Динамичная торговля, «медленные» офисы и «спящие» гостиницы.
В 2016 году на рынок Киева вышло рекордное количество торговых площадей. Фото: newbud.ua
2016 год, по сравнению с несколькими предыдущими, был достаточно благоприятным для рынка коммерческой недвижимости Киева. О том, какие тенденции наблюдались, что происходило с арендными ставками, вакантностью, спросом, узнавал ИАП «Столичная недвижимость».
Торговая недвижимость
Что нового?
В 2016 году объем ввода торговых центров в Киеве достиг рекордного уровня – 169 тыс. 200 кв. м. По данным Екатерины Весны, руководителя отдела торговых площадей компании JLL в Украине, рост составил 349% по сравнению с 2015 годом. В течение года в Киеве были открыты следующие ТЦ и ТРЦ: Lavina Mall, ЦУМ, New Way, «Город».
Арендные ставки: собственники идут на уступки
По словам экспертов, для арендаторов прошлый год был достаточно положительным в плане условий аренды и уровня ставок.
«В результате продолжающейся девальвации гривны и непрогнозируемых колебаний курса иностранной валюты, падения реальных доходов населения и общего снижения потребительских настроений, управляющие компании ТЦ Киева идут навстречу арендаторам», – говорит Константин Олейник, заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга UTG.
По данным компании JLL, в 2016 году, в 3-м квартале, впервые с конца 2014 года наблюдался рост арендных ставок. Под влиянием постепенного восстановления динамики розничного товарооборота, стабильного спроса на ликвидные помещения в наиболее успешных ТЦ, а также сезонного фактора, максимальная ставка аренды в 3-м квартале увеличилась на 8% – до 780 долл. за кв. м в год. В наиболее успешных торговых центрах ставки повысились в 3 квартале 2016 года впервые за 2 года.
«К концу 2016 года ставки аренды стабилизировались и для помещений торговой галереи площадью 100-200 кв. м в Киеве составили 20-70 долл./кв. м/мес. в зависимости от расположения ТЦ, его посещаемости, популярности, общего пула арендаторов и якорного состава, а средневзвешенное рыночное значение составило 30 долл. за кв. м/мес.», – говорит Константин Олейник.
Также была распространена схема оплаты с процентом от товарооборота: 2-5% для якорных арендаторов и 7-15% для операторов торговой галереи.
Вакантность изменилась
По словам Екатерины Весны, доля вакантных площадей на рынке торговых центров Киева постепенно снижалась вплоть до 3-го квартала: по итогам первых девяти месяцев 2016 года показатель составил 4,6%, снизившись на 1 п.п. за квартал и на 2,9 п.п. за год. К концу года доля вакантных площадей увеличилась под влиянием выхода нового предложения на рынок (открытие ЦУМа и Lavina Mall).
Особенности прошлого года и прогнозы на текущий
В 2016 году наблюдалась ротация арендаторов – торговые операторы оптимизировали свой бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных ТРЦ в более успешные. Для некоторых розничных сетей кризис стал временем активного развития.
«Сохраняются предпосылки для открытия новых и расширения существующих франшиз из-за появления качественных торговых помещений в перспективных объектах с лояльными арендными ставками», – говорит г-н Олейник.
«Практика индивидуальных договоренностей при заключении договоров и пересмотре условий аренды применяется все реже и распространяется в основном на ключевых арендаторов торговых комплексов – большая часть новых договоров подписываются в валюте», – добавляет Екатерина Весна.
Что касается прогнозов, то на 2017 год в Киеве заявлены к открытию относительно небольшие проекты районного масштаба, а также ритейл-парк. Для существующих торговых центров данная ситуация будет позитивно влиять на динамику арендных ставок: они будут расти, но только при условии общей стабильности и сохранения тенденции к росту экономики страны.
Офисная недвижимость
Строят мало
По данным Марьяны Супчан, консультанта отдела стратегического консалтинга компании JLL в Украине, всего в 2016 году на рынок Киева вышло 36 тыс. 500 кв. м офисных площадей, что является довольно скромным показателем, но все же, это на 10% больше результата предыдущего года. Все введенные площади – класса «В» и являются следующими очередями существующих объектов и располагаются на Правом берегу: БЦ «Ирва» (3-я очередь), ул. Радищева, 10/14 – 7 тыс. 100 кв. м; БЦ «Лагода» (строение В), ул. Полевая, 21 – 9 тыс. кв. м; БЦ Protasiv Business Park (2-я очередь), ул. Н. Гринченко, 2/1 – 14 тыс. кв. м; БЦ на ул. Лейпцигская, 15 (3-я очередь) – 6 тыс. 400 кв. м.
Аренда подешевела, вакантность снизилась
По данным аналитиков, максимальная арендная ставка снизилась в 2016 году с 29 долл. США за кв. м в месяц до 28 долл. США за кв. м в месяц. Снижение средних ставок было более ощутимым. В сравнении с январем 2016 года, они снизились для офисов класса «А» на 9% и на 11% для офисных помещений класса «В».
По данным компании UTG, по состоянию на конец года, диапазон запрашиваемых арендных платежей за 1 кв. м помещений в бизнес-центрах класса «А» составляет 14-28 долл. за кв. м в месяц, а в классе «В» – 6-18 долл. за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей). Актуальными для рынка остаются индивидуальные договоренности между операторами и арендаторами относительно цен и условий аренды.
«Ввиду низкого объема ввода в 2015-2016 годах и устойчивого спроса на офисные помещения уровень вакантных площадей снижается со 2-го квартала 2015 года. На конец 2015 года вакантность в среднем по офисному рынку Киева составляла 24,2%, а к концу 3-го квартала 2016 года сократилась до 19,4%. По нашим предварительным оценкам, вакантность на рынке офисной недвижимости Киева будет снижаться и дальше», – говорит Супчан.
Особенности прошлого года и прогнозы на текущий
Основные операции на рынке в 2016 году были связаны с переездами компаний, обусловленные поиском оптимальных условий аренды и улучшением качества занимаемых помещений. Сделок, связанных с выходом новых крупных компаний не наблюдалось.
«В структуре спроса в 2016 году на украинские компании пришлось 54% поглощенного объема рынка, международные компании заняли, соответственно, 46% офисных помещений», – говорит Олейник.
Он также прогнозирует, что дальнейшая реализация новых (отложенных, замороженных) объектов и увеличение предложения на фоне пассивного спроса без комплексного оживления рынка может усугубить конъюнктуру, существенно обострить конкуренцию между действующими объектами, привести к росту вакантности, снижению доходности, удлинению сроков окупаемости.
Гостиничная недвижимость
Глубокая «заморозка»
Гостиничном сегменте в 2016 году наблюдался «штиль». Все запланированные на прошлый год к открытию гостиницы были заморожены либо отложены. Такие данные озвучила Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.
Проживание дорожает, а пустых номеров становится меньше
В гривневом эквиваленте номера в отелях Киева в 2016 году подорожали. По словам г-на Олейника, на начало 2 полугодия 2016 года, средняя стоимость размещения в качественных гостиницах Киева в сутки составила 3 тыс. 525 грн. а по классам это: для гостиниц 5* – 9 тыс. 712 грн.; для гостиниц 4* – 2 тыс. 923 грн.; для гостиниц 3* – 1 тыс. 26 грн. Вместе с этим, размещение в гостиницах Киева сопровождается разнообразными акциями, существенными скидками за предварительное бронирование, для корпоративных клиентов и новых постояльцев; подарками и поощрениями для гостей.
Что касается заполняемости, то по данным компании JLL, загрузка гостиниц в украинской столице медленно, но верно восстанавливается: рынок в прошлом году показывал уровень заполняемости около 40%.
Особенности прошлого года и прогнозы на текущий
«На гостиничном рынке в числе основных характеристик 2016 года стоит отметить постепенное возвращение делового и туристического спроса, восстановление уверенности международной общественности в безопасности направления и интереса к нему, расконсервирование многих «отложенных» строек. Мы прогнозируем, что качественный номерной фонд на рынке продолжит постепенное восстановление операционных показателей. Предпосылок к активному росту предложения на сегодня нет, так как вряд ли кому-то из девелоперов сейчас доступно финансирование проектов в объемах, достаточных для агрессивного ввода новых объектов, поэтому в ближайшие год-два у существующих игроков будет окно возможности для укрепления своих позиций», – считает Татьяна Веллер.
Константин Олейник отмечает, что в 2017 году продолжится реконструкция существующих гостиниц, введенных в эксплуатацию во времена СССР, а также продолжится переход устаревших и несетевых гостиниц под управление национальных и международных сетевых операторов.
Предлагаем также ознакомиться с обзором ситуации на рынке жилой недвижимости Киева в 2016 году.
- 5213 просмотров
