Динамічна торгівля, «повільні» офіси і «сплячі» готелі.
В 2016 році на ринок Києва вийшла рекордна кількість торгових площ. Фото: newbud.ua
2016 рік, у порівнянні з кількома попередніми, був досить сприятливим для ринку комерційної нерухомості Києва. Про те, які тенденції спостерігалися, що відбувалося з орендними ставками, вакантністю, попитом, дізнавався ІАП «Столична нерухомість».
Торгівельна нерухомість
Що нового?
У 2016 році обсяг введення торгових центрів в Києві досяг рекордного рівня – 169 тис. 200 кв. м. За даними Катерини Весни, керівника відділу торгівельних площ компанії JLL в Україні, ріст склав 349%, у порівнянні з 2015 роком. Впродовж року в Києві було відкрито такі ТЦ і ТРЦ: Lavina Mall, ЦУМ, New Way, «Місто».
Орендні ставки: власники йдуть на поступки
За словами експертів, для орендарів минулий рік виявився досить позитивним щодо умов оренди і рівня ставок.
«Через девальвацію гривні, яка продовжується, і непрогнозовані коливання курсу іноземної валюти, падіння реальних доходів населення і загального зниження споживчих настроїв, керуючі компанії ТЦ Києва йдуть назустріч орендарям», – каже Костянтин Олійник, заступник керівника департаменту стратегічного консалтингу UTG.
За даними компанії JLL, в 2016 році, році у 3-му кварталі, вперше з кінця 2014 року спостерігався ріст орендних ставок. Під впливом поступового відновлення динаміки роздрібного товарообігу, стабільного попиту на ліквідні приміщення в найуспішніших ТЦ, а також сезонного фактору, максимальна ставка оренди збільшилася на 8% – до 780 дол. за кв. м в рік. У найуспішніших торгових центрах ставки підвищилися в 3-му кварталі 2016 року вперше за два роки.
«До кінця 2016 року орендні ставки стабілізувалися і для приміщень торгової галереї площею 100-200 кв. м в Києві склали 20-70 дол. за кв. м в міс., в залежності від розташування ТЦ, його відвідуваності, популярності, загального пулу орендарів і якірного складу, а середній ринковий показник склав 30 дол. за кв. м в міс.»,– зазначив Костянтин Олійник.
Також поширеною була схема оплати з відсотком від товарообігу: 2-5% для якірних орендарів і 7-15% для операторів торгової галереї.
Вакантність змінилася
За словами Катерини Весни, частка вакантних площ на ринку торгових центрів Києва поступово знижувалася до 3-го кварталу: за підсумками перших дев'яти місяців 2016 року показник склав 4,6%, знизившись на 1 п.п. за квартал і на 2,9 п.п. за рік. До кінця року частка вакантних площ збільшилася у зв’язку з виходом нової пропозиції на ринок (відкриття ЦУМу і Lavina Mall).
Особливості минулого року і прогнози на поточний
У 2016 році спостерігалася ротація орендарів – торговельні оператори оптимізували свій бізнес шляхом переїзду магазинів з нерентабельних ТРЦ в успішніші. Для деяких роздрібних мереж криза стала часом активного розвитку.
«Зберігаються передумови для відкриття нових і розширення існуючих франшиз через появу якісних торгових приміщень в перспективних об'єктах з лояльними орендними ставками», – говорить пан Олійник.
«Практика індивідуальних домовленостей при підписанні договорів і перегляд умов оренди застосовується все рідше і поширюється, переважно, на ключових орендарів торгових комплексів, велика частина нових договорів підписуються у валюті», – додає Катерина Весна.
Щодо прогнозів, то у 2017 році в Києві заявлені до відкриття порівняно невеликі проекти районного масштабу, а також рітейл-парк. Для існуючих торгових центрів ця ситуація має позитивно впливати на динаміку орендних ставок: вони ростимуть, але лише за умови загальної стабільності і збереження тенденції до росту економіки країни.
Офісна нерухомість
Будують мало
За даними Мар'яни Супчан, консультанта відділу стратегічного консалтингу компанії JLL в Україні, загалом у 2016 році на ринок Києва вийшло 36 тис. 500 кв. м офісних площ, що є доволі скромним показником, але все ж, це на 10% більше за результат попереднього року. Всі введені площі – класу «В» і є наступними чергами існуючих об'єктів, які розташовані на Правом березі: БЦ «Ірва» (3-я черга), вул. Радищева, 10/14 – 7 тис. 100 кв. м; БЦ «Лагода» (будівля В), вул. Польова, 21 – 9 тис. кв. м; БЦ Protasiv Business Park (2-а черга), вул. М. Грінченка, 2/1 – 14 тис. кв. м; БЦ на вул. Лейпцизькій, 15 (3-я черга) – 6 тис. 400 кв. м.
Оренда подешевшала, вакантність знизилася
За даними аналітиків, максимальна орендна ставка знизилася у 2016 році з 29 до 28 дол. США за кв. м в місяць. Зниження середніх ставок було більш відчутним. У порівнянні з січнем 2016 року, вони знизилися для офісів класу «А» на 9% і на 11% для офісних приміщень класу «В».
За даними компанії UTG, станом на кінець року, діапазон озву чуваних орендних платежів за 1 кв. м приміщень в бізнес-центрах класу «А» становить 14-28 дол. за кв. м в місяць, а в класі «В» – 6-18 дол. за кв. м в місяць (без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат). Актуальними для ринку залишаються індивідуальні домовленості між операторами та орендарями щодо цін і умов оренди.
«З огляду на малі обсяги введення в 2015-2016 роках і стійкого попиту на офісні приміщення, рівень вакантних площ знижується з 2-го кварталу 2015 року. На кінець 2015 року вакантність в середньому по офісному ринку Києва становила 24,2%, а до кінця 3-го кварталу 2016 року скоротилася до 19,4%. За нашими попередніми оцінками, вакантність на ринку офісної нерухомості Києва знижуватиметься і надалі», – каже Супчан.
Особливості минулого року і прогнози на поточний
Основні операції на ринку в 2016 році були пов'язані з переїздами компаній, які обумовлені пошуком оптимальних умов оренди і покращенням якості приміщень. Угод, пов'язаних з виходом нових великих компаній не спостерігалося.
«У структурі попиту в 2016 році на українські компанії припало 54% обсягу ринку, міжнародні компанії зайняли, відповідно, 46% офісних приміщень», – говорить Олійник.
Він також прогнозує, що подальша реалізація нових (відкладених, заморожених) об'єктів і збільшення пропозиції на тлі пасивного попиту без комплексного пожвавлення ринку може суттєво загострити конкуренцію між діючими об'єктами, призвести до росту вакантності, зниження прибутковості, подовження термінів окупності.
Готелі
Глибока «заморозка»
У готельному сегменті в 2016 році спостерігався «штиль». Всі заплановані на минулий рік до відкриття готелі були заморожені чи відкладені. Такі дані озвучила Тетяна Веллер, керівник департаменту готельного бізнесу компанії JLL.
Проживання дорожчає, а порожніх номерів стає менше
У гривневому еквіваленті номери в готелях Києва у 2016 році подорожчали. За словами пана Олійника, на початок 2 півріччя 2016 року, середня вартість розміщення в якісних готелях Києва на добу склала 3 тис. 525 грн. а за класами це: для готелів 5* -–9 тис. 712 грн.; для готелів 4* – 2 тис. 923 грн.; для готелів 3* – 1 тис. 26 грн. Разом з цим, розміщення в готелях Києва супроводжується різноманітними акціями, суттєвими знижками за попереднє бронювання, для корпоративних клієнтів і нових постояльців; подарунками та заохоченнями для гостей.
Щодо заповнюваності, то, за даними компанії JLL, завантаження готелів в українській столиці повільно, але стабільно відновлюється: ринок в минулому році демонстрував рівень заповнюваності близько 40%.
Особливості минулого року і прогнози на поточний
«На готельному ринку серед головних характеристик 2016 року варто відзначити поступове повернення ділового та туристичного попиту, відновлення впевненості міжнародної громадськості у безпеці напрямку та інтересу до нього, розконсервування багатьох «відкладених» будівництв. Ми прогнозуємо, що якісний номерний фонд на ринку продовжить поступове відновлення операційних показників. Передумов до активного росту пропозиції на сьогодні нема, тому що навряд чи в когось із девелоперів зараз є фінансування проектів в обсягах, достатніх для агресивного введення нових об'єктів, тому в найближчі рік-два для існуючих гравців буде відкритим вікно можливостей для зміцнення своїх позицій», – вважає Тетяна Веллер.
Костянтин Олійник зазначає, що у 2017 році продовжиться реконструкція існуючих готелів, введених в експлуатацію за часів СРСР, а також продовжиться перехід застарілих і немережевих готелів під управління національних і міжнародних мережевих операторів.
Також пропонуємо ознайомитися з оглядом ситуації на ринку житлової нерухомості Києва у 2016 році.
- 5201 перегляд
