Квартира в передмісті Києва: що з попитом і як буде розвиватися ринок після карантину

Карантин, безумовно, позначилася на всіх сегментах ринку нерухомості. Що відбувається на ринку житла в передмісті Києва і як буде розвиватися ситуація далі дізнавався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.

Вплив карантину на попит

Якщо говорити про новобудови в містах-супутниках Києва, то карантин істотно змінив картину того, що відбувається, в першу чергу, через обмеження пересування і дотримання соціального дистанціювання.

«Дотримуючись заходів безпеки, виїзд на перегляди обмежується, тому щодо купівлі квартир в містах-супутниках Києва з початку карантину відбувається лише спілкування в телефонному режимі. У той же час інтерес до покупки квартир в передмісті є. Ринок повинен активізуватися після зняття обмежень», – прогнозує Олена Бібєрова, Генеральний директор АН «Благовіст».

Покупці поки придивляються до можливої купівлі квартири в передмісті Києва.

«Покупець на ринку є, але він як ніколи вибірковий, недовірливий і прискіпливий. Більш того, він все ще вагається і переживає за свої гроші і можливе вкладення в нерухомість, побоюючись удару кризи у 2 кв. 2020 року, заморожування будівництв, падіння доходів і іншого. Шанси продати квартири в передмісті зараз є у того, хто зумів заробити лояльність, продемонструвати темпи будівництва, ще краще - успішні кейси в портфелі, виробити правильну концепцію, стратегію, формат ЖК. У пріоритеті дуже продумані концепції багатофункціональних РК, еко-комплексів і «місто в місті». Тераси, власні подвір'я балкони - вагомий аргумент, який знову заграв для покупця при виборі», – розповіла «Столичній нерухомості» експерт Вікторія Берещак.

Фахівці сходяться в думці, що після закінчення кризи попит відновиться.

Стаття по темі: Оренда квартир в Києві: ринок змінився, на які ціни можуть розраховувати орендарі

Ціни на квартири в передмісті: рух вниз або вгору?

На сьогоднішній день істотної зміни вартості квартир в передмісті Києва не відбулося, незважаючи на зниження кількості угод.

За словами Вікторії Берещак, зміни в ціновій політиці відбуваються протягом 2-3 місяців після піку кризи як вимушена реакція на зменшення кількості покупців, економічні труднощі в країні або проблеми самого забудовника. Щоб підігріти інтерес до свого ЖК, забудовник вдається до демпінгу, суперакції з дисконтами, щоб «розворушити» аудиторію. Робити він може це і в тому випадку, коли банально немає грошей, щоб продовжувати будувати. Перевірити це можна, поспостерігавши за динамікою на майданчику за останні три місяці. Нормальний темп будівництва – 3-4 поверхи на місяць, допустимий в умовах гострої кризи – 1-2.

«Ринок заміської нерухомості ще не відчув всі наслідки та вплив коронакрізіса на цінову динаміку. Квартири в передмісті, як правило, купують не з метою інвестицій, а для себе, а в умовах нестабільності покупка нерухомості відійшла на другий план. Тим часом, середня ціна в гривні на тлі курсових гойдалок в березні навіть кілька поповзла вгору. Зростання місяць до місяця становив 400 грн або 2,86%. Квадратний метр під столицею в середньому коштував 14 400 грн/кв. м», – говорить пані Берещак.

Стаття по темі: Як виживуть новобудови Києва під час карантину: прогнози та думки експертів

За перший місяць весни населені пункти до 5 км від Києва подорожчали на 600 грн або 4,17% до 15 000 грн/кв. м, від 5 до 10 км – на 900 грн або 6,38% до 15 000 грн/кв. м, а від 10 до 20 км – на 500 грн або 3,7%.

До кінця березня і протягом квітня гривня стабілізувалася, долар закріпився на новому рівні, ринок нерухомості звикся з новими реаліями, навчився миритися і жити з ними. Деякі девелопери з фінансовим ресурсом і запасом міцності продовжили будівельні роботи, намагаючись відновити свій темп, хтось відкрив знову продажі.

Квартири з терасами – в тренді

Карантин і необхідність сидіти вдома, як ніколи відбилися на купівельні переваги. Квартири з терасами і просторими балконами – в тренді.

«За період самоізоляції люди оцінили необхідність правильної функціонального планування, в якій повинно міститися хоча б 5-7 зон: для сну, відпочинку, роботи, готування і прийому їжі, тераса/балкон для сонячних ванн і можливості подихати свіжим повітрям, зберігання речей (гардеробна як окреме приміщення або вбудована частина кімнати) і так далі. Цікавляться квартирами з власним двориком, але у нас обмежена пропозиція подібних форматів», – каже Берещак.

Виріс попит на 2-кімнатні планувальні рішення загальною площею 55-65 кв. м з двома санвузлів, терасою і балконом. Однокімнатні квартири як і раніше викликають інтерес, ходової метраж на ринку – 35-45 кв. м. Трикімнатні в березні-квітні в передмісті Києва користувалися найменшим попитом.

«Покупець дещо розгубився: якщо раніше близькість до столиці до 5 км розглядалася як вагомий плюс, то в умовах пандемії і самоізоляції навпаки віддаленість від великих скупчень народу, близькість до природи за умови, що інфраструктура першої необхідності під рукою є, стає більш привабливим варіантом. Тому частина платоспроможного попиту переорієнтувалася на пропозицію в діапазоні 10-20 км від Києва», – наводить актуальні дані експерт.

Аналитика по темі: Аналіз цін на вторинному ринку житлової нерухомості Києва: квітень 2020 р.

Для покупців, як і раніше, на першому плані стоять ціна/якість будівництв, концепція ЖК, наявність відповідної інфраструктури для комфортного життя за містом. Також інвестори новобудов в передмісті Києва оцінюють планування квартир, архітектурні рішення, репутацію забудовника і юридичну чистоту об'єкта.

Коронавірус і карантин підштовхнув до зростання попиту на дуплекси, таунхауси і котеджі. Цей сегмент виріс як в кількості нової пропозиції  – відомо про 6 нових проектах за місяць

Що буде з приміською нерухомістю до кінця року

Ринок первинної нерухомості передмістя поки що балансує між зароджуються знову попитом і ризиками вагомого падіння економіки в зв'язку з коронакрізісом, яке в першу чергу б'є по невеликих приміським гравцям. За словами Вікторії Берещак, є кілька ризиків, які тягнуть на дно приміський ринок первинної нерухомості.

1. Невеликі компанії можуть «прогоріти», ринок «очиститься». Фінансова ситуація і несприятливий прогноз щодо економіки країни. Ринок передмістя – це невеликі локальні гравці, які будують за принципом «заробив – вклав у нове будівництво – заробив – вивів – добудовувати» і намагаються максимально продовжувати ланцюжок, вони дуже сильно залежать від грошей покупця і попиту.
2. Багато компаній можуть просто не розрахувати свої сили і можливості в умовах загального скорочення попиту на ринку і не мати фінансової подушки для виконання зобов'язань перед покупцями та інвесторами по розпочатим об'єктах. У той же час це хороший фільтр, який почистить ринок нерухомості від компаній з хаотичним способом роботи і допоможе кілька збалансувати попит і пропозицію. Слабкі гравці підуть, сильні битимуться за покупця концепціями ЖК.
3. Забудовники будуть переводити відкладений попит в угоди. Купівельна спроможність через падіння ВВП і реальні доходи населення дуже сильно просядуть. «Я думаю, що забудовникам доведеться дуже сильно постаратися, щоб конвертувати цей відкладений попит в реальні угоди. Покупцеві будуть потрібні вигідні та прозорі антикризові механізми купівлі: як варіант, вигідна тривала розстрочка, знижки на 100% оплату», – каже Берещак.
4. Потрібна державна іпотека. Дати поштовх і допомогти приміському ринку нерухомості може державна іпотека під 10%, яку анонсував президент. Якщо мова буде про компенсацію процентних ставках і вигідних умовах кредиту, який поширюється на весь первинний ринок, а не на обраних гравців, у покупця з'явиться шанс отримати власне житло, а у сегмента драйвер для розвитку. Але тут дуже багато запитань щодо, як і коли це запрацює. Адже довгих грошей для дешевої іпотеки у більшості банків зараз немає, видавати кредити на житло собі в збиток ніхто не стане.
5. Собівартість будівництва виросте і ціни можуть трохи підвищитися. Собівартість будівництва буде рости пропорційно подорожчанню двох основних складових - будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. Економити за рахунок зниження якість використовуваних матеріалів або відсутності продуманої інфраструктури – шлях в нікуди. Зростання собівартості, серед інших чинників, служить виправданням бажанням девелоперів підняти цінник в своїх проектах. Однак стримувати подорожчання середньозваженої ціни квадратного метра в новобудовах передмістя буде якраз обмежений попит.

До осені, якщо покупець активно почне повертатися на ринок, ціни можуть піти вгору. Але в передмісті зростання буде не такий значний і вагомий, як у Києві – не більше 2-5% середньозваженої по ринку до кінця року.