Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

Коммерческая недвижимость в Киеве в 2020 году продолжит активно развиваться. Эксперты сходятся во мнении, что сейчас благоприятные условия для развития бизнеса и соответственно это позитивно влияет на ситуацию на рынке офисов и торговой недвижимости.

Что будет происходить в 2020 году, узнавал портал столичной недвижимости 100realty.ua.

Офисная недвижимость – рост арендных ставок и конкуренция коворкингов

Эксперты прогнозируют высокий спрос на офисы в Киеве и при этом умеренное предложение, что повлияет на арендные ставки. Как отметил Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина), в связи с вводом в эксплуатацию новых качественных интересных объектов офисной недвижимости, у арендаторов может появиться более широкий выбор. В то же время, на фоне существенного объема отложенного спроса вакантность на рынке офисных помещений не будет значительно повышаться, а арендные ставки могут и дальше продолжить умеренный рост в пределах 10%.

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

С прогнозом относительно роста арендных ставок согласна и руководитель отдела оценки и консалтинга NAI Ukraine Ирина Трунова.

«Арендные ставки на офисы, с учетом того, что заявленное новое предложение не покроет спрос на растущем рынке, вырастут. Вместе с тем, вырастет спрос на альтернативную офисную недвижимость. Вполне возможно, что в будущем году эксперты рынка начнут более глубоко анализировать ставки на коворкинги, которые будут признаны полноценной конкурентоспособной частью рынка офисной недвижимости», – говорит эксперт.

Она также добавила, что среди ожидаемых событий на рынке офисной недвижимости 2020 года – появление крупных новых проектов бизнес-центров класса «А». Такие объекты очень востребованы на рынке – в последние годы новое предложение составляли исключительно офисные центры класса «B».

 

Скорее всего, рынок офисной недвижимости будет развиваться нелинейно, на нем могут появится новые бренды сервисных офисов (например, в 2019 году международная группа IWG завела в Украину бренд Spaces – первый коворкинг открылся Maidan Plaza). 

Торговая недвижимость – стремительный рост предложения 

Не смотря на то, что рынок торговой недвижимости в Киеве активно развивается и предложение становится более разнообразным, ставки будут держаться на нынешнем уровне.

Статья по теме: Итоги 2019 года на рынке недвижимости Киева: рынок «штормило», цены значительно изменились

«Стремительный рост предложения качественных торговых площадей не приведет к обвалу цен – в лучших торговых центрах ставки вырастут. Однако, в объектах, которые теряют популярность или вынуждены проводить реконцепцию, чтобы удержатся «на плаву», ставки могут быть снижены, в попытке удержать или привлечь операторов», – говорит Ирина Трунова.

На рынке торговой недвижимости Киева в 2020 году ожидается ввод в эксплуатацию новых торговых объектов:

• Ocean Mall, 
• Retroville, 
• Respublika, 
• April City, 
• второй очереди Lavina Mall и т.д. 

 

Конкуренция между этими проектами, а также новыми ТРЦ, открытыми в 2019, может привести к перераспределению потоков покупателей. «Скорее всего, мы увидим большую маркетинговую активность со стороны ТРЦ. Также ожидается приход в Украину новых международных брендов – это могут быть премиум и мидл-фэшн бренды, ресторанные сети, DIY и beauty-бренды», – говорит Трунова.

Главные тенденции на рынке коммерческой недвижимости в 2020 году

Что касается основных тенденций на рынке коммерческой недвижимости в 2020 году, то это, по словам экспертов, изменение подхода в концепциях объектов.

«Можно выделить главные тенденции, которые надо учитывать в проектировании новых и переформатировании действующих торговых центров: укрупнение, социализация, а также две, связанные с цифровой эрой: диджитализация и омниканальность», – отмечает Александр Носаченко.

Все четыре тренда объясняются усилением конкуренции между существующими торговыми центрами, но в большей степени – ожиданием грядущих перемен в ближайшие десятилетия.

«В частности, в уходящем году мы наблюдали реконструкции устаревших объектов, поиск новых форматов и решений. ТЦ «Караван» решился на реконструкцию и смену формата, в ближайшее время ожидается еще ряд обновлений действующих объектов, открытых 10-15 лет назад. Кроме этого, необходимо учитывать, что примерно 90% нового предложения торговых площадей в столице, как открытых, так и заявленных – это крупные объекты до 450 тыс. кв. м (GBA)», – говорит эксперт. И каждое такое открытие влияет на зону, где объект расположен. На примере открывшегося недавно ТРЦ River Mall видно, как он повлиял на малые объекты в этом районе. Чтобы выжить, они вынуждены адаптироваться в кратчайшие сроки – менять арендаторов и смещать акценты.

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – мнения юристов

Масштабную реконцепцию осуществит и маркет-молл «Дарынок». На 2020 год запланирован ряд концептуальных изменений: будет репозиционирована зона фуд-корта (общая площадь составит 1477 кв.м), откроется новый коворкинг Platforma Office Club от Coworking Platforma (площадь в 3700 кв.м, 800 посадочных мест). «Дарынок» намерен расширить пул арендаторов и создать новую зону развлечений для детей на1700 кв.м. В маркет-молле уже сменился «продуктовый якорь» – им стала сеть розничной торговли «Сильпо» (общая площадь супермаркета составит 3000 кв.м., торговый зал 1650  кв.м).

Владимир Степура, директор компании «Ликонд», официального дистрибьютора DAIKIN в Украине, обращает внимание, что существует прямая зависимость между комфортностью торгового центра и покупательной активностью его посетителей.

«Чем комфортнее покупателю в торговом центре, тем дольше он будет в нем находиться и тем чаще он будет его посещать. Поэтому одним из важных факторов, влияющих на эффективность деятельности торгового центра, является его оснащение современными системами вентиляции и кондиционирования, создающими комфортный микроклимат – как в отдельных зонах и в помещениях ТЦ, так и во всем здании торгового центра, в целом. Это особенно важно при наличии фудкортов, развлекательных зон для детей, ледовых катков и других специфических зон, где надо создать и поддерживать специальные климатические условия», – говорит Владимир Степура.

По его словам, сегодня в понятие «климатизация» входит не только кондиционирование воздуха, но и отопление, вентиляция, а также подготовка горячей воды для бытовых нужд. Эксперт также отмечает, что для объектов торговой недвижимости в Украине чаще всего используют системы «чиллер-фанкойл» или VRF –системы, а для эффективной вентиляции – установки обработки воздуха с рекуперацией тепла. 

Кто выйдет на рынок коммерческой недвижимости в 2020 году

«Мы ожидаем в ближайшей перспективе входов на наш рынок еще нескольких значимых брендов. Безусловно, ожидается открытие первого магазина IKEA (в Киеве уже функционирует офис компании), возможно, вслед за Decathlon, холдинг Association Familiale Mulliez, который также владеет сетью супермаркетов Auchan, примет решение о выводе на наш рынок и других своих fashion-подразделений (Kiabi, Phildar, и др.). Новые для украинского рынка знаковые мировые бренды, в том числе помогут удержать темпы развития торговой недвижимости», – говорит Александр Носаченко.

Кроме этого, в течение двух-трех лет практически в каждом районе Киева будет функционировать качественный масштабный проект. Соответственно необходимости ехать в другую часть города у большинства покупателей не будет. Они будут отдавать предпочтение тому крупному проекту, который идеально вписывается в их приближенный к дому или работе маршрут.

Статья по теме: Новый Генплан Киева: как будет развиваться столица, сколько построят жилья и куда проложат метро

«Безусловно, появятся «фишки», якоря, ради которых люди станут ездить через полгорода купить ту или иную услугу или товар. Но большинство покупателей будут пользоваться объектами, которые максимально стыкуются с ежедневными маршрутами», – говорит эксперт.

Второй тренд отвечает на вопрос, какими именно должны быть ТРЦ, чтобы не только завлечь максимально возможное число посетителей, но и задержать их подольше, предложить полный спектр товаров и услуг. Это будет влиять на проектирование ТРЦ в 2020 году.

«С точки зрения архитектуры, чтобы удержать людей, планируется больше общих зон, дизайнерские яркие решения, атриумы и световые фонари, позволяющие играть с количеством дневного освещения, живые растения, фонтаны. Все это создается с единой целью – создать условия, чтобы люди максимально комфортно чувствовали себя в торговых центрах длительный период времени», – рассказывает Александр Носаченко.

Два следующих тренда связаны с усилением роли Интернета в жизни человека и деятельности компаний. Омниканальность – инструмент, позволяющий ритейлеру удержать своего покупателя, используя оба канала, онлайн и офлайн. Доля е-коммерс растет, лидером является электроника, однако драйвером омниканальности, утверждают эксперты, в ближайшее время будет fashion-индустрия.

Статья по теме: Как будут достраивать объекты «Укрбуда»: какие комплексы сдадут первыми и за какие деньги они будут завершены

«Даже если лет через 10-20 доля онлайн-продаж вырастет в разы, fashion-ритейлу необходимо будет место для дополнительного физического контакта потребителя с вещами. И торговые центры – лучшее место для такого выбора», – подчеркивает руководитель. Например, сейчас в мире популярен формат Click&Collect, ведь современному человеку с плотным графиком легче забрать выбранный на сайте товар в торговом центре, чем состыковаться с курьером. В настоящее время в Европе примерно каждый второй покупатель fashion-индустрии предпочитает формат Click&Collect. Растет и доля омниканальности в структуре онлайн-торговли: с 9,43% в 2015 году до 12,55% в 2019-м.

«Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что ТРЦ, которые смогут учесть современные тенденции и сыграют на опережение, будут востребованы и в будущем. При этом укрупнение и социализация помогут привлечь посетителей, а диджитализация и омниканальность – оптимизировать как процесс покупки, так и управление ТРЦ», – прогнозирует г-н Носаченко.