Квартира в пригороде Киева: что со спросом и как будет развиваться рынок после карантина

Карантин, безусловно, отразился на всех сегментах рынка недвижимости. Что происходит на рынке жилья в пригородах Киева и как будет развиваться ситуация дальше узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Влияние карантина на спрос

Если говорить о новостройках в городах-спутниках Киева, то карантин существенно изменил картину происходящего, в первую очередь, из-за ограничения передвижения и соблюдения социального дистанцирования.

«Соблюдая меры безопасности, выезд на просмотры ограничивается, поэтому относительно покупки квартир в городах-спутниках Киева с начала карантина происходит лишь общение в телефонном режиме. В то же время интерес к покупке квартир в пригороде есть. Рынок должен активизироваться после снятия ограничений», – прогнозирует Елена Биберова, Генеральный директор АН «Благовест».

Покупатели пока присматриваются к возможной покупке квартиры в пригороде Киева.

«Покупатель на рынке есть, но он как никогда избирателен, недоверчив и придирчив. Более того, он все еще колеблется и переживает за свои деньги и возможное вложение в недвижимость, опасаясь удара кризиса во 2 кв. 2020 года, замораживание строек, падение доходов и прочего. Шансы продать квартиры в пригороде сейчас есть у того, кто сумел заработать лояльность, продемонстрировать темпы строительства, еще лучше – успешные кейсы в портфеле, выработать правильную концепцию, стратегию, формат ЖК. В приоритете очень продуманные концепции многофункциональных ЖК, эко-комплексов и «город в городе». Террасы, собственные дворики, балконы – весомый аргумент, который вновь заиграл для покупателя при выборе», – рассказала «Столичной недвижимости» эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Специалисты сходятся во мнении, что после окончания кризиса спрос восстановится.

Статья по теме: Аренда квартир в Киеве: рынок изменился, на какие цены могут рассчитывать арендаторы

Цены на квартиры в пригороде: движение вниз или вверх?

На сегодняшний день существенного изменения стоимости квартир в пригороде Киева не произошло, несмотря на снижения количества сделок.

По словам Виктории Берещак, изменения в ценовой политике происходят в течение 2-3 месяцев после пика кризиса как вынужденная реакция на уменьшение количества покупателей, экономические трудности в стране или проблемы самого застройщика. Чтобы подогреть интерес к своему ЖК, он прибегает к демпингу, суперакциям и дисконтам, чтобы «расшевелить» аудиторию. Делать он может это и в том случае, когда банально нет денег, чтобы продолжать строить. Проверить это можно, понаблюдав за динамикой на площадке за последние три месяца. Нормальный темп строительства – 3-4 этажа в месяц, допустимый в условиях острого кризиса – 1-2.

«Рынок пригородной недвижимости еще не ощутил все последствия коронакризиса на ценовой динамике. Квартиры в пригороде, как правило, покупают не с целью инвестиций, а для себя, а в условиях нестабильности покупка недвижимости отошла на второй план. Между тем, средняя цена в гривне на фоне курсовых качелей в марте даже несколько поползла вверх. Рост месяц к месяцу составлял 400 грн или 2,86%. Квадратный метр под столицей в среднем стоил 14 400 грн/кв. м», – говорит г-жа Берещак.

Статья по теме: Как выживут новостройки Киева во время карантина: прогнозы и мнения экспертов

За первый месяц весны населенные пункты до 5 км от Киева подорожали на 600 грн или 4,17% до 15 000 грн/кв. м, от 5 до 10 км — на 900 грн или 6,38% до 15 000 грн/кв. м, а от 10 до 20 км — на 500 грн или 3,7%.

К концу марта и в течение апреля гривна стабилизировалась, доллар закрепился в пределах одного уровня, рынок недвижимости свыкся с новыми реалиями, научился мириться и жить с ними. Девелоперы с финансовым ресурсом и запасом прочности продолжили строительные работы, пытаясь восстановить свой темп, кто-то открыл вновь продажи. 

Квартиры с террасами – в тренде

Карантин и необходимость сидеть дома, как никогда отразились на покупательских предпочтениях. Квартиры с террасами и просторными балконами – в тренде.

«За период самоизоляции люди оценили необходимость правильной функциональной планировки, в которой должно помещаться хотя бы 5-7 зон: для сна, отдыха, работы, готовки и приема пищи, терраса/балкон для солнечных ванн и возможности подышать свежим воздухом, хранения вещей (гардеробная как отдельное помещение или встроенная часть комнаты) и так далее. Интересуются квартирами с собственным двориком, но у нас ограниченное предложение подобных форматов», – говорит Берещак.

Вырос спрос на 2-комнатные планировочные решения общей площадью 55-65 кв. м с двумя санузлам, террасой и балконом. Однокомнатные квартиры по-прежнему вызывают интерес, ходовой метраж на рынке – 35-45 кв. м. «Трешки» в марте-апреле в пригороде пользовались наименьшим спросом. 

«Покупатель несколько растерялся: если раньше близость к столице до 5 км рассматривалась как весомый плюс, то в условиях пандемии и самоизоляции наоборот удаленность от больших скоплений народа, близость к природе при условии, что инфраструктура первой необходимости под рукой есть, становится более привлекательным вариантом. Поэтому часть платежеспособного спроса переориентировалась на предложение в диапазоне 10-20 км от Киева», – приводит актуальные данные эксперт.

Аналитика по теме: Анализ цен на вторичном рынке жилой недвижимости Киева: апрель 2020 г.

Для покупателей по-прежнему на первом плане стоят цена/качество строительства и концепции ЖК, наличие подходящей инфраструктуры для комфортной жизни за городом. Также инвесторы новостроек в пригородах Киева оценивают планировку квартир, архитектурные решения, репутацию застройщика и юридическую чистоту объекта.

Коронавирус и карантин подтолкнул к росту спроса на дуплексы, таунхаусы и коттеджи. Этот сегмент вырос как в количестве нового предложения – известно о 6 новых проектах за месяц

Что будет с пригородной недвижимостью до конца года

Рынок первичной недвижимости пригорода пока что балансирует между зарождающимся вновь спросом и рисками весомого падения экономики в связи с коронакризисом, которое в первую очередь бьет по небольшим пригородным игрокам. По словам Виктории Берещак, есть несколько рисков, которые тянут на дно пригородный рынок первичной недвижимости.

1. Небольшие компании могут «прогореть», рынок «очистится». Финансовая ситуация и неблагоприятный прогноз в отношении экономики страны. Рынок пригорода – это небольшие локальные игроки, которые строят по принципу «заработал – вложил в новую стройку – заработал – вывел – достраиваешь» и стараются максимально продолжать цепочку, они очень сильно зависят от денег покупателя и спроса.
2. Многие компании могут просто не рассчитать свои силы и возможности в условиях общего сокращения спроса на рынке и не иметь финансовой подушки для выполнения обязательств перед покупателями и инвесторами по начатым объектам. В тоже время это хороший фильтр, который почистит рынок недвижимости от компаний с хаотичным способом работы и поможет несколько сбалансировать спрос и предложение. Слабые игроки уйдут, сильные будут сражаться за покупателя концепциями ЖК. 
3. Застройщики будут переводить отложенный спрос в сделки. Покупательская способность из-за падения ВВП и реальные доходы населения очень сильно просядут. «Я думаю, что застройщикам придется очень сильно постараться, чтобы конвертировать этот отложенный спрос в реальные сделки. Покупателю потребуются выгодные и прозрачные антикризисные механизмы покупки: как вариант, выгодная длительная рассрочка, скидки на 100% оплату», – говорит Берещак.
4. Нужна государственная ипотека. Дать толчок и помочь пригородному рынку недвижимости может государственная ипотека под 10%, которую анонсировал президент. Если речь будет о компенсации процентных ставках и выгодных условиях кредита, который распространяется на весь первичный рынок, а не на избранных игроков, у покупателя появится шанс обзавестись собственным жильем, а у сегмента драйвер для развития. Но тут очень много вопросов по части, как и когда это заработает. Ведь длинных денег для дешевой ипотеки у большинства банков сейчас нет, выдавать кредиты на жилье себе в убыток никто не станет. 
5. Себестоимость строительства вырастет и цены могут немного повыситься. Себестоимость строительства будет расти пропорционально удорожанию двух основных составляющих – строительных материалов и строительно-монтажных работ. Экономить за счет снижения качество используемых материалов или отсутствия продуманной инфраструктуры – путь в никуда. Рост себестоимости, среди прочих факторов, служит оправданием желанию девелоперов поднять ценник в своих проектах. Однако сдерживать удорожание средневзвешенной цены квадратного метра в новостройках пригорода будет как раз ограниченный спрос.

К осени, если покупатель активно начнет возвращаться на рынок, цены могут пойти вверх. Но в пригороде рост будет не такой значительный и весомый, как в Киеве – не более 2-5% средневзвешенно по рынку к концу года.