Ринок житлової нерухомості у 2016 році: попит, пропозиція, ціни

Ринок житлової нерухомості у році, що минає був досить активним – на цьому сходяться всі експерти. ІАП «Столична нерухомість» з'ясував, що саме відбувалося на первинному і вторинному ринках, як змінювалися пропозиція та попит і трансформувалися ціни.

Нове житло

Плавна цінова динаміка

За словами експертів, кардинальної зміни цін не відбулося, була корекція вартості, але вона, у порівнянні з 2015 роком, відбувалася плавно і без суттєвих стрибків.

«2016 рік з точки зору динаміки цін на первинну нерухомість обійшовся без потрясінь. Купівельна спроможність населення залишається на не дуже високому рівні, тому забудовники утримували вартість квадратного метру всіма доступними способами. Передусім, це було актуально в традиційно «тихий» літній період – в рамках акційних пропозицій в деяких випадках житло віддавали практично за собівартістю. Загалом можна констатувати, що ринок житла потроху оговтується від наслідків економічної кризи, тому в майбутньому не можна виключати незначного підвищення цін, пов'язаного з ростом вартості енергоносіїв, пального і будівельних матеріалів», – розповіла Оксана Голобородько, керівник департаменту продажів Української державної будівельної корпорації «Укрбуд».

Попит «підігріває» недороге житло

Покупців у році, що минає, цікавили недорогі квартири.

«Найбільший попит спостерігається на об'єкти економ- і комфорт-класу, на які зараз припадає близько 70% від загальної кількості продажів. Ця тенденція триватиме і далі. Трендом цього року стали малогабаритні квартири. Зниження бюджету покупки і постійний ріст комунальних платежів змушує покупців звертати свою увагу на такий формат житла. Великим попитом користується послуга «ремонт під ключ». Все більше покупців не готові обтяжувати себе зайвими турботами і витратами на облаштування квартири, а прагнуть одразу вселиться в готову квартиру», – говорить Анна Лаєвська, заступник комерційного директора компанії «Інтергал-Буд».

Нові-старі тренди

Один з найпомітніших трендів 2016 року – це більш активна забудова віддалених від центру районів, а не самого центру міста.

«Це пояснюється тим, що в центральних районах залишається все менше вільних ділянок, що зменшує простір для реалізації проектів. Крім того, через ціну на землю та часто жорсткіші містобудівні обмеження, підвищується ціна квадратного метру для кінцевого споживача, оскільки забудовники змушені підвищувати класність об'єкту», – говорить Оксана Голобородько.

За її словами, інші тренди поки що мають надто безсистемний характер, щоб їх можна було виділити в якусь нову тенденцію, притаманну всьому ринку житла. Тому інші тенденції 2016 року не нові, вони були актуальні і впродовж двох попередніх років.

«Перша – це перевага економ-класу над іншими класами і тенденція до зменшення площі квартир. А друга тенденція – практично повна відсутність житлового кредитування і зменшення числа покупок квартир в розстрочку. Що також обумовлено економічною ситуацією в країні», – говорить експерт.

Прогноз на наступний рік

У 2017 році в Києві очікується введення в експлуатацію великої частини проектів, розпочатих будівельниками в останні три роки. Тому в наступному році можна очікувати помітного «ривка» по зданих площах.

«Як це відіб'ється на ринку – покаже динаміка продажів. Але навіть якщо вона помітно «просяде», очікувати чергового зниження цін не варто. Куди ймовірніше, що в разі зменшення кількості угод забудовники стимулюватимуть продажі акційними пропозиціями і гнучкішими умовами розстрочки», – каже Оксана Голобородько.

За прогнозами компанії «Інтергал-Буд», в 2017 році на ринку житлової нерухомості, як і раніше,  переважатимуть об'єкти економ- і комфорт-класу – на них припадатиме близько 75% пропозиції, близько 20% – на житло бізнес-класу, а решта, 5% – на преміум-клас.

Стрімке підвищення комунальних тарифів продовжить впливати на площі квартир, які купуються. Найбільшим попитом користуватиметься малогабаритне житло.

Житло в передмісті

Пропозиція і ціни

У 2016 році ринок заміської нерухомості активно розвивався. Впродовж року кількість будівництв у приміській зоні столиці коливалася в межах 250-300.

«Найбільше будують за такими напрямами, як Ірпінь, Вишневе, Вишгород, Бровари, Бориспіль. Дуже активно розвивається напрямок Ірпеня – це обумовлено збігом багатьох факторів, вдалих для будівництва житла. Тут чудове місце розташування, можна заїхати одразу з кількох трас, а оточує Ірпінь хвойний ліс», – говорить Дмитро Войцех, член ради директорів Конфедерації будівельників України, керівник девелоперської компанії «Акрополь».

Щодо цін, то вони за рік виросли, в середньому, на 15%.

Єдиний інструмент для інвестування

І будувати, і купувати в 2016 році стали більше. Цьому сприяє відносно стабільна економічна ситуація з одного боку, і невпевненість людей в курсі і банківській системі – з іншого.

«Тобто, українці зараз воліють вкладати наявні кошти в нерухомість, а не зберігати вдома чи в банку. За останні роки вже склався новий пул забудовників, які впевнено почувають себе на ринку, і яким покупці довіряють, тому інвестиції в нерухомість зараз є найпривабливішими для населення», – зазначає Дмитро Войцех.

Ринок розвиватиметься

Наступного року (якщо не буде кардинальних змін в економічній ситуації), вважають експерти, ринок нерухомості передмістя демонструватиме повільний, але стабільний розвиток.

«Компанії, які змогли цього року успішно реалізувати проекти, в 2017-у лише нарощуватимуть оберти. Щодо цін, можна припустити, що вони виростуть приблизно на 10% за рік», – вважають в компанії «Акрополь».

Вторинний ринок житла

Цінова корекція

Квартири на вторинному ринку нерухомості у 2016 році суттєво не змінилися в ціні.

«Ціни впродовж року залишалися стабільними. В деяких випадках був присутній невеликий торг, який не перевищував 5-12%», – говорить Галина Мельникова, генеральний директор АН «Благовіст».

За даними найбільшого агентства нерухомості Києва, яке вона очолює, ціни на житло в 2016 році склали:

• 1-кімнатна квартира: від 20 тис. дол., середня – 45-50 тис. дол., максимальна – 70 тис. дол.

• 2-кімнатна квартира: мінімальна вартість 37 тис. дол, середня – 70 тис. дол., максимальна - 100 тис. дол.

• 3-кімнатна квартира: мінімальна – 65 тис. дол., середня – 85-90 тис. дол., максимальна – 500 тис. дол.

Ціна варіюється в залежності від місця розташування, наповнення квартири, ремонту.

Щодо вартості елітного житла, то, за словами Вікторії Барабаш, Генерального директора АН Park Lane, вона також практично не змінилися. Вартість елітного житла в середньому становила 1 тис. 800 – 3 тис. 500 дол. за кв. м. Вартість будинків у 2016 році – 1 тис. 100 – 1 тис. 500 дол. за кв. м. Рівень торгу в дорогому сегменті міг сягати і 20% від спочатку заявленої продавцем ціни.

Широкий вибір

На кожен запит покупця в 2016 році можна було підібрати відповідний об'єкт.

«На ринку був і залишається баланс попиту і пропозиції. Є пропозиція в кожному ціновому сегменті. Покупець, маючи навіть 20 тис. дол. може втілити в життя мрію про придбання вже готового до вселення житла. Якщо говорити про нерухомість високої цінової категорії, то і тут у покупця є прекрасна можливість стати власником об'єкту за вигідною ціною. Скрізь, де є цікаве за ціною і якістю житло, йдуть активні продажі», – каже Галина Мельникова.

В елітному сегменті основний попит в 2016 році припав на апартаменти в нових клубних будинках і житлових комплексах 2005-2015 року побудови, і квартири в будинках початку ХХ століття в історичному центрі.

«Купували в 2016 році квартири, як з готовим ремонтом, так і після будівельників. Найбільшим попитом користувалися квартири в будинках з підземним паркінгом або об лаштованими паркомісцями – в центральній частині міста, або ж у нових, комфортних для проживання новобудовах, розташованих поблизу зручних транспортних розв'язок, паркових зон, або з видами на Дніпро. Активно купували вдало сплановані об'єкти з комфортною площею і без надлишку нефункціональних приміщень. Відзначаємо досить активний попит на особняки, розташовані в межах міста і в найближчому передмісті. Покупців в основному цікавили будинки з якісним ремонтом, з земельною ділянкою 10-25 соток, поруч з зеленими зонами і водоймами – як побудовані окремо, так і в котеджних містечках з охороною», – каже Вікторія Барабаш.

Прогноз

Як і у випадку з первинним ринком нерухомості, на «вторинці» наступного року не очікують якихось відчутних змін. «Ринок збереже свою активність. Якщо говорити про ціни, то принаймні в першому півріччі, неварто очікувати суттєвої цінової корекції», – підсумувала Галина Мельникова.