Нерухомість зазвичай є інструментом заощадження та збільшення грошей. Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua з'ясував, чи варто купувати квартири для інвестування у 2022 році, які ризики для інвесторів.
Тенденції ринку нерухомості в Україні
Поки що нерухомість залишається альтернативою депозиту.
«Інвестування у житлову нерухомість – прийнятний варіант, особливо коли в Україні продовжує спостерігатись велика потреба у новому житлі. На тлі ставок за депозитами прибутковість від перепродажу квартир залишається досі високою. Проте в основний сегмент попиту – первинна потреба та покращення житлових умов», – каже голова правління The Wall-Ukraine Віталій Грусевич.
У той же час дохід від купівлі нерухомості буде нижчим, ніж розраховували інвестори.
Стаття по темі: Які податки в 2022 році при купівлі квартири в новобудові
Співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов вважає, що у період з 2020 по 2021 рік вартість житла на первинному ринку України, залежно від класу та якісних характеристик ЖК, зросла щонайменше на 35-40%.
«Саме в два останні роки зростання цін на первинному ринку майже вдвічі «перекрив» дохідність ОВДП (облігації внутрішньодержавної позики). Водночас, процентні ставки за депозитами, які у 2021 році повністю поглинула інфляція, призвели до масового перетікання капіталу громадян із банківського сектора на ринок первинного житла. Проте слід зазначити, що вже 2022 року темпи зростання вартості житла на первинному ринку навряд чи перевищать 10-15%. Але навіть ці відсотки певною мірою надмірно оптимістичні для девелоперів та інвесторів. Збільшення реальної вартості квадратного метра може становити лише 7-10%, що за рівнем прибутку наблизиться до відсотків за депозитами. Очевидно, період активного зростання вартості житла добіг кінця. За всіма ознаками, на ринку очікується тривалий період стагнації, який пов'язує насамперед із низьким рівнем платоспроможного попиту», – каже експерт.
Які доходи чекають інвесторів у 2022 році
За словами Семенцова, інвестори, які вклали кошти на етапі котловану ЖК наприкінці 2021 року, вже у 2023 році отримають прибуток значно менше, ніж сподівалися: розрахунок був на те, що вартість житла за весь цикл будівництва зросте на 30-35%. Проте цілком імовірно, що прибуток, враховуючи якість проекту, рівень попиту в середньому не перевищуватиме 20%.
До того ж, на рівень прибутку вплинуть законодавчі ініціативи щодо надання прав покупців житла для інвесторів на первинному ринку. Це обов'язково спричинить збільшення податкового навантаження для тієї частини інвесторів, хто не просто вклав кошти, щоб уникнути їх знецінення, а для категорії рантьє, тобто професійних інвесторів. Саме ця категорія інвесторів у 2021 році придбала не менше 15-20% від усієї кількості реалізованих забудовниками квартир.
«На сьогоднішній день найбільша кількість інвесторів зосереджена на первинному ринку житла. Проте прибутковість від вкладень інші сегменти може трохи змінити інвестиційні пріоритети. Йдеться насамперед про сервісні апартаменти, як перспективний сегмент розвитку та інвестування. До кінця 2021 року прибуток від інвестування в сервісні апартаменти становить у середньому 10-12% річних, що порівняно з первинним ринком житла дає конкурентний прибуток. Однак, на відміну від «первинки», цей прибуток може бути постійним. А окупність інвестицій у створення таких апартаментів сягає 7-10 років», – каже Семенцов.
Стаття по темі: Що буде з цінами на нерухомість у 2022 році – прогноз експертів
Які квартири купувати для інвестицій
На думку Віталія Грусевича, оптимальним варіантом для інвестицій вважаються об'єкти комфорт- та бізнес-класу, переважно 1- та 2-кімнатні квартири, площею до 60 кв. м. Свідомо покупці готові доплачувати за якість житла, додаткові зручності та послуги на території житлового комплексу, щоб закрити більшість потреб: харчування, шопінг, розваги, навчання, тренування, інші послуги.
«Через насичення на ринку житлової оренди ті, хто купує квартиру для заробітку, розглядають проекти у форматі «дім-робота-дозвілля». Це підвищує цінність орендного житла. Більшість хоче купити нову квартиру в готовому будинку, щоб одразу розпочати ремонт. Також 2022 року збільшиться запит інвесторів на обробку житла силами забудовника за додаткову плату», – каже експерт.
Девелопери вже кілька років на перших етапах проектування закладають перші поверхи під комерційну нерухомість. І таких проектів у 2022 році лише збільшуватиметься.
Стаття по темі: Новий закон змінив податки на продаж нерухомості в Україні
Голова ради директорів компанії GEOS Максим Барабаш стверджує, що тенденції залишаються незмінними – покупець при виборі квартири для інвестування дивиться на кілька ключових факторів:
- чим менше площа – тим краще (простіше продати та швидше);
- розташування об'єкта;
- інфраструктура;
- ліквідність самого об'єкта інвестування у масштабах всього комплексу.
Портрет інвестора залишається той самий – українці, які працюють у ІТ-сфері, їхня доходна частина складається з валюти в доларах. Також на цьому ринку залишаються інвестори, які протягом більше 20 років мають досвід інвестування в первинну нерухомість і це стало методом їхнього заробітку.
За оцінками Максима Барабаша, після завершення будівництва будинку квартира в новобудові може зрости в ціні на 50% – саме такий відсоток можна заробити під час перепродажу.
Щодо портрета іноземного інвестора, то лідерами на українському ринку залишаються інвестори з Ізраїлю та Китаю.
- 1933 перегляди
