Незважаючи на карантин, багато будівельних майданчиків в Києві не зупинилися. До того ж 8 квітня Уряд добавив об'єкти з виконання будівельних робіт до переліку тих, кому дозволено працювати в карантин.
Чи купують зараз квартири в нових будинках, що відбувається на ринку, які основні ризики для забудовників, що буде після закінчення карантину, дізнавався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.
Будівництва можуть зупинитися, в тому числі через перевірки
На даний момент правоохоронні органи перевіряють будівельні майданчики Києва на предмет дотримання обмежувальних заходів. За словами Андрія Рижикова, СEO і керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution, будівельникам виписують протоколи за порушення і поки роботи тривають, але як буде далі поки невідомо (матеріал готувався до публикації 8 квітня - ред).
У той же час забудовники намагаються максимально убезпечити своїх співробітників і вимагають від них дотримання правил гігієни та безпеки (часте миття рук і носіння масок).
За словами президента ПАТ ХК «Київміськбуд» Ігоря Кушніра, компанія скоротила кількість співробітників в офісах і забезпечила їх усім необхідним. Будівництва не зупинені, роботи йдуть за графіком. У компанії є грошові резерви для роботи в кризовій ситуації. У перший тиждень карантину запитів на покупку квартир не було, але зараз ситуація нормалізувалася.
Стаття по темі: Коли ринок нерухомості відновиться після карантину
Олександр Ізаров, керівник проекту Rusaniv Residence, каже, що девелопери не готові ризикувати і потрапляти під штрафи. «У 10 і більше об'єктах, будівництво яких почалося в лютому-березні 2020 року, зараз спостерігається технологічна перерва в зв'язку зі пальовими роботами. На мою думку, ситуація з будівництвом посилюється ще і тим, що немає чітких приписів / роз'яснень щодо того, чи можна взагалі вести будь-які будівельні роботи і за яких умов безпеки для будівельників. Мало хто з девелоперів готовий ризикувати здоров'ям своїх співробітників і потрапляти під невиправдані штрафи. З іншого боку, будь-яке призупинення будівництва - це певні додаткові ризики для майбутніх покупців. Тому всіма-правдами і неправдами забудовники намагаються вести будівництво. Покупцеві дуже важливо бачити, що роботи тривають, незважаючи ні на що», – зазначає Ізаров.
Анжеліка Саакян, директор по маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home&Plaza заявляє, що за останній тиждень темпи будівництва на ринку знизилися.
«З одного боку повної зупинки на ринку не спостерігається і не передбачається, але вже в 40% об'єктів істотно знизилася будівельна активність. Карантин – це виклик ринку з непередбачуваними наслідками. Я не виключаю, що при продовженні карантину, до літа більш-менш стабільне будівництво продовжиться лише в 60-80 об'єктах, переважно на завершальних і початкових етапах будівництва. При цьому в 50-60 об'єктах є достатній фінансовий запас, щоб вести роботи, не озираючись на рівень попиту. Тобто, іншими словами, в 1/3 об'єктів, що зводяться в Києві, існує фінансовий запас міцності», – говорить вона.
Продажі йдуть, угоди оформлюються
За інформацією забудовників, кількість потенційних запитів (дзвінки, звернення через форми зворотного зв'язку) скоротилося істотно – в 2-2,5 рази. При цьому різко збільшився відкладений попит: у економ-сегменті – на 20%, в об'єктах нових форматів – на 45-60%, на об'єкти комфорт-класу – на 25-30%, на бізнес-житло – 20-25%.
«Починаючи з другої половини березня попит зі зрозумілих причин скоротився: в об'єктах економ-класу на 60%, в об'єктах нових форматів – на 15%, в об'єктах стандартного комфорт-класу - на 30%, в об'єктах бізнес-класу - на 30- 35%, на елітне житло, як самий немасовий сегмент, особливих змін не спостерігається», – констатувала Анжеліка Саакян.
Вона називає ключові фактори, які в подальшому позначаться на ринку новобудов Києва.
- Точні терміни закінчення карантину або його ослаблення, яке дозволить потенційним покупцям не брати участь в карантинному «квесті», а більш-менш комфортно відвідати відділ продажів.
- Курс національної валюти. Якщо до кінця квітня курс залишатиметься в рамках 27-28 грн. за долар, то це дозволить багатьом потенційним покупцям повернутися на ринок,
- Рівень цін забудовників. Якщо виробники будматеріалів, розуміючи складність ситуації, не вдадуться до різкої зміни цінників, то це дасть можливість забудовникам утримати існуючий порядок цін, що буде на руку потенційним покупцям,
- Загальноекономічна та політична стабільність, яка підвладна Кабінету міністрів і народних депутатів. Саме від вжитих ними заходів буде залежати, чи буде м'яким вихід українського бізнесу з кризи.
На ринку новобудов Києва змінилася форма звернень. За словами зазначає Романа Савченко, генерального директора компанії UTG Residence, зараз активно використовуються такі інструменти продажів як віртуальні тури, додатки доповненої реальності, програми для дистанційного спілкування клієнта з відділом продажів.
Для сплати використовуються сучасні способи підписання договорів за допомогою електронного цифрового підпису, розрахунок проводиться за допомоги банківської картки.
Стаття по темі: Через карантин популярна оренда будинків під Києвом: які напрями користуються попитом
За словами Олени Біберовой, Генерального директора АН «Благовіст», оформити угоду на ринку можна без проблем, хоча і часу на це зараз йде більше. Фахівці, задіяні в оформленні угоди, працюють за попередньою домовленістю, державні органи також продовжують робочий процес. На час оформлення впливає обмеження на пересування людей, але в той же час договори купівлі-продажу можна оформити.
За останні 2 тижні українці забрали з банків до 4 млрд. грн і 12 млн. доларів. Олександр Ізаров впевнений, що частина цих грошей буде вкладена саме в первинну нерухомість: «За моїми оцінками, близько половини цих коштів (переважно вклади понад 500 тис. грн) будуть спрямовані в покупку житла, як безальтернативний на сьогоднішній день спосіб збереження і примноження коштів. Я вважаю, що після закінчення карантину протягом місяця-двох буде реалізовано до половини всього накопичився відкладеного попиту (близько 400-500 квартир)».
Інвестори не зможуть вчасно погасити розстрочку
На первинному ринку Києва велика частка квартир, куплених в розстрочку, і існує серйозний ризик того, що втративши роботу, інвестори не зможуть виплатити решту суми за квартиру. Як наслідок – у забудовників можуть виникнути фінансові проблеми із завершенням будівництва.
Роман Савченко наполягає, що допомогти винна держава – дешевими грошима для забудовників і кредитними ресурсами для покупців.
Стаття по темі: Огляд ринку новобудов Києва: березень 2020 р.
Олександр Ізаров вважає, що забудовникам доведеться йти на компроміс з інвесторами, які не зможуть вчасно виплатити розстрочку.
«До березня 45-50% всіх квартир купувалося за допомогою розстрочки. Цей механізм був затребуваний в усіх сегментах житла. Але на даний момент оптимальний варіант використання розстрочки - це придбання квартир на етапі котловану. На більш пізніх стадіях будівництва покупці будуть використовувати переважно 100-процентну оплату вартості квартир. Але, загалом і в цілому, очевидно, що кількість людей, які купують житло в розстрочку, може скоротитися, і купівельну співвідношення буде таким: 35% за допомогою розстрочки, 65% за допомогою 100-відсоткової оплати. Кожен забудовник зацікавлений в тому, щоб розстрочка була погашена. Цілком ймовірно, що такі питання будуть вирішуватися індивідуально в залежності від строку погашення, розміру початкового внеску. Забудовники готові йти на поступки, розуміючи, що іміджеві ризики досить високі. Зараз діяльність кожної компанії як на долоні. І компанії розуміють, що саме зараз може проявитися їх клієнтоорієнтованість. І потім: забудовник – не колектор, щоб займатися корисливістю. У складній ситуації опинилися багато, але тільки в компромісі можна досягти стабільності».
Ринок нерухомості після карантину
За прогнозами Анжелікі Саакян, при самих песимістичних розкладах, зупинитися може кожен другий об'єкт економ-класу житла. Велика ймовірність, що будівництво об'єктів «комфорт +», «бізнес +» і ЖК нових форматів (багатофункціональні комплекси, live-work-play) продовжиться практично в повному обсязі.
«По-перше, будівництво таких об'єктів вимагає, щоб у забудовника була фінансова база, як мінімум, 50-60% від кошторисної вартості будівництва. По-друге, такі об'єкти найчастіше зводяться в партнерстві відразу декількох компаній. На сьогоднішній день до 15% об'єктів, що будуються - це партнерські проекти. По-третє, це підвищений купівельний попит саме до такого житла. Об'єкти нових форматів - це майбутнє ринку. А будь-який, навіть «карантинний» криза варто сприймати, як перевірку стратегії розвитку будівельного бізнесу. Ті компанії, які стали на нові рейки (розуміємо, що собівартість об'єктів нових форматів в середньому на 20% вище, ніж на об'єкти економ-класу), змогли передбачити важливість наявності власних коштів для будівництва. Адже ще 2 роки тому будівництво тільки за рахунок інвесторів обіцяло значні ризики, як забудовнику, так і покупцям», – вважає вона.
Стаття по темі: Більше половини новобудов в Києві є ризиковими: як перевірити ЖК в столиці
Поки що рано говорити, що буде з ринком після закінчення карантину, адже точних термінів його скасування поки ніхто не знає.
«Але боюся припустити, що в Києві можуть суттєво збільшиться терміни затримки з введенням об'єктів в експлуатацію в середньому на 6-9 місяців. Також не виключаю, що, на жаль, кількість довгобудів в Києві виросте на 30-40 об'єктів. Не всі компанії зможуть вижити в таких несприятливих умовах. Тому багато чого буде залежати від того, що держава запропонує будівельному бізнесу. На мій погляд, щоб уникнути появи нових довгобудів, необхідні короткострокові кредити терміном на 2-3 роки по 3-5%. Я переконана, що всі об'єкти житлового будівництва повинні бути закінчені», – впевнена Саакян.
- 2207 переглядів
