Ринок торговельної нерухомості Києва застиг в очікуванні

Ситуація в країні не кращим чином вплинула на ринок нерухомості. Не став винятком і торговий сегмент, перспективи якого здавалися найбільш привабливими. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з’ясувати, що відбувається з торговельною нерухомістю і чого варто очікувати від цього сектору ринку.

Терміни будівництва переносяться

Низку торгових об'єктів, які повинні були вийти на ринок, не добудують найближчим часом. Так, офіційно вже заявлено про перенесення термінів завершення будівництва ТРЦ Respublika, який має стати найбільшим якісним об'єктом торговельної нерухомості Києва. Відкриття перенесено на весну 2015 року.

Але, не тільки Respublika вирішила поки не відкриватися. За даними Антоніни Пучко, директора департаменту агентських та консультаційних послуг в сегменті торговельної нерухомості компанії DTZ, очікувані до введення в експлуатацію в 2014 році ТРЦ Blockbuster Mall, Lavina Mall і Retroville також вирішили почекати з відкриттям, яке наразі планується на наступний рік.

«Головних причин щодо перенесення термінів введення в експлуатацію кілька: фінансування проектів з одного боку і оптимізація планів розвитку рітейлерів – з іншого. Перегляд планів розвитку і відкриття магазинів якірних орендарів так само безпосередньо впливає на терміни виходу ТРЦ на ринок», – говорить експерт.

Таким чином, через досить масове перенесення планів щодо відкриття, нинішній рік встановить своєрідний антирекорд.

«В результаті, обсяг введення торгових площ за результатами 2014 р. буде найнижчим з 2011 року і складе 69 тис. 200 кв. м, що на 38% нижче від показників 2013 року», – стверджує Анна Чуботіна, керівник відділу торговельних площ компанії JLL в Україні.

За її словами, до кінця 2014 року в місті буде введено один торговий центр – «Проспект», площею 39 тис. кв. м, який стане єдиним об'єктом, відкритим у другій половині цього року. При цьому, незважаючи на непросту ситуацію на ринку українського рітейлу, в «Проспекті» вже заповнено орендарями понад 80% площ.

Також експерти поки не втрачають оптимізм щодо об'єктів, відкриття яких відкладається. Вони переконані, що не введені вчасно торгові центри, нехай і пізніше заявлених термінів, все-таки розпочнуть працювати, а не перейдуть у розряд довгобудів.

«Всі вищезазначені проекти перебувають на такій стадії будівництва, на якій більш рентабельним було б їх вдале завершення, здача в оренду і безпосереднє введення в експлуатацію. Наприклад, за офіційними даними, будівля ТРЦ Respublika готова практично на 90%, зараз вже ведуться оздоблювальні роботи. Ми всі дуже сподіваємося, що сформована економіко-політична ситуація найближчим часом почне змінюватися на краще, що дозволить не лише добудувати і вивести на ринок торговельних площ очікувані об'єкти, а й відкриє нові можливості для міжнародних брендів зайти на український ринок, потенціал якого складає 46 млн. людей», – вважає Антоніна Пучко.

Орендні ставки змінилися

Через непросту економічну ситуацію в країні, суттєвим здешевленням гривні, ТРЦ, щоб утримати орендарів, змушені знижувати ставки оренди. Так, за даними компанії UTG, навесні 2014 орендні ставки в ТРЦ Києва знизилися на 10-30%, до 30-100 доларів за кв. м (залежно від розташування ТРЦ, кількості якірних орендарів і т. д).

А Анна Чуботіна зазначила, що максимальна орендна ставка у другому кварталі 2014 р. знизилася на 20%, порівняно з попереднім періодом і склала 980 дол. за кв. м на рік (без урахування ПДВ і операційних витрат).

При цьому, торговельні центри змушені йти і на інші поступки орендарям. «Орендодавці знаходяться в таких умовах, коли кожне звернення від орендаря, має розглядатися в обов'язковому порядку. Хто і які пропонує умови – це суто конфіденційна інформація, і всі запити розглядаються індивідуально. Але жоден торговий центр не зацікавлений у втраті оператора, оскільки це тягне за собою зміну рівня вакантності в об’єкті», – стверджує пані Пучко.

Рівень вакантності не міняється

У зв'язку з економічною і політичною ситуацією в країні, з падінням купівельної спроможності і зниженням оборотів, рітейлери вкрай обережно розглядають свій розвиток і відкриття нових магазинів. Орендарі намагаються зберегти і утримати раніше відкриті магазини на належному рівні, уникнути їх закриття і більше концентрують свою увагу і всі свої дії безпосередньо на даних стратегіях.

Тому, за словами Антоніни Пучко, рівень вакантності в ТРЦ і сьогодні є практично таким же, як на початку 2014 року. «Це, як вже було сказано, обумовлено бажанням орендодавців утримати існуючих орендарів ТРЦ шляхом перегляду раніше погоджених орендних ставок і комерційних умов до моменту стабілізації економіко-політичної ситуації в країні, а також до моменту відновлення купівельної спроможності населення», – говорить вона.

За даними Ганни Чуботіной, частка вільних площ у ТЦ Києва за підсумками другого кварталу 2014 склала 8,2%. Зростання вакантності обумовлене виходом на ринок нової пропозиції, а також збільшенням вакантності в ТЦ, які перебували у центрі політичних подій кінця 2013-початку 2014 років при низькому темпі заповнюваності деяких нових об'єктів на ринку.

Залучати покупців – все складніше

Але, незважаючи на досить невисокий для нинішніх умов середній рівень вакантності торговельних площ, актуальні фінансові показники не задовольняють більшість рітейлерів. Це пояснюється тим, що на тлі невисокої купівельної спроможності населення і появи інших пріоритетів (багато людей зараз готові, швидше, витратити гроші на допомогу українським військовим, відмовивши собі в покупці чергової обновки гардеробу чи в поході в кіноеатр), ціни на товари різних груп практично у всіх магазинах виросли. І запобігти цьому не змогла навіть досить лояльна цінова політика ТРЦ стосовно орендарів (зниження орендних ставок, про яке вже йшлося).

Даними про те, скільки в грошах втрачають оператори ринку вони, звичайно ж, не діляться, але про негативну динаміку можна судити з рівня відвідуваності ТРЦ. А він, за інформацією UTG, в середньому по ринку знизився на 2,5%. Хоча, як зазначили аналітики компанії, провідні та найпопулярніші ТРЦ Києва змогли зберегти його на попередньому рівні. Експерти вважають, що успішним «рецептом» у цьому напрямку є активна маркетингова політика ТРЦ, зокрема організація різних цікавих для покупців заходів. «Кожний успішний захід, судячи з досвіду операторів ринку, стимулює приріст продажів до 20%», – відзначають в UTG. І саме це може стати тією «соломинкою», за яку варто хапатися ТРЦ, які хочуть утримати свій бізнес на плаву і не допустити відтік орендарів.