Що очікує торговельну нерухомість Києва після локдауна: які будуть орендні ставки в 2021 році

Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua опитав експертів та з'ясував, чого очікувати ринку торговельної нерухомості Києва в 2021 році, які будуть орендні ставки в ТРЦ і тенденції на ринку.

Рік почався з локдауна – орендарі зазнають збитків

З 8 січня в Україні знову обмежили відвідування торгових об'єктів. Карантин негативно впливає на відвідуваність і дохід торгових центрів і відповідно на ринок в цілому.

«У 1 і 2 кварталі 2021 року прогнозується, що даний сегмент може бути кілька нестабільний, через регулювання діяльності ТРЦ і зменшення потоків відвідувачів. Введення локдауна на початку 2021 року через триваючої пандемії COVID-19 ще більше вплине на ритейл-сегмент, особливо в 1 кв. 2021 роки, очікується, що до кінця 2021 року рівень вакантності ще більше збільшиться», – говорять аналітики CBRE.

За даними NAI Ukraine, в 2021 році очікується, що роздрібний товарообіг як мінімум повторить динаміку 2020 року, а при більш помірних карантинні заходи і спадом тиску пандемії - повернеться до показників зростання попередніх років.

Стаття по темі: Що буде з цінами на нерухомість в Києві в 2021 році: прогноз від експертів ринку

«У будь-якому випадку за фактом введення строгих обмежувальних заходів орендарі зазнають збитків, а ряд fashion операторів скорегують свої плани щодо подальшого розвитку», – каже Ігор Заболоцький, провідний експерт Colliers International (Україна) в сегменті торговельної нерухомості.

«Ми прогнозуємо, що з точки зору відновлення відвідуваності, вихід із нинішньої локдауна буде швидше, оскільки суспільство вже звикло до життя в умовах« нової реальності »в зв'язку з COVID-19 і сприйняття загрози серед населення вже не таке гостре, яким було спочатку пандемії . У свою чергу, гравці ринку мали можливість підготуватися до поточного локдауну, налагодити роботу онлайн-продажів і служб доставки. У разі продовження періоду локдауна буде збільшуватися ризик хвилі закриттів, в першу чергу, будуть скорочувати кількість своїх магазинів невеликі компанії, які не мають диверсифікованого по різних країнах бізнесу і свого виробництва», – прогнозує Катерина Весна, керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.

Очікуване зниження реального ВВП на 4,6% за результатами 2020 року і економічне зростання на 4% в 2021 році, а також зростання безробіття до прогнозованих 10,1% в 2020 і 2021 роках створює підстави для більш обережного прогнозування динаміки торговельного сегмента найближчим часом.

Вакантність зросте після запуску нових ТРЦ

Очікується, що в 2021 році відкриються ТРЦ, чий запуск був відкладений через пандемію:

• друга черга «Блокбастер молл» (55 000 м.кв.),
• Ocean mall (99 000 м.кв.),
• друга черга ТЦ «Апрель» – частина МФК «April City» (близько 86 000 м.кв. всього і 47 000 м.кв. ТЦ),
• ТЦ в складі ЖК White Lines (21 000 м.кв.),
• можливе відкриття «Республіки».

За даними Ігоря Заболоцького, вихід 770 тис. кв. м заявленої пропозиції, швидше за все, розтягнеться в часі. У зв'язку з пандемією і карантинними обмеженнями більшість об'єктів забарилися процеси будівництва, але повністю їх не зупинили. Тому заявлені терміни відкриттів можуть бути перенесені.

Стаття по теме: Оренда нерухомості в 2021 році – чого очікувати ринку

Після запуску нових проектів відбудеться перерозподіл потоків відвідувачів. Кожен з нововведених об'єктів буде намагатися забрати свою частку покупців.

У довгостроковій перспективі, з урахуванням спаду поширення пандемії, баланс між попитом і пропозицією на ринку Києва стабілізується, але це прямо залежить від швидкості поліпшення купівельної спроможності населення. Крім того, підтримати баланс на ринку торгової нерухомості може і колосальний обсяг будівництва житла в столиці і передмісті. Київ поступово збільшує свою агломерацію, що сприяє в майбутньому формуванню додаткового потоку відвідувачів і в ТЦ/ТРЦ міста.

«Чи продовжиться девелопмент об'єктів, які допомагають споживачеві заощадити час і привнести більше зручності шопінгу: транзитно-орієнтовані моли (наприклад, «April Сіті»), Live.Work.Shop проекти, суперрегіональні ТРЦ («Блокбастер Молл» і Ocean mall). Якісне зростання пропозиції може простимулювати вихід нових зарубіжних брендів, чия пенетрация поки що досить низька. Також очікується продовження експансії вже представлених рітейл-мереж», – кажуть в NAI Ukraine.

Разом з новою пропозицією вакантність очікувано зросте, якщо вийде дійсно настільки значний обсяг, її повернення в нормальне русло (менше 10%) швидше за все буде вже в 2022 році.

Читайте також: Підсумки 2020 року на ринку новобудов Києва

Орендні ставки в ТРЦ Києва в 2021 році

Орендні ставки навряд чи повернуться до колишнього рівня в 2021 році.

«Тривалі карантинні заходи, які використовуються як фактор тиску в переговорах з боку рітейл мереж, разом з великим об'ємом нових проектів, швидше за все, не дадуть ставками повернутися на колишньому рівень і в 2021 році, і збережуться на рівні минулого року. Однак, з причини відсутності їх ринкового обґрунтування, швидше за все в подальшому, ми побачимо повернення показників на рівень 2019 року і вище, по крайней мере, в найбільш якісних і успішних об'єктах», – вважають в NAI Ukraine.

Експерти вважають, що орендні ставки залишаться, швидше за все, на рівні 2020 року.

Ставки в найбільш успішних ТРЦ

• 2019 рік – 85-115 дол./кв.м/місяць;
• 4 квартал 2020 року – в діапазоні 55-77 дол./ кв.м/місяць.

Ставки в інших ТРЦ

• 2019 рік – з 44-63 дол./кв. м/місяць.
• 4 квартал 2020 року – 39-55 дол./кв. м/місяць.

Читайте також: Підсумки 2020 року на ринку вторинної нерухомості Києва

Основні тенденції

У компанії УТГ виділили основні тенденції, які будуть спостерігатися на ринку торговельної нерухомості Києва в 2021 році:

1. Корективи в планах розвитку мережевих торгових операторів, уповільнення експансії (повна відмова/перехід в e-commerce) в регіонах України;
2. Подальше зростання витрат домогосподарств на послуги ЖКГ і оплату КП, транспорт, зв'язок, охорону здоров'я, освіту, на продукти харчування, алкоголь і тютюн; Скорочення частки торгової мережі та витрат на одяг і взуття, електроніку, товари для будинку, кафе і ресторани, розваги;
3. Прискорення розвитку маркетплейсов, розширення попиту на товари, раніше не представлені в мережі (одяг і взуття, ліки, косметика і парфумерія, спортивні товари, дитячі іграшки, посуд, меблі, алкоголь, книги, сад і город, інструменти, авіаквитки, побутові послуги ), залучення нових вікових категорій споживачів (у віці 50-60 років, діти і підлітки);
4. Додаткові складнощі виведення на ринок нових брендів в найближчій перспективі - подальше банкрутство міжнародних рітейлерів і скорочення кількості магазинів не здатних виживати в умовах стрімкого розвитку електронної торгівлі та зміни в структурі витрат (популярність, подорожей і нових технологій, кафе і ресторанів);
5. Невизначеність з відновленням повноцінної роботи операторів розваг – обмеження для громадських просторів і допустимому кількості людей в одному місці створюють перешкоди для функціонування фітнес, кінотеатрів, боулінгів, ДРЦ;
6. Ускладнена робота закладів громадського харчування – скорочення чисельності посадкових місць і обслуговуваних клієнтів (обмеження по соціальному дистанціювання);
7. Подальше зростання конкурентних загроз і його наслідки – зниження відвідуваності, зростання вакантності, зниження ставок оренди.
8. Вимушена модернізація/редевелопмент, зміна спеціалізації/реконцепция в діючих, але застарілих об'єктах.