Вільний продаж землі несе в собі й певні ризики
Верховна Рада готується до прийняття у другому читанні Закону «Про ринок землі». В Україні можна буде купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення. Закон вплине і на ринок нерухомості. Як зміниться будівельний ринок після зняття мораторію на продаж землі, дізнавався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.
Нові можливості для забудовників
Українські забудовники, особливо при будівництві житла в передмісті, часто купували землю сільськогосподарського призначення і міняли її на «будівництво житлового будинку». Таким чином, їм вдавалося «обходити» мораторій.
З прийняттям закону процес продажу землі під забудову буде простіше.
«Відкриття ринку землі може дозволити великим київським забудовникам розширити «географію» своєї діяльності і вийти за межі Києва. По суті, земля, як товар, дозволить компаніям активно розвивати території, що входять до київської агломерації. Перш за все, це стосується підвищення якості житла та розвитку супутньої інфраструктури. Київські забудовники для реалізації своїх проектів залучають землекористувачів, або самі орендують земельні ділянки, але в дуже рідкісних випадках готові їх купувати.
Адже побудовані будинки надходять на баланс міста, а будівництво на придбаній ділянці автоматично підвищує собівартість будівництва в середньому на 20%», – говорить Анжеліка Саакян, директор по маркетингу багатофункціонального ЖК «Polaris Home & Plaza».
Стаття по темі: Податки при операціях з нерухомістю у 2020 році: скільки, коли і що нового
На її думку, зараз в умовах обмеженого попиту мало хто готовий зважитися на такий крок. Забудовники більше сконцентровані на вирішенні існуючих проблем і чекають продовження розпочатих реформ: узгодження Геплана і відкриття Держгеокадастра, прийняття ряду нормативних документів щодо захисту інвесторів та інше.
«Але я не виключаю, що відкриття ринку землі цілком можливо спричинить за собою відхід деяких компаній з київського ринку. Звичайно, в Києві житло на 25-30% дорожче, ніж, скажімо, в найближчому передмісті столиці. Але це і нові можливості, які дозволять реалізувати самі амбітні проекти», – говорить вона.
При цьому з відкриттям ринку повинні зникнути схеми, за якими отримували землю для будівництва нелегально або напівлегально.
«Відкриття ринку землі може ліквідувати всі існуючі схеми, за якими примудрялися будувати на ділянках, непередбачуваних для житлового будівництва, новобудови і паралізує роботу тіньових відкатних схем з відведенням землі під забудову. Сіра схема, по якій с\г землі відводять під забудову, змінюючи цільове призначення – це ніщо інше, як яскравий приклад паралізованою системи роботи ДАБІ та прямий сигнал про те, що потрібно почати реформу роботи Державного земельного кадастру. За цією схемою зазвичай проводили будівництва в передмісті Києва, домовляючись з допомогою відкатів з місцевою владою», – вважає Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості.
Відкриття землі також знизить корупційні ризики
Отримання землі під забудову завжди складний процес для забудовників, який в підсумку впливає і на ціну квадратного метра збудованого житла.
«Для забудовників відкриття землі – це знищення ще однієї корупційної складової, яка гальмує їх діяльність. Коли земля знаходиться у володінні девелопера, він практично не залежить від місцевої влади, яка раніше розпоряджалася земельними ресурсами того чи іншого населеного пункту. Звичайно, багато забудовників, що реалізують багатоквартирні будинки, звикли брати землю в оренду, адже побудовані ними ЖК, після їх введення в експлуатацію, стають на баланс населеного пункту», – стверджує Тетяна Шульга-Забельська, керуючий партнер Товариства девелоперів житла (RED Community).
Таким чином, якщо знизиться корупційна складова, то будувати будуть активніше.
Стаття по темі: Іпотека в Україні в 2020 році: які умови і на скільки будуть знижені ставки по кредитах
Земля під забудову подорожчає
Відкриття ринку землі підвищить ціну сотки. Попит при цьому буде досить високим.
«Чи затребувана є і буде земля, яка знаходиться в безпосередній близькості, скажімо так, в стик до великих міст і великих транспортних вузлів, наприклад, до аеропорту« Бориспіль ». Привабливими також будуть земельні ділянки, розташовані уздовж транспортних магістралей, які ведуть до транспортних вузлів. Крім цього не варто скидати з рахунків землю, що знаходиться в межах міст-супутників. При відкритті ринку землі, можна припустити, що вартість таких земельних ділянок при зміні їх цільового призначення, буде рости. Зараз говорять про те, що до відкриття ринку землі для іноземців, середня ціна за 1 га не перевищить 2-3 тис. Доларів. Хочу нагадати, що на сьогоднішній день, наприклад, в містах-супутниках вартість сотки під забудову в передмісті столиці коливається в межах 5-10 тис. доларів», – каже Тетяна Шульга-Забельська.
Стаття по темі: Нові правила оцінки нерухомості в Україні – думки юристів
Великим забудовникам потенційно може бути вигідно будівництво сучасних масштабних житлових комплексів і котеджних містечок на придбаній землі.
Ризики ніхто не відміняв
Вільний продаж землі несе і в собі певні ризики.
На думку Анжеліки Саакян, ризиків, рівно, як і переваг у відкритого ринку землі предостатньо. Головні плюси:
- підвищення привабливості будівельного сектора,
- підвищення концептуальної конкуренції забудовників,
- розвиток малих населених пунктів (прокладка необхідних інженерних мереж, створення необхідної інфраструктури та інше.),
- можливе зниження витрат на будівництво і нівелювання корупційних ризиків.
«Серед мінусів варто відзначити, як мені здається, можливі помилки в проектних розрахунках, наприклад, в прокладання інженерних мереж, доріг та ін. Вартість нових комунікацій прямо залежить від місця розташування придбаної ділянки. Витрати на інженерні комунікації потенційно можуть досягати 50% від усієї кошторисної вартості будівництва», – говорить Саакян.
Стаття по темі: Що зміниться з 1 січня 2020 року в Україні – зростання податків, зарплат, прожиткового мінімума та штрафів
На думку експертів, в той же час власників землі при відкритті ринку землі необхідно максимально убезпечити від шахраїв.
«Повинен бути розроблений прозорий і чіткий механізм захисту власників при продажу землі від шахрайських схем, гарантія і захист від держави, потрібна чітко працююча інфраструктура для оренди землі (земельний банк, повний кадастр земель). Щоб контролювати перетікання землі з однієї власності в іншу потрібно передбачити цінову вилку, щоб і малий бізнес (фермери), і агрохолдинги мали можливість купити землю. Необхідно захистити бізнес від рейдерських захоплень землі, які є зараз і можуть зберегтися з відкриттям ринку», – впевнена Берещак.
Також власників можуть обманювати, пропонуючи низьку ціну.
«Найголовніші «моральні» ризики криються в можливі спекуляції і обмані землекористувачів, які не володіють достатньою інформацією про вартість своєї землі», – додає Тетяна Шульга-Забельська.
Стаття по темі: Судова практика: як безкоштовно отримати земельну ділянку в Україні
Таким чином, зняття мораторію допоможе ринку нерухомості розвиватися активніше, знизить певні ризики при будівництві, але повинен бути чіткий механізм захисту власників ділянок від шахраїв.
- 4845 переглядів
