Рынок торговой недвижимости Киева замер в ожидании

Ситуация в стране не лучшим образом повлияла на рынок недвижимости. Не стал исключением и торговый сегмент, перспективы которого еще недавно казались наиболее райдужными. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, что происходит с торговой недвижимостью.

Сроки строительства переносятся

Ряд торговых объектов, которые должны были выйти на рынок, не достроят в ближайшее время. Так, официально уже заявлено о переносе сроков завершения строительства ТРЦ Respublika, который должен стать самым большим ТРЦ Киева. Открытие перенесено на весну 2015 года.

Но, не только Respublika решила пока не открываться. По данным Антонины Пучко, директора департамента агентских и консультационных услуг в сегменте торговой недвижимости компании DTZ, ожидаемые к вводу в эксплуатацию в 2014 году ТРЦ Blockbuster Mall, Lavina Mall и Retroville также решили повременить с открытием, которое пока планируется на следующий год.

«Основных причин по переносу сроков ввода в эксплуатацию несколько: финансирование проектов с одной стороны и оптимизация планов развития ритейлеров – с другой. Пересмотр планов развития и открытия магазинов якорных арендаторов так же непосредственно влияет на сроки выхода ТРЦ на рынок», – говорит эксперт.

Таким образом, из-за довольно массового переноса планов по открытию, нынешний год установит своеобразный антирекорд.

«Объем ввода торговых площадей по результатам 2014 года будет самым низким с 2011 года и составит 69 тыс.  200 кв. м, что на 38% отстает от показателя 2013 года», – утверждает Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине.

По ее словам, до конца 2014 года в городе будет введен один торговый центр – ТРЦ «Проспект», площадью 39 тыс. кв. м, который станет единственным объектом, открытым во второй половине этого года. При этом, несмотря на непростую ситуацию на рынке украинского ритейла, в «Проспекте» уже заполнено арендаторами более 80% площадей.

Также эксперты пока не теряют оптимизм относительно объектов, открытие которых откладывается. Они убеждены, что не введенные вовремя торговые центры, пусть и позже изначально заявленных сроков, но начнут работать, а не перейдут в разряд долгостроев.

«Все вышеупомянутые проекты находятся на такой стадии строительства, на которой более рентабельным было бы их удачное завершение, сдача в аренду и непосредственный ввод в эксплуатацию. Например, по официальным данным, здание ТРЦ Respublika готово практически на 90%, сейчас уже ведутся отделочные работы. Мы все очень надеемся, что сложившаяся экономико-политическая ситуация в ближайшее время начнет меняться в лучшую сторону, что позволит не только достроить и вывести на рынок торговых площадей ожидаемые объекты, но и откроет новые возможности для международных брендов зайти на украинский рынок, потенциал которого составляет 46 млн. человек», – считает Антонина Пучко.

Арендные ставки изменились

Из-за непростой экономической ситуации в стране, существенным удешевлением гривны, ТРЦ, чтобы удержать арендаторов, вынуждены снижать ставки аренды. Так, по данным консалтинговой компании UTG, Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до 30-100 долларов за кв. м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д).

А Анна Чуботина отметила, что максимальная арендная ставка во втором квартале 2014 года снизилась на 20% относительно предыдущего периода и составила 980 долл. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

При этом, торговые центры вынуждены идти и на другие уступки арендаторам.

 «Арендодатели находятся в таких условиях, когда каждое отдельное обращение от арендатора, должно быть рассмотрено в обязательном порядке. Кто и какие предлагает условия – это сугубо конфиденциальная информация, и все запросы рассматриваются индивидуально. Но ни один торговый центр не заинтересован в потери оператора, так как это влечет за собой изменение уровня вакантности торгового центра», – утверждает г-жа Пучко.

Вакантность не меняется

В связи со сложившейся экономической и политической ситуацией в стране, с падением покупательской способности и снижением оборотов, ритейлеры крайне осторожно рассматривают свое развитие и открытие новых магазинов. Арендаторы стараются сохранить и удержать, ранее открытые магазины на должном уровне, избежать их закрытия и больше концентрируют свое внимание непосредственно на данных стратегиях.

Поэтому, по словам Антонины Пучко, уровень вакантности в ТРЦ получается удержывать практически на том же уровне, что в начале 2014 года.

«Это, как уже было сказано, обусловлено желанием арендодателей удержать существующих арендаторов ТРЦ путем пересмотра ранее согласованных арендных ставок и коммерческих условий до момента стабилизации экономико-политической ситуации в стране, а также до момента восстановления покупательской способности населения», – говорит она.

По данным Анны Чуботиной, доля свободных площадей в ТЦ Киева по итогам второго квартала 2014 года составила 8,2%. Рост вакантности был обусловлен выходом на рынок нового предложения, а также увеличением вакантности в ТЦ, которые находились в центре политических событий конца 2013-начала 2014 годов при низком темпе заполняемости некоторых новых объектов на рынке.

Привлекать покупателей – все сложнее

Но, несмотря на довольно невысокий для нынешних условий средний уровень вакантности торговых площадей, актуальные финансовые показатели не удовлетворяют большинство ритейлеров. Это объясняется тем, что на фоне невысокой покупательской способности населения и появления других приоритетов (многие сейчас готовы, скорее, потратить деньги на помощь украинским военным, отказав себе в покупке очередной обновки гардероба или в походе в кинотеатр), цены на товары различных групп практически во всех магазинах выросли. И предотвратить это не смогла даже довольно лояльная ценовая политика ТРЦ по отношению к арендаторам (снижение арендных ставок, о котором уже шла речь).

Данными о том, сколько в деньгах теряют операторы рынка они, конечно же, не делятся, но о негативной динамике можно судить из уровня посещаемости ТРЦ. А он, по информации UTG, в среднем по рынку снизился на 2,5%. Хотя, как отметили аналитики компании, ведущие и самые популярные ТРЦ Киева смогли сохранить его на предыдущем уровне. Эксперты считают, что успешным «рецептом» в этом направлении является активная маркетинговая политика ТРЦ, в частности организация различных мероприятий, интересных покупателям. «Каждое успешное мероприятие, согласно опыту операторов рынка, стимулирует прирост продаж до 20%», – отмечают в UTG. И именно это может стать той «соломинкой», за которую стоит хвататься ТРЦ, которые хотят удержать свой бизнес на плаву и предотвратить отток арендаторов.