Як купити-продати квартиру в Україні, якщо власники за кордоном

Купівля-продаж квартир в Україні наразі ускладнена тим, що велика кількість власників знаходиться за кордоном і намагаються знайти покупців дистанційно. Якщо сторонам вдалося досягти згоди, то виникає питання, як продати квартиру, якщо власник фізично не може перебувати у нотаріуса?

Ця проблема є актуальною, як для Києва, де стався великий відтік містян в перший місяць війни, так і в західних областях України, де є великий попит на житло, власники якого знаходяться закордоном (часто-густо перебували там й до 24 лютого).

Перші два-три місяці після початку військової агресії з боку Росії оформити купівлю-продаж все одного було неможливо: Мінюст тимчасово закривав держреєстр нерухомого майна та демографічний реєстр, який дає можливість перевірити наявність зареєстрованих осіб в квартирі чи будинку.

Стаття по темі: Яка черговість спадкування за законом в Україні – пояснення Мінюсту

Після відкриття реєстрів ринок поступово адаптувався до нових вимог Уряду, особливо це торкнулося довіреностей на розпорядження нерухомістю на час воєнного стану в Україні. Власники нерухомості отримали можливість продавати житло, перебуваючи закордоном, але зараз діють жорсткі обмежувальні терміни на використання таких довіреностей.

Генеральна довіреність, видана власником на розпорядження нерухомістю:

• строк дії 2 місяці, якщо довіреність оформлена в українському консульстві закордоном;
• строк дії 1 місяць, якщо довіреність оформлена іноземним нотаріусом (потрібні переклад та апостиль).

Для громадян, які тривалий час перебувають за кордоном, Мінюст передбачив  можливість оформлення заяви-підтвердження дії генеральних довіреностей на розпорядження нерухомістю:

• термін подовження довіреності 1 місяць, якщо така заява оформлена в консульстві України;
• термін подовження довіреності 7 днів, якщо заява оформлена іноземним нотаріусом (потрібні переклад та апостиль).

Щодо засвідчення довіреностей у іноземних нотаріусів, то Мінюст встановив перелік країн, з яких потрібен переклад завірених документів, але без апостилю: Азербайджан, Білорусь, Вірменія, Грузія, Казахстан, Киргизія, Молдова, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Литва, Естонія, Латвія, Чехія, Угорщина, Польща, Монголія,В′єтнам та КНР.

Аналітика: Що чекає ринок нерухомості у вересні та до кінця року – думка експертів

Пакет документів, щоб купити-продати квартиру, власники якої за кордоном

Наводимо приблизний перелік документів, які можуть вимагати нотаріуси для проведення угоди купівлі-продажу нерухомості за генеральною довіреністю.

1. Генеральна довіреність, видана власником (власниками) на розпорядження нерухомості.
2. За необхідності — заява власника, який перебуває за кордоном та підтверджує раніше видану довіреність.
3. Копія паспорта та ІНН власника або власників.
4. Нотаріально завірена згода дружини або чоловіка, якщо власник перебуває в шлюбі, або придбав житло, перебуваючи в шлюбі. Якщо подружжя перебуває за кордоном, згода також може бути завірена іноземним нотаріусом, а документ має бути перекладений і зроблений його апостиль.
5. Довідка про оцінку нерухомості, зроблена самостійно через портал Фонду держмайна або замовлена у експерта.
6. Довідка про наявність зареєстрованих осіб з ЦНАПу. Якщо в квартирі є зареєстровані діти до 14 років, то батькам дитини потрібно зазделегідь зайнятися її реєстрацією на новому місці постійного проживання. Зауважимо, що під час дії воєнного стану зняти дитину з реєстрації віддалено через сервіс ДІЯ неможливо – потрібно особисто подавати заяву та необхідні документи через ЦНАП.
7. Довідка про технічний стан житла з БТІ (особливо таку довідку нотаріуси можуть вимагати, якщо власники набули нерухомість давно або угода купівлю-продажу укладалася більше 10 років тому – до створення електронних реєстрів нерухомого майна).

Важливо: особа, яка зазначена в довіреності на розпорядження нерухомості, не може бути її новим власником. Тобто не можна продати нерухомість самому собі за довіреністю – новим власником може бути лише третя особа.

Отже продаж квартири власниками, які тривалий час перебувають за кордоном, вимагає кропіткого збору необхідних документів та дотримання строків дії довіреностей та заяв на подовження їх дії.