Війна суттєво вплинула на будівельний ринок, проте зараз будівництво і ринок нерухомості Києва та України відновлюються. Що зараз відбувається на ринку і що чекає восени дізнавався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.
Поступове відновлення, але нові проєкти зупинили
Ринок первинної нерухомості наразі перебуває у фазі хоч і повільного, але поступового відновлення.
За словами експертки ринку нерухомості Вікторії Берещак, за останній місяць ще кілька гравців оголосили про відновлення робіт на будмайданчиках і перейшли від аудиту до конкретної справи – будівництва житла.
«Це важливий сигнал і позитивне зрушення, адже, нагадаю, що мультиплікатор житлового будівництва навіть за найскромнішими підрахунками становить 6,5 грн ВВП. Важливо, правда, щоб відновлення будівництва, про яке заговорили девелопери, було реальним. Адже є прецеденти, коли компанія будує, але точково, окремі будинки в окремих комплексах, оминаючи решту», – говорить вона.
Суттєвим моментом теперішнього ринку є здорожчання собівартості будівництва, вважає співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов: «З травня, коли з’явилися повідомлення про поновлення робіт на будмайданчиках, здорожчання будівництва становить в середньому 15-25% залежно від якості, кількості затребуваних будівельних матеріалів, країни-виробника тощо. Варто додати, що майже повністю зупинені нові проєкти: забудовники, в основному, концентруються на завершенні вже розпочатих об’єктів, де вже реалізовано понад 60-70% запланованих квартир. Це, так би мовити, кон’юнктура ринку станом на початок серпня. Саме від цієї ситуації варто відштовхуватися, щоб змоделювати ситуацію восени та й до кінця року».
При цьому з початку війни більшість девелоперів прийняли рішення не починати нові проекти.
«Це логічно. Аби не втратити репутацію – добудовують те, що почали. Мова про об’єкти, які мають ступінь готовності не менше 60%. Поки ця тенденція збережеться до кінця року. Зараз починають діяти нові державні будівельні норми. Посилена увага будівництву бомбосховищ та укриттів. Тому проекти переглядаються. Хто запроектував підземні паркінги, планує приміщення для укриття. Метод монолітно-каркасного будівництва стає найпоширенішим варіантом», – говорить голова правління The Wall-Ukraine Віталій Грусевич.
Він також зазначива, що деякі девелопери дивляться у майбутнє і розглядають можливості розширення портфелю проєктів. Ті, хто постійно працював у сфері житлової нерухомості, аналізує ринок комерційної, зокрема будівництво логістичних комплексів чи складів. Також сюди можна віднести розвиток вже збудованих ЖК, додавши до них затребуваний сервіс.
Читайте також: Права інвесторів нерухомості відтепер захищено (інфографіка)
Хто купує житло в новобудовах під час війни
Наразі спостерігається відновлення платоспроможного попиту.
«На разі, проте досить умовно, можна стверджувати, що актуальний попит складає максимум 7-10% від довоєнного рівня», – так Володимир Семенцов оцінює ситуацію на ринку.
«Звичайно, ні про які квантові скачки не йдеться, ба більше – попит розподіляється вкрай нерівномірно, що впливає на середньозважені показники. Якщо в межах ринку ми говоримо про поступове відновлення 25-30% від обсягів до війни, то в окремих проєктах цей показник вже перетнув 30%. Йдеться про об’єкти із ступенем готовності від 50-60% і вище, які активно будуються і мають бути здані цього року-на початку наступного. Це комфорт+ сегмент, популярними є формати мініполіси і екополіси зі ставкою на приватну інфраструктуру повного циклу для життя, рекреаційний потенціал в межах ЖК або в пішій доступності, середню поверховість», – впевнена Вікторія Берещак.
Які зміни в поведінці покупців та продавців нерухомості
Девелопери наразі фіксують зацікавленість саме в середніх поверхах і зниження запитів на 15+ поверх, що пов’язано із питаннями безпеки.
Все частіше є запит на приміщення подвійного призначення чи підземний паркінг в ЖК як варіант бомбосховища. Тобто люди намагаються призвичаїтись жити в новій реальності і організувати собі максимально можливий рівень безпеки простору.
«Незважаючи на поступове відновлення попиту, його показники все ще доволі низькі, що пов’язано з падінням реальних доходів населення в першу чергу і з офіційним курсом гривні до долару, який виріс з 29,25 грн до 36,5 грн, тобто на чверть. Я вже мовчу про курс міжбанку та на чорному ринку», – говорить Вікторія Берещак.
Щоб наразі стимулювати не тільки платоспроможний попит, але й виплату розтермінувань, девелопери вдаються до фіксації курсу, а також системи гнучких знижок. Наприклад, пропонують за умови виплати всієї суми розтермінування чи значної частини знижки, які сягають 10%, а подекуди навіть 15% на суму залишку за умови разового погашення.
Частина покупців переорієнтувалася на об'єкти на території західних областей України.
«А там це розуміють, тому у найближчі місяці попит буде визначати нову ціну. Правила ринку ніхто не відміняв. У цих районах за останній місяць навіть фіксують покращення попиту на первинну нерухомість. З огляду на те, що від початку війни первинний ринок по всій Україні практично зупинився», – говорить Грусевич.
Покупці, які розглядають первинну нерухомість, орієнтуються на об’єкти «під ключ» та ремонт без розкоші, цікавляться міцністю стін, матеріалами, наявністю бомбосховища. Питання безпеки створило ще таку тенденцію. Якщо раніше частіше обирали видові верхні поверхи, то зараз в пріоритеті квартири на поверхах посередині, з яких швидше дістатися до бомбосховища.
«Триває підготовка до опалювального сезону. У зв’язку з цим, певна категорія людей орієнтується на вже готові приватні будинки, котеджі, таунхауси, де вирішені всі комунальні питання і, у разі пошкодження газової системи, можна скористатися альтернативною системою обігріву», – зазначив Віталій Грусевич.
Частина клієнтів, які можуть без кредиту чи розстрочки придбати житло, в режимі очікування та стежать за подіями на ринку. Ті, хто інвестував, обирали невеликі і зручні квартири, які легше продати у випадку необхідності виїжджати за кордон.
Що чекає ринок в найближчому майбутньому
За умови, що ситуація на фронті як мінімум не погіршуватиметься чи навіть покращуватиметься, цілком імовірно, нас чекає подальше відновлення попиту. До кінця року є шанс вийти на відновлення в межах 40-45% від довоєнного рівня.
На думку Вікторії Берещак, якщо ринок буде готовий демонструвати швидкі темпи будівництва і відновлення, а девелопери підуть на систему гнучких заохочень на кшталт тривалого розтермінування в межах від 3 років і більше.
Попит буде зростати і за рахунок інвесторів (вони вже повертаються на ринок), і за рахунок внутрішньо переміщених осіб, які виїжджають з небезпечних регіонів. Вже зараз окремі девелопери фіксують зацікавленість у купівлі житла від Харкова, Миколаєва і Херсона і говорять по перші угоди.
Ринок в цілому чекає переформатування: низка девелоперів можуть не пережити складний рік через брак коштів фінансування проєктів і недосконалу фінансову модель, а фокус уваги покупця з грошима все ж таки буде зосереджений на концептуальних нішевих проектах з екосистемою для життя. З’явиться окрема категорія покупців масового соціального житла, як було в 2015-2016 роках, проте поголівно поступатися якістю і безпекою середовища навіть в складних економічних умовах українці не стануть.
Ціни продовжуть поступове зростання під впливом курсових факторів і здорожчання собівартості, а термін будівництва проєктів збільшиться щонайменше на 4-6 місяців навіть за умови відсутності простоїв через вимушене подовження логістичних ланцюжів, втрату певних виробничих потужностей, дефіцит робочої сили (чималий відсоток будівельників наразі в лавах ЗСУ).
Стаття по темі: Які новобудови цікавитимуть покупців в Україні
На думку Володимира Семенцова, ситуація на ринку у вересні, тай впродовж вересня-листопада, буде залежати насамперед від подій на фронтах та рівня безпеки в тому чи іншому регіоні чи обласному центрі.
«Вочевидь, поки важко прогнозувати, де буде безпечніше, чи варто будувати та купувати житло. Адже під загрозою ракетних обстрілів знаходиться майже вся Україна. І взагалі – війна – найбільший фактор, що стримує розвиток первинного ринку житла», – говорить експерт.
До кінця року навряд чи варто очікувати якихось «стрибків» попиту на первинному ринку. Інвестори чудово розуміють всі ризики, пов’язані із вкладанням коштів у будівництво.
«У найближчі місяці припускаємо, що цікавість покупців може зрости в середньому на 2-3%, але в загальному плані це буде майже не помітно. Іншими словами, до кінця року не варто очікувати якихось суттєвих змін в питанні придбання квартир на первинному ринку. Ще один нюанс: переважна більшість потенційних покупців (близько 90% від наявного попиту), що зараз присутні на ринку, цікавляться об’єктами на рівні готовності 80% і вище, з очікуваним періодом введення в експлуатацію до 6 місяців. Тобто, це такі ЖК, в яких триває процес внутрішнього оздоблення, приєднання до інженерних мереж, облаштування прибудинкової території. Тобто, будинки зовні майже готові», – говоритье експерт.
Єдиною рисою, яка може збігатися з довоєнним часом, є цікавість покупців до 1-, 2-кімнатних квартир площею до 60 кв. м. Саме квартири невеликої площі здатні повністю чи частково вирішити питання забезпечення житлом.
Курс долара та його вплив на вартість нерухомості
З поточної ситуації курсу долара, вартість житла знижуватися не буде. Найпоширеніші аргументи – вартість імпортних будівельних матеріалів, нетипове становище ринку металу, скла, сухих будівельних сумішей, утеплювачів.
«Вплив на ціноутворення має світова тенденція зростання вартості енергоресурсів, що призводить до зростання цін на цемент, гіпсові в’яжучі, гіпсокартон, цеглу, пінополістирол, мінеральну вату тощо. Останні місяці ці групи будівельних матеріалів значно подорожчали, наразі тенденція невтішна. Через зростання вартості палива подорожчала логістика всіх будівельних матеріалів, обладнання та устаткування. Зросла вартість роботи машин та механізмів на будівельних майданчиках», – говорить Віталій Грусевич.
Ринок робочої сили наразі має довоєнні показники. Проте при перших ознаках масового відновлення будівельного ринку заробітна плата суттєво зростатиме.
На думку Володимира Семенцова, попит і ціна тісно пов’язані між собою. У ЗМІ часто ширяться досить суперечливі твердження, розповсюджувані саме забудовниками, що ціна для покупців до кінця року може зрости щонайменше на 10-15% від довоєнного рівня. Водночас, покупці, що є на ринку, зацікавлені в придбанні квартир не лише за довоєнними цінами, а й із суттєвою знижкою.
«На мій погляд, варто зважено ставитися до таких прогнозів. Адже закони економіки поки що ніхто не скасував: за майже нульового попиту зростання цін є просто безглуздям. Окрім того, зауважу, що «лякати» покупців за принципом «купуйте зараз, бо завтра буде дорожче» також виглядає кострубато. Цей улюблений маркетинговий інструмент забудовників зараз точно не спрацює, навпаки – він матиме лише негативний вплив на потенційного інвестора. Здорожчання будівництва – реальний і незаперечний факт. Проте, чомусь забудовники уникають теми рівня прибутків, наприклад, за 2021 рік, коли ціни зросли в середньому на 30-35% в доларах. Нагадаю, що на початку 2021 року очікуване (прогнозоване) зростання вартості кв. м не повинно було перевищити 15% в іноземній валюті. Тобто, грубо кажучи, через шалений попит у 2021 році, надприбуток забудовників міг зрости до 20% від запланованого прибутку. І, наголошую, що зростання собівартості – це не питання покупців, це питання забудовників. Якщо комусь стало дуже дорого будувати, є безліч варіантів для розвитку бізнесу, серед яких можна виокремити такі: 1) залучення сторонніх потужних інвесторів, призупинення нових проєктів, 3) зниження вартості для покупців за рахунок зменшення очікуваного прибутку», – говорить експерт.
На його думку, попри інформацію про здорожчання житла, яка віртуально може зрости на 5-7% до кінця року, реальна вартість квартир знизиться від довоєнного рівня на 15-25%.
Законодавчі ініціативи
Ситуацію з попитом може виправити ініціатива народних депутатів та Кабміну, що дасть змогу постраждалим від війни громадянам отримати так звані майнові сертифікати, що будуть вільно конвертуватися: їх можна буде вкласти в придбання житла, як на вторинному, так і на первинному ринку, їх можна буде продати за «живі» гроші.
«В той же час продавець, що отримає від покупців такі сертифікати, також матиме змогу конвертувати їх в гроші. Якщо цей механізм буде запущений, то люди, які через війну втратили житло, зможуть запустити, як вторинний, так і первинний ринки. Гроші підуть на ринок, а звідси – будівництво може по-справжньому ожити. За таких дуже вже оптимістичних умов варто очікувати зростання попиту від наявних 7-10% від довоєнного рівня, до 25-30%. Знову таки цей попит переважно концентруватиметься на майже готових об’єктах», – прогнозує Семенцов.
За словами Вікторії Берещак, стимулом до відновлення ринку має стати запуск нової державної програми іпотеки під 3% з 1 вересня для чотирьох категорій громадян (військові, медики, викладачі і наукові співробітники). Кредит на житло видаватимуть на 20 років, а роботодавці матимуть можливість компенсувати чи то авансовий платіж, чи то частину тіла кредиту з бюджетних програм. Сума компенсації залежатиме від того, скільки стажу має людина.
- 3779 переглядів
