Прогнозы, риски и оценки
Что будет с ценами на недвижимость в Киеве в 2021 году портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua узнал у экспертов рынка. Они поделились своим мнением, как повлияет на рынок недвижимости локдаун в январе 2021 года, вырастут ли цены и на сколько, какие ключевые факторы и риски будут влиять на ситуацию.
Локдаун в январе 2021 года и рынок недвижимости
Эксперты считают, что январский локдаун на динамику рынка недвижимости не повлияет, поскольку обычно январь достаточно спокойный месяц.
«Усиление карантинных мер запланировано с 8 по 24 января, что фактически попадает на половину традиционных каникул. Зачастую в Киеве с 1 по 15 января все работают в очень лайтовом режиме, соответственно январь, а потом наскоком и февраль всегда минорные месяцы для всего бизнеса, если он не связан с едой, праздниками или отдыхом. В этот период застройщики всегда предлагают скидки, чтобы хоть как-то выровнять эти месяцы в ноль по отношению к затратам на стройку. Ожидаемый локдаун не жесткий – нет ни комендантского часа, ни запрета на передвижения, просто часть бизнеса не будет работать, поэтому глобально такой формат локдауна прямого влияния на отделы продаж и на недвижимость в целом иметь не будет, но будет иметь косвенное, потому что будет просадка в товарообороте и соответственно некоторые семьи, завязанные на бизнес, который будет закрыт, не смогут незаработанные деньги планировать на покупку квартир», – говорит Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.
Не верит в негативное влияние краткосрочного локдауна и Роман Белик, совладелец и партнер компании InCo home. «Опыт показал, что локдаун приводит к отложенному спросу. Например, наши продажи после весеннего карантина, по объектам в строительство которых инвестировала компания, за июль-август выросли на 60% в сравнении со вторым карантинным кварталом. Новые ограничения с 8 по 24 января рынок недвижимости особо не почувствует, так как январь и первая половина февраля традиционно период затишья на рынке. Локдаун лишь усилит этот эффект и заморозит текущую ситуацию, также следует ожидать сезонное замедление темпов строительства».
Статья по теме: Как выгодно продать квартиру в Киеве и купить новую: особенности выбора, бюджет
С экспертом согласен Сергей Овчинников, менеджер проекта компании «КПС Групп», который говорит о том, что застройщики готовы к ограничениям.
«К нему подготовились застройщики, прекрасно понимая, что, возможно, предстоит еще одно испытание низкими продажами, которое нужно пройти. Сроки нового локдауна по «счастливой случайности» совпали с традиционным затишьем на первичном рынке жилья. Конечно, бывают исключения, когда в январе наблюдается всплеск ранее отложенных осенних сделок, например, в случае выборов. Но сейчас ситуация на рынке другая, нет дополнительных факторов, которые бы могли послужить резкому росту продаж в январе. Следовательно, по моему мнению, январские «каникулы» практически не навредят застройщикам. Тем более, что в отличие от весны, в январе никто не отменяет работу общественного транспорта, да и банковские учреждения продолжат работу по графику. Если говорить о ценах в январский период, то в большинстве проектов они останутся на уровне декабря. Конечно, мы берем за основу ситуацию без новых неожиданных форс-мажоров, без резких и необузданных валютных скачков. То есть, как показывает практика, подорожание в первый месяц года скорее исключение. Динамика, конечно, возможна, но в пределах 1-1,5% и то лишь в отдельных концептуальных проектах, которые пользуются повышенным спросом покупателей. Скажу так: застройщики настроены на активизацию рынка не раньше февраля. Но готовы и к худшему сценарию, когда оживление произойдет в марте-апреле», – сказал он.
В то же время в конце декабря, начале января до официального старта локдауна, наоборот, возможен всплеск активности покупателей.
«Я считаю, что сроки «зимних каникул» могут послужить дополнительным всплеском активности покупателей в последнюю декаду декабря - и первые дни января. Ведь в этот период не будет никаких ограничений для работы с клиентами. Следовательно, количество сделок вполне может увеличится на 15-20% по сравнению с началом декабря. Конечно на уровень продаж также повлияет стадия строительства. В последние полгода покупатели не рискуют вкладывать средства в объекты на старте. Но эта тенденция не распространяется на новые очереди уже известных, знаковых проектов, строительство первых очередей которых в самом разгаре или подходит к концу», – считает Виктория Погасий, директор по маркетингу жилого комплекса BASA City.
Что будет влиять на рынок недвижимости в 2021 году
Несмотря на то, что застройщики адаптировались к новым условиям, существует ряд рисков. Которые могут отразится на динамике рынка.
По словам Сергея Рыжикова, глобальных рисков два: локдаун будет продлеваться, как и первый карантин, который продлевали с двух недель до трех месяцев, второй – более сильный риск, что локдаун могут усилить, из-за того, что не будет спадать количество заболевших, будет расти число госпитализаций, медицина перестанет справляться и начнет расти количество летальных случаев.
«Жесткий локдаун с комендантским часом, запретом на передвижения, остановкой транспорта и так далее будет иметь очень сильные последствия для рынка недвижимости. Немаловажный момент – традиционно зимой мы наблюдаем качели с валютой, под праздники курс доллара просаживается, а сразу после праздников начинает расти, соответственно под выход из локдауна мы можем иметь рост курса, который на фоне самого локдауна может непрогнозируемо пойти вверх. Это тоже плохо для рынка недвижимости. Но если эти риски не сработают, мы спокойно дотянем до 8 марта без каких-то эксцессов, а там уже будем смотреть по подснежникам», – говорит Рыжиков.
Статья по теме: Как изменился портрет покупателя квартир в новостройках Киева за время карантина
По словам Сергея Овчинникова, на рынок будет влиять то, как будет работать ГАСИ, которая должна начать работать полноценно.
«Без решения этого вопроса, в подвешенном состоянии окажется ряд проектов, старт которых был намечен еще на весну-осень 2020 года. Я допускаю, что такая нервозность на рынке скажется на объемах строительства в 2021 году они вряд ли превысят показатели текущего года. То есть, стоит ожидать сокращение предложения строящегося жилья», – говорит он.
Еще одним фактором, который скажется на рынке, стоит считать продолжающийся процесс разделения объектов по качественным и концептуальным характеристикам. В 2021 году он продолжится, при этом в части проектов застройщики попытаются скорректировать, улучшить их (это касается дополнительных сервисов или объектов инфраструктуры), чтобы они были востребованы у покупателей.
«В таких ЖК цены будут расти. Но, например, развернется жесткая ценовая конкуренция между объектами эконом-класса. Хочу отметить, что на рынке стоит ожидать процесс укрупнения застройщиков. Крупные игроки продолжат объединяться с крупными, соединяясь в единый бренд. Или другая стратегия: крупные займутся поглощением более мелких компаний, у которых есть, к примеру, лишь договор аренды на землю, но нет средств для строительства жилого комплекса», – говорит эксперт.
Такое укрупнение приведет к тому, что в будущем существенно повысится финансовый порог вхождения на рынок строительства жилья.
Роман Белик также называет ряд рисковых факторов для рынка недвижимости в 2021 году: «Основными факторами влияния и одновременно рисками для рынка могут стать неудачи в сфере здравоохранения и вакцинации, что приведет к разочарованию потребителей, их пассивности. Негативные ожидания, связанные с крахом нескольких крупнейших застройщиков можно считать уже прошлым, и факт ухода «Аркады» и «Укрбуда» с рынка недвижимости в новом 2021 году не окажет особого влияния. В следующем году по-прежнему не будут устранены факторы, что делают инвестирование в недвижимость рискованным. Вопросы коррупции, проблемы в административных и регулирующих профильных госорганах есть сейчас и никуда не денутся в 2021 году».
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году
По мнению экспертов, цены будут расти под влиянием нескольких факторов.
«Ситуация на рынке во многом будет зависеть от экономики страны. В этом вопросе пока тоже полная неопределенность. Ведь от уровня инфляции и курса доллара во многом зависит спрос и ценовая политика застройщиков. Но по мере готовности строящегося объекта застройщики в любом случае будут корректировать свои цены с учетом не только уровня ожидаемой прибыли, а еще и с поправкой на инфляцию и курсовые колебания», – говорит Овчинников.
Статья по теме: Как взыскать ущерб с застройщика – практика Верховного суда
По прогнозам экспертов, в будущем году средний рост цен на квартиры в новостройках в Киеве составит минимально около 10%.
«Наши ожидания — рост цен на недвижимость минимум на 10%, и этот эффект будет мультиплицировать с традиционной, ожидаемой весенней девальвацией гривны. Улучшение потребительских ожиданий и наметившиеся общемировые инфляционные тенденции только увеличат этот рост. В целом в следующем году недвижимость будет чувствовать себя уверенно не только в Украине но и в мире в целом», – уверен Роман Белик.
- 11731 просмотр
