Купівля квартири у новобудові: які податки платить забудовник і покупець

Інвестуючи в будівництво житла, багато хто хоче знати, чи доведеться платити податок, які податкові зобов'язання лягають на плечі покупців і забудовників. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з’ясувати, в чому особливість оподаткування нерухомості на первинному ринку. 

Фонд фінансування будівництва і податки

На сьогоднішній день придбання нерухомості шляхом участі у Фонді фінансування будівництва, за словами юристів, залишається одним з найнадійніших способів покупки нерухомості. Тому цей спосіб найчастіше використовують на ринку нерухомості України. Він полягає в тому, що інвестор сплачує внески до Фонду фінансування будівництва, який фактично є банківським рахунком зі спеціальним статусом. Управляє фондом спеціальна фінансова організація, яка з його коштів оплачує роботи забудовника зі зведення багатоквартирного будинку.

«Після введення будинку в експлуатацію за інвесторами реєструється право власності на квартири. При цьому забудовник сплачує податки з суми отриманої винагороди за фактично виконані роботи», – каже Євген Ковтуненко, керуючий партнер юридичної компанії Kodex.

Аналітика по темі: Огляд ринку новобудов Києва: червень 2018 р.

Податкові зобов'язання лягають на забудовника, але суми платежів включені ним у вартість такого житла.

За словами Олександра Бородкіна, партнера юрфірми «Василь Кисіль і Партнери», керівника практики «Нерухомість і будівництво», після того, як кошти з Фонду надходять забудовнику, для останнього вони є доходом від господарської діяльності і підлягають оподаткуванню на цьому етапі: 20% ПДВ і 18% податок на прибуток.

Щодо покупця, то він безпосередньо не платить податки на етапі інвестування в Фонд. «Покупець нерухомості буде платити податок 5% тільки якщо буде продавати цю нерухомість раніше ніж через три роки з моменту придбання», – додає Оксана Шпула, незалежний аудитор компанії «Бюро аудиту».

Цільові облігації

Продаж житла з допомогою цільових облігацій є також одним з популярних способів, за допомогою якого можна купити квартиру у забудовника.

Власники житлових облігацій є інвесторами і фінансують будівництво об'єктів житлового будівництва через інститути спільного інвестування. Тобто замовник виконує замовлення не за свій рахунок, а за рахунок власників облігацій і виконання зобов'язань за облігаціями, забезпечуються передачею у власність об'єкта нерухомості.

«Ціннопаперові операції, якими також є операції з цільовими облігаціями, звільнені від оподаткування ПДВ. Кошти, залучені при первинній емісії, також не обкладаються податком на прибуток, оскільки вважаються позиченими коштами. Однак при подальшому продажі облігацій податком на прибуток за загальною ставкою обкладається різниця між ціною придбання і ціною продажу таких облігацій. Саме у зв'язку з цим облігації часто продають за допомогою інвестиційних фондів, прибуток яких звільнено від оподаткування. У будь-якому випадку, при погашенні цільових облігацій і передачі побудованої нерухомості виникає також і ПДВ на вартість переданої в рахунок погашення нерухомості», – говорить Олександр Бородкін.

Стаття по темі: В якій новобудові купити квартиру в Києві в 2018 році

«Передача готового нового житла фізичним і юридичним особам у власність в обмін на облігації є першою поставкою житла, отже, об'єктом для оподаткування ПДВ за ставкою 20%. Аналогічно, як і в ситуації з залученням ФФБ забудовник за результатами фінансового результату зобов'язаний сплатити податок на прибуток за ставкою 18%. У покупця житла податкових зобов'язань при покупці новозбудованого житла не виникає», – уточнює Яна Квасниця, юрист компанії «Місечко та Партнери».

Купівля-продаж майнових прав

При укладенні договору купівлі-продажу майнових прав покупець виплачує забудовнику частину від загальної вартості квартири.

Одночасно з договором купівлі-продажу майнових прав оформляється форвардний контракт, в якому прописується сума, що залишилася по договору, яку покупець повинен буде внести забудовнику за отримання в подальшому права власності на нерухомість. Майнові права на об'єкт інвестування є правом на отримання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію).

«Майнові права платника податків-покупця після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію реалізуються шляхом набуття права власності на об'єкт інвестування, оформлення і реєстрації покупцем відповідних правовстановлюючих документів на цей об'єкт. Отже, в цьому випадку операція з реалізації майнових прав на нерухоме майно для продавця (забудовника) є операцією з першої поставки житла, яка обкладається ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20%», – говорить Яна Квасниця.

Стаття по темі: Як дешево купити квартиру в Києві в 2018 році – 5 порад експертів

Також забудовник платять податок на прибуток в розмірі 18%.

Покупець не платить податків державі, але всі податкові платежі, які платять забудовники, останні закладають у вартість квадратного метра житла.

Заставні

Забудовник виробляє емісію заставних і забезпечує їх іпотекою побудованого житла. Фінансова установа надає фінансування для будівництва майбутнього об'єкта. Забудовник передає інвестору об'єкт майбутнього інвестування в іпотеку і передає фінансовій установі заставну.

«Передача предмету іпотеки іпотекодержателю є поставкою в розумінні Податкового кодексу України, і у забудовника виникає зобов'язання щодо оплати податку на додану вартість в сумі 20% від вартості предмету іпотеки. Також, у покупця, до якого переходить право власності на предмет іпотеки, виникає об'єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб (18%), адже згідно з Податковим кодексом України, продажем є будь-які операції, що здійснюються за договорами, що передбачають передачу права власності на майно», – зазначила говорить Яна Квасниця.

Переуступка прав

Переуступку прав не можна розглядати окремо від основного договору, за яким у інвестора виникне право власності, оскільки при переуступці прав договір не розривається, а відбувається заміна кредитора (інвестора) новим кредитором (покупцем, новим інвестором). Тому, для договору переуступки права характерні ті ж особливості, що і для основного договору (участі у ФФБ, облігацій та ін.). Наприклад, якщо початковий інвестор брав участь у Фонді фінансування будівництва, то новий інвестор не матиме жодних додаткових витрат зі сплати податків.

«Однак деякі управителі передбачають комісію за укладення договору переуступки. У свою чергу, якщо підписується переуступка права вимоги прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири, то такий договір має бути засвідчений нотаріально, і новий інвестор прийме на себе зобов'язання зі сплати збору на обов'язкове пенсійне страхування в розмірі 1% від вартості квартири при укладенні основного договору купівлі-продажу», – говорить Євген Ковтуненко.

Стаття по темі: Як правильно оформити квартиру у новобудові

При цьому потрібно буде заплатити податок на доходи фізичних осіб.

«Податок на доходи фізичних осіб (18%), який тягне за собою військовий збір (1,5%), треба платити з різниці між отриманими доходами від реалізації квартири перед введенням будинку в експлуатацію і витратами на її придбання на стадії котловану. Але на практиці часто в переуступці фігурує та ж сума, що була визначена забудовником, тому немає з чого платити податок», – говорить юрист ЮФ «Місечко та Партнери».

Якщо ж ціна змінюється в договорі з переуступки прав, то тоді оподаткуванню підлягає різниця між ціною переуступки прав та ціною придбання. Для фізичних та юридичних осіб-продавців зараз діють однакові ставки – 18%.