры воздуха за окном.

«Также важно наличие индивидуальных счетчиков тепла или возможность их установки, датчиков движения в местах общего пользования для экономии электроэнергии. Уже на этапе строительства застройщик понимает, кто будет в дальнейшем эксплуатировать здание, поэтому тарифы за базовые коммунальные платежи будут также понятны», – говорит Марина Кравченко.

Наиболее рентабельные квартиры в новостройках Киева

Рентабельность или возможность при необходимости быстро и выгодно продать квартиру в новостройке Киева зависит в первую очередь от характеристик самого дома.

Статья по теме: Рост цен на квартиры в новостройках Киева: выборы и новые стройнормы – что больше повлияет?

«Рентабельные те, которые имеют удачное месторасположение, развитую инфраструктуру и близость к станции метро. Наибольшим спросом пользуются 1-2 комнатные квартиры с функциональной планировкой, без лишних квадратных метров. Стоит обратить внимание на наличие собственного паркинга, придомовую территорию, детские площадки», – говорит Марина Кравченко.

Разрешительная документация при покупке квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке - оцениваем качество строительства, рентабельность и риски

Покупая квартиру в новом доме, особенно на стадии строительства, стоит тщательно изучить разрешительную документацию, проверить активность на строительной площадке, нет ли судебных разбирательств по выбранному объекту, изучить репутацию застройщика.

«Если речь не идет о юридической стороне вопроса, насторожить должно низкое качество общестроительных работ, следы локального ремонта, трещины и смещения в стенах или монолитных пилонах и колоннах. Ну и конечно излишне низкая стоимость квадратного метра жилья: скидки не появляются на пустом месте, если цена излишне привлекательна, значит следует поискать серьезные недостатки в рассматриваемом комплексе», – говорит Роман Герасимчук.

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Также стоит повременить с покупкой, если застройщик предлагает купить квартиру по нетрадиционной схеме. Это, по словам Владимира Копотя, основателя компании Monitor.Estate, может быть запутанная схема приобретения с привлечением многочисленных субъектов строительства, а также предложения купить квартиру за наличные деньги.

Эксперт рекомендует проверить документацию, на основании которой ведется строительство.

Земельный участок и документы на него

Самый важный момент, на который стоит обратить внимание, это вопрос с землей. Является ли участок во владении на правах частной собственности или во временном пользовании (аренда). Исходя из права владения или пользования, у застройщика могут быть следующие документы:

  • акт о праве собственности на земельный участок;
  • договор аренды земельного участка;
  • договор о праве постоянного пользования земельным участком;
  • договор суперфиций.

Целевое значение земельного участка

Бывает такое, что целевое назначение участка определено как под строительство, а по факту участок находиться в пределах зеленой зоны, где строительство без согласования градостроительной документации и детального плана территории запрещено. Поэтому нелишним будет ознакомиться с планом застройки района, в котором находится земельный участок

Наличие разрешения на строительные работы и лицензия на осуществления строительной деятельности у подрядчика

Обращаем внимание, что декларация на подготовительные работы не является разрешающим документов. Без наличия разрешения застройщик не имеет право строить, рекламировать и продавать квадратные метры.

«Я бы еще рекомендовал посмотреть историю судебных решений. По ней можно проверить статус участников, претензии к земле у третьих лиц и иски других жильцов по этому объекту», – добавляет Владимир Копотя.

Источник